토지 분할할때 최소 면적은 어떻게 되나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

가끔 손님들이 전화를 하거나 방문을 하여 아주 작은 토지를 찾는 경우가 있습니다.

그냥 텃밭같이 조그만 토지를 구매해서 집을 짓기보다는 주말 농장이나 몇가지 채소를 키우고 싶다고 작은 토지를 찾으십니다.

작은 토지에 대하여 원하시는 면적은 작을수록 좋다고 하는 분들도 있고, 50평이나 100평정도만 잘라서 판매를 원하시는 분들도 있습니다.

이건 잘몰라서 하는 이야기라 다시 설명을 해드려야 합니다.

토지도 최소한의 면적이하로는 분할이 안되기 때문입니다.

그러면 최소한의 면적이란 얼마일까요?

이번시간에는 토지 분할시에 최소 면적에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

토지분할의 최소면적은 해당토지에 건축물이 있는냐, 없느냐, 혹은 그 외의 경우로 나눌수 있습니다.

먼저 건축물이 있는 대지의 경우를 알아보겠습니다.

대지의 경우에도 그 용도지역이 모두 다르기 때문에 먼저 용도지역을 확인해야 합니다.

건축물이 있는 대지의 최소면적을 용도지역에 따라 토지 분할 최소 면적은 아래와 같습니다.

용도지역	최소분할면적
주거지역	60㎡
상업지역	150㎡
공업지역	150㎡
녹지지역	200㎡
그외지역	60㎡

건축법에는 위와 같이 나와 있지만 지자체별로 조금은 달라질수도 있습니다.

그렇기 때문에 미리 확인을 해보시기 바랍니다.

건축물이 있는 대지의 최소분할면적은 주거지역은 60㎡((약 18평), 상업지역과 공업지역은 150㎡(약 45평), 녹지지역은 200㎡(약60평), 그외지역은 60㎡(약 18평)이 건축물이 있는 경우 최소한의 토지분할 면적입니다.

이번에는 건축물이 없는 대지의 최소분할 면적입니다.

구분	동지역	읍,면 지역
주거지역	200㎡	200㎡
상업지역	90㎡	60㎡
공업지역	90㎡	60㎡
녹지지역	90㎡	60㎡

건축물이 없는 대지의 최소분할면적은 용도지역과 해당지역이 동지역인지, 아니면 읍,면단위의 지역인지에 따라서 분할할수 있는 최소면적이 달라집니다.

위의 표를 보시면 아시겠지만 해당토지가 있는 지역이 동지역일때 주거지역은 200㎡(약60평), 상업지역, 공업지역, 녹지지역 모두 90㎡(약27평)입니다.

읍, 면 지역일때는 주거지역은 200㎡(약60평), 상업지역, 공업지역, 녹지지역은 모두 60㎡(약18평)입니다.

처음에 토지를 분할할수 있는 최소한의 면적은 건축물이 있는경우, 건축물이 없는 경우, 기타의 경우라고 했는데 기타의 경우를 알아보겠습니다.

기타의경우 토지 분할 최소면적은 몇가지 사유가 있어야 합니다.

1. 기반 시설이 갖추어지지 않아 개발이 어려운 토지는 분할되기 전 필지를 포함하여 총 5필지를 초과하여 분할할수 없습니다.

2. 개발제한구역에서의 토지분할일경우, 분할된 필지의 면적이 200㎡(약 60평)이상과 지목이 대지인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우 330㎡(약 100평)이상 인 경우에 토지 분할이 가능합니다.

하지만 다음의 경우에는 330㎡(약 100평)이하로도 분할할수 있습니다.

* [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 제4조 제1호, 제2호에 따른 공익사업을 시행하는 경우.

* 인접 토지와 합병하기 위한 경우.

* [사도법]에 따른 사도, 농로, 임도 그밖에 건축물  부지의 진입로를 설치하는 경우.

우리가 주의해서 알아두어야 할 사항은 바로 기타의 경우입니다.

예를 들어보면 전, 답등 농지일 경우 녹지지역은 200㎡(약 60평), 농업진흥구역은 2,000㎡(약600평)보다 작게는 토지분할을 할수 없습니다.

주말농장이나 텃밭을 하기 위해서 많이 선호하는 지역인데 녹지지역의 토지는 200㎡이하로는 분할이 안되기 때문에 만약 330㎡(약100평)을 가지고 있는 사람이 분할해서 반을 팔수가 없다는 이야기 입니다.

반으로 분할하였을 경우 최소면적이 60평이 안되기 때문입니다.

그러면 100평중에서 최소분할면적인 60평으로 분할하고 나머지 40평으로 나눌수도 있을까요?

이것도 불가능합니다.

남은 40평이 최소분할면적60평이 안되기 때문입니다.

그렇기 때문에 주말농장을 하든 전원주택을 짓던 간에 최소분할 면적은 60평이고 그 안에서 해결을 해야 한다는 이야기입니다.

하지만 200㎡(약 60평)이하로도 분할이 가능한 경우도 있습니다.

바로 개발행위 허가에 의하여 토지분할을 할경우 입니다.

개발행위허가에 의한 토지분할은 200㎡(약 60평)보다 토지를 분할할수 있고 개발행위허가 등의 목적이 없는 녹지지역의 토지분할 최소면적은 200㎡(약60평)보다 작게는 분할할수 없습니다.

이번시간에는 토지분할 최소면적에 대하여 알아보았습니다.

이제는 작은 토지 찾는다고 할때 최소한의 면적을 미리 이야기 해보시면 아 이사람이 부동산을 좀 알고 있구나 하는 대접을 받을수 있을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.