토지거래 허가구역이란?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

많은 분들이 돈을 벌기 위해서 부동산에 투자를 합니다.

대부분의 사람들은 부동산 투자라고 하면 아파트나 주택을 구입하여 임대하여 임대수익을 얻고 나중에 팔아서 양도차액을 얻는것으로 부동산 투자를 한다고 생각합니다.

주위에 보면 많은 분들이 그렇게 실제로 하고 있는데 정부에서는 이렇게 한사람이 여러채의 주택을 가지는 것에 대하여 규제를 하고 있어 부동산 시장도 부익부 빈익빈 현상이 나타나고 있습니다.

그래서 부동산투자를 토지쪽으로 눈을돌리시는 분들이 많아지고 있습니다.

토지투자는 주택에 대한 투자보다는 장기적인 시간을 가지고 해야 하는것이고, 각종 규제와 법규들이 많아서 초보자들이 하기에는 어렵게 느껴집니다.

그렇지만 토지투자 역시 기본에 충실하면 얼마든지 높은 수익을 얻을수 있는 좋은 부동산 투자방법입니다.

이번시간에는 토지투자를 하려는 분들이라면 반드시 알아야 하는 토지거래 허가구역이란것에 대하여 알아보겠습니다.

토지거래 허가구역을 잘 알고 있어야 토지 투자에 성공할수 있는 방법도 보일것입니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

일단 토지거래 허가구역이란 무엇인지부터 알아보겠습니다.

토지거래 허가구역이란 토지투자가 아닌 토지 투기를 막기위해서 토지를 거래할때 규제를 하는것입니다.

토지의 가격이 갑자기 상승하거나, 갑자기 상승할것으로 예상되는 지역에는 묻지마 투자나, 투기세력들이 몰려들게 됩니다.

이런 것들을 방지하고 예방하기 위해서 토지거래 허가구역을 정부에서 지정하는 것입니다.

토지거래 허가구역으로 지정이 되면 해당 지역의 토지를 거래하기 위해서는 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 토지거래를 할수 있게 됩니다.

거래허가에 따른 사용 목적이나 용도에 맞아야 거래를 할수 있는것은 물론이고, 거래 후에도 허가된 용도이외에는 사용이 어렵게 제약을 하게 됩니다.

만약 토지거래 허가구역에서 허가를 받지 않고 거래를 하거나, 허가받은 대로 사용하지 않고 다른 목적으로 사용하게 되면 토지 가격의 30%에 해당하는 벌금을 부과하거나 2년 이하의 징역형을 받을수 있습니다.

그렇기 때문에 토지거래 허가구역으로 지정된 토지를 매입하기 위해서는 규정된 사항을 잘 살펴보고 투자를 해야 합니다.

토지거래 허가구역은 보통 5년 이내로 지정을 하게 됩니다.

주택용지는 3년, 지역발전에 규정이 필요한 경우에는 4년으로 지정을 하게 됩니다.

토지거래 허가구역의 용도지역별 거래 허가 기준은 다음과 같습니다.

즉 아래에 나와있는 용도지역과 면적은 허가를 받지 않고도 거래가 가능한것입니다.

용도지역		허가면적
도시지역	주거지역	180㎡이하
	상업지역	220㎡이하
	공업지역	660㎡이하
	녹지지역	100㎡이하
	용도미지정지역	90㎡이하
도시지역외	농림지역	500㎡이하
	임야	1000㎡이하
	기타지역	250㎡이하

지역별 토지거래 면적에 해당하는 경우에는 기준 면적 이내로 토지 거래를 할 경우에는 토지거래 허가를 따로 받지 않아도 됩니다.

또한 대가 없이 받는 증여나 상속일 경우에도 토지거래 허가를 받을 필요가 없습니다.

그리고 국공유지를 사거나 법원에서 경매로 토지를 낙찰받는 경우에도 토지거래 허가를 받지 않아도 됩니다.

다만 자산관리공사에서 실시하는 공매로 토지를 낙찰받을 경우에는 허가를 받아야 한다는 것을 알고 계시기 바랍니다.

토지거래 허가구역에서 토지를 구매할경우 내가 하려고 하는 행위가 가능할지 가능하지 않을지 잘 모르는 경우가 있습니다.

토지거해 허가날지 안날지를 모를경우에는 특약에 허가가 나지 않을 경우 매매계약을 무효로 한다는 조약을 넣어두는 것이 좋습니다.

만일의 사태에 대비하기 위해서 입니다.

매매계약이 이루어지고 난후 매매계약서와 토지거래 허가 신청서를 시, 군, 구청에 제출하고 약 15일 정도 시간이 흐르면 토지거래에 대한 통보를 받게 됩니다.

허가 신청일로부터 일주일이 지나고 특별한 통지가 없다면 보통 토지 거래 허가가 승인되었다고 불수 있지만 불허가로 결정이 되면 불허가 사유를 확인한후 매매계약을 취소하면 됩니다.

만약 허가 신청을 한후 시, 군, 구청장으로부터 불허가 통지를 받고도 당사자들끼지 매매계약을 체결하였다면 위에서 설명했듯이 토지금액의 30%에 해당하는 금액을 벌금으로 내거나, 2년이하의 징역형을 받을수도 있습니다.

개인재산인 토지를 국가가 이렇게 강제적으로 거래를 하지 못하게 하기 때문에 급하게 돈이 필요하거나 해서 토지를 팔아야 될경우들이 있습니다.

이럴경우 토지의 소유자는 국구에 매수청구를 요구할수 있습니다.

즉 토지거래 허가구역에 묶여서 토지를 팔수 없게 되었으니 국가가 책임지라는 것인데, 불허가처분 통지를 받은 날로부터 1개월 이내에 시, 군, 구청장에서 해당토지에 대한 권리를 파는 것입니다.

이렇게 매수청국를 받은 시, 군, 구청장 또는 국가, 지자체, 공공기관, 공공단체 중 매수할 자를 지정하게 되면 매수를 해야 합니다.

다만 토지의 가격이 실제 거래되는 가격이 아닌 시세의 60%정도 수준에서 이루어진다고 합니다.

정해져 있는 가격은 아니지만 실제 거래되는 가격보다는 상당히 낮은 가격으로 예산범위에서 공시지가 기준으로 매수를 하기 때문에 정말 급하지 않다면 그렇게 추천드리고 싶지는 않은 제도입니다.

반대로 토지거래 허가구역안의 토지로 국가나 지방자치단체 등 공공기관이 필요하다고 생각되는 토지를 미리 구입하는 제도가 있습니다.

이를 선매제도라고 하는데 이또한 시세가 아닌 감정가격으로 가격이 책정됩니다.

시세대비 60%수준인 공시지가로 하는 것보다는 조금 더 높은 가격이지만 시세보다는 낮기 때문에 이또한 불만사항중 하나인것입니다.

오늘은 토지거래 허가구역에 대하여 알아보았습니다.

토지거래 허가구역은 허가요건도 까다롭고 허가를 받는다고 해도 특정기간동안 허가대로만 이용하여야 하며 그렇지 않으면 이행강제금과 벌금 및 징역등 강력한 제약이 있는 제도입니다.

그렇기 때문에 토지를 구매할때 토지거래 허가구역안의 토지라면 조금더 신경쓰고 조심해야 할것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.