지분투자란 무엇이며 지분투자를 해도 될까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

주위의 광고를 보다보면 "좋은 토지를 소액으로 투자할수 있다"라는 문구를 보셨을 것입니다.

아마도 이런 광고는 전화로도 오고, 인터넷, 벼룩시장과 같은 광고지, 주변에 현수막이나 전단지로 많이 보이는 문구입니다.

적게는 몇백만원부터 시작할수 있다는 달콤함 말로 사람들을 유혹해서 지분투자라는 방식으로 토지를 판매하는 것입니다.

부동산에 관련된 일을 오래하다보니 이렇게 지분투자로 토지를 구하신분들이 생각보다 참 많다는 것을 알게되었습니다.

저같은 일반인에게 문의를 하는 분들도 이렇게 많은데 전국에 얼마나 많은 분들이 있을지 생각을 하니 답답하더군요.

물론 지분투자라는 것이 무조건 나쁘다는 것은 아닙니다.

다만 지분투자로 팔리는 토지중에 실제로는 사용할수 없는 토지를 주변이 개발호재와 엮어서 파는 것이 나쁜것이지요.

부동산 투자중에서 가장 피해를 많이 보는 방식도 지분투자 방식입니다.

지분투자로 피해를 본다는 것은 무엇일까요?

제가 생각하기에는 돈이 묶여버리는 것입니다.

투자라는 것은 일정기간이나 어느정도 수익이 생겼을때 매매를 통해서 차익실현을 해야 하는것인데 이건 팔수 없는 토지를 샀기 때문에 말그대로 아무것도 할수 없이 돈이 묶여버린 것입니다.

먼저 지분투자라는 정확한 개념부터 알아보겠습니다.

지분투자의 사전적 의미는 "공유물이나 공유재산 따위에서 공유자 각자의 몫을 투자하는일"이라고 나옵니다.

지분투자가 대충 무엇인지는 알겠는데 사전적 의미는 잘 모르겠지요?

지분투자란 쉽게 이야기 해서 하나의 토지를 여러사람이 같이 나누어 갖는것을 이야기 하는 것입니다.

즉 1000평의 토지를 10명이 나누어서 지분투자를 한다면 각각 100평씩의 지분을 가지게 되는 것입니다.

지분투자의 장점은 무엇일까요?

지분투자의 장점은 소액으로 부동산을 투자할수 있다는 것입니다.

소액으로 투자하는것이기 때문에 지분투자로 대박을 치면 목돈이 생길거라는 환상에 젖어서 시작하게 되는 것입니다.

소액으로 투자하는것 말고 다른 장점이 있을까요?

제가 생각하기에는 딱 소액이라는 것 말고는 없습니다.

지분투자가 안좋은 이유는 권리행사가 어렵다는 것입니다.

내가 내돈을 주고 산 토지인데 내맘대로 권리행사가 어렵기 때문에 지분투자가 않좋은 것입니다.

투자라는 것은 환금성이라는 것이 중요한데 팔기가 어렵기 때문에 아니 거의 거래가 안되기 때문에 돈이 묶일수 밖에 없는 것입니다.

지분투자로 토지를 파는 분들의 이야기가 공유등기, 합유등기, 공동등기등 어려운 단어들을 내세우면서 나중에 토지를 팔때 지분만큼 자유롭게 거래가 가능하다고 이야기 하는데 이건 그분들이 그냥 토지를 팔기위해서 하는 말이고 실제로는 지분투자로 구입한 토지는 매매가 어렵다고 보시는것이 좋습니다.

지분투자로 토지를 파는 분들의 주요 레파토리중에 하나가 바로 지분으로 구입해도 토지의 가격은 계속오르기 때문에 가지고 있으면 나중에는 큰 톤을 벌수 있다는 것입니다.

이말은 맞을수도 있고 틀릴수도 있습니다.

그이유는 토지는 시간이 지날수록 주변 토지의 가격이 오르기 때문에 공시지가도 오르고 토지의 시세자체는 오르는 것은 맞습니다.

예를 들어 주변의 토지가 100만원하던것이 개발로 인하여 300만원이 되었고, 지분투자할 토지가 그 인근에 있기 때문에 그만큼 오를것입니다.

그러니 지금 저렴할때 선점을 해놓아야 나중에 크게 돈을 벌수 있습니다라고 영업을 합니다.

그런데 이렇게 가격이 오른 토지는 개발이 되는 토지이고 지분투자로 구입하는 토지는 개발이 안되는 토지이기 때문에 토지의 가격이 상승한다고 해도 결국은 세금만 많이 내고 실제로는 내가 얻는 수익은 없는 것입니다.

지분투자로 산 토지를 파는 방법은 무엇일까요?

조금 솔직하게 이야기 해서 나만큼 호구가 나타나기 전까지는 힘들다는게 저의 생각입니다.

예전에 지분투자로 토지를 사시는 분들이 참 많았지만 지금은 언론이나 방송에서 지분투자로 피해를 본 사례가 많이 나오다 보니 사람들도 지분투자에대하여 긍적적인 부분보다는 부정적인 부분을 더 이야기 합니다.

지분투자라는 것이 꼭 나쁜것만은 아니라고 생각합니다.

정말 좋은 토지를 사고 싶은데 토지의 크기가 크거나 비싸기 때문에 여러사람이 같이 모여서 투자를 하는것은 바람직한 투자방식입니다.

하지만 쓸모없는 토지를 주변의 개발호재에 엮어서 개발이 될것같이 이야기 하면서 판매하는 것이 나쁜것입니다.

그럼 지분투자를 무조건 하지 말아야 할까요?

아닙니다.

지분투자로 정말 대박을 칠수도 있습니다.

지분투자를 할때는 투자하려고 하는 토지가 도로와 접해있는지, 건축을 하는데 문제는 없는지, 주변 개발호재와 상관이 얼마나 있는지등을 살펴보시면 될것입니다.

만약 위3가지 조건을 모두 만족한다면 이때부터 조금더 신중하게 확인을 해보시면 됩니다.

또다른 팁을 말씀드리자면 지분투자를 하려고 하는 토지가 대출이 되는지 안되는지를 은행에 가서 확인해보는것도 좋습니다.

대부분의 지분은 대출이 되지 않습니다.

그런데 대출이 가능하다라고 하면 은행권에서도 인정한 토지라고 보시면 됩니다.

하지만 지분에 대한 대출은 거의 힘들다고 보시면 됩니다.

만약 은행권에서 대출이 되는 지분투자처를 찾는다면 이건 정말 투자의 가치가 높다고 판단하셔도 좋을듯합니다.

그리고 또하나의 방법으로는 지분투자로 살려고 하는 토지를 가지고 주변 공인중개사 사무실을 방문해 보세요.

공인중개사 사무실에 내가 팔고 싶은 가격에 흔쾌히 ok를 한다면 그나마 괜찮은 토지입니다.

하지만 대부분의 공인중개사 사무실에서 지분투자로 산 토지를 판매하려고 한다면 좋은 시선으로는 보지않고 가격도 내가 원하는 가격이 아닌 실제 거래되는 금액을 이야기 해줄것입니다.

지분투자를 꼭 하고 싶은 분들이라면 이것만 기억해 놓고 투자하면 지분투자도 실패를 하지는 않을것입니다.

1. 단기적인 관점이 아닌 중장기 적인 관점으로 여유있는 돈으로 투자할수 있는지?

2. 내가 사고 나서 다른 사람도 이 토지에 관심이 있고 사고 싶어하는 토지인지?

3. 지분투자를 하려고 하는 토지가 도로와 접해있는 토지인지?

4. 건축을 하는데 문제가 없는 토지인지?

5. 개발호재를 듣고 투자를 한다면 해당 지자체에 문의를 해서 어떻게 진행중인지 확인이 된 토지인지?

이정도만 정확하게 확인하고 투자를 한다면 지분투자역시 좋은 투자처가 될수 있습니다.

하지만 제 경험상 위 조건을 모두 만족시키는 토지는 그렇게 많지 않을 것입니다.

지분투자를 하기전에 합리적 의심을 먼저 해보시기 바라겠습니다.

저렇게 수익이 좋은 토지를 왜 생판 모르는 나에게 소개해주는지?

저같으면 제가 직접 투자를 하거나 가족, 진짜 지인들에게만 소개해 주지 않을까요?

오늘은 지분투자에 대하여 알아보았습니다.

지분투자가 나쁜것이 아니라 잘못된 토지를 지분투자라는 방식으로 파는 것이 나쁜것입니다.

지분투자를 하시기 전에 위의 조건들을 만족하는지 꼭 확인해 보시고 지분투자에 관심을 가지시기 바라겠습니다.

감사합니다.