맹지 탈출 방법 (맹지에 집짓는 방법)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산에 관련된 일을 오래하다보니 많은 듣는 질문들이 있습니다.

바로 건축에 관련된 질문들인데 그중에서도 맹지, 우리가 흔하게 알고 있는 길없는 토지에 집을 지을수 없는지에 대한 질문입니다.

맹지의 사전적 의미는 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인데 건축을 위해서는 반드시 길이 있어야 한다고 나옵니다.

결국 풀어서서 보면 건축을 하기 위해서는 길이 있어야 하고 맹지에는 길이 없기 때문에 건축이 불가능하다라고 판단할수 있습니다.

그런데 이건 맞을수도 있고 틀릴수도 있습니다.

왜냐하면 몇가지 방법을 통하여 맹지에도 건축을 할수 있기 때문입니다.

건축을 위한 토지를 구매한다고 하신다면 지적도상의 도로가 최소한 2m이상 접해있는 토지를 구해야 합니다.

그 이유는 건축법 제44조 '건축물의 대지는 2m이상이 도로에 접하여야 한다'라는 규정이 있기 때문입니다.

이를 접도의무라고 하는데 이 규정으로 인해 도로와 접해있지 않은 토지, 즉 맹지에 건축이 불가능한것입니다.

그렇기 때문에 맹지는 주변 토지에 비하여 가격이 저렴한이유입니다.

그런데 시골에 가서 땅을 보다보면 차량의 통행이 가능하고 빈번하게 농기계들이 다녀서 누가봐도 길처럼 보이는 것들이 있습니다.

특히나 시골은 지적도상에는 길이 없지만 이렇게 차량통행이 가능한 도로가 많은데 이를 흔히 현황도로라고 합니다.

지적도상에는 길이 없지만 실제로 길로 사용하고 있다는 의미입니다.

현황도로도 도로인데 건축이 가능할까요?

이건 해당 지자체에 문의를 해보시는 것이 가장 좋습니다.

지자체별로 이런 현황도로만 가지고도 건축허가를 내주는 곳이 있습니다.

이렇게 지적도 상에 도로가 없어도 건축이 가능한 경우들이 몇가지 있습니다. 

이번시간에는 맹지 탈출 방법, 즉 맹지에 집을 지을수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

1. 구입하려고 하는 토지가 비도시지역의 면지역인지 확인해봐야 합니다.

 

시골의 땅을 구매한 경우라면 비도시지역의 면지역에 해당하는지 확인해보시길 바랍니다.  

건축법 제3조 제2항에 따르면 '비도시지역으로서 동이나 읍이아닌 지역'에는 건축물의 대지가 도로에 2m 접해야 한다는 건축법 제44조의 접도의무를 적용하지 않습니다.

한때 이 건축법의 접도의무를 적용하지 않는다는 것이 대지가 반드시 도로에 접할 필요가 없다는 의미인지, 접하는 부분이 2m 이상이 아니더라도 최소한 도로에 접하기는 해야 한다는 의미인지 견해가 엇갈린 적이 있었습니다.

 

법제처는 법령해석(안건번호 12-0559)에서 “적용하지 않는다는 것은 건축물의 대지가 도로에 접하지 않아도 된다는 의미”라고 판단했습니다.

따라서 비도시 면지역에서 건축허가를 받기 위해서는 대지가 반드시 도로에 접할 필요가 없습니다.

단 출입에 지장이 있어서는 안 됩니다.

쉽게 설명을 하자면 현황도로가 존재하는데 그 현황도로를 이용하여 해당 토지까지 진출입이 되야된다는의미입니다.  

 

토지가 비도시지역의 면단위인지 아닌지는 토지이용계획확인원을 보시면 간단하게 알수 있습니다.

토지이용계획확인원을 보면 해당토지의 소재지가 나오는데 그곳을 확인하시면 됩니다.

위 박스를 보시면 면단위지역을 확인할수 있습니다.

건축허가를 받기 위해서는 신청자 본인이 허가 요건을 모두 충족한다고 주장해야 합니다.(건축사무소를 통하여 진행하면 건축사무소에서 진행합니다.)

담당 공무원에 건축허가를 신청할 때 비도시 면지역에는 건축법 제44조 접도의무를 적용하지 않는 점을 이야기 하면 되는 것입니다.

하지만 건축허가는 공무원의 재량이 다소 반영되는 재량행위입니다.

오래 전부터 사용하던 출입로는 지적상 타인 소유이므로 출입에 지장이 있다고 신청을 반려할 가능성도 있습니다.

2. 건축을 하려고 토지에 접해있는 도로가 현황도로 입증.

위에서 잠깐 이야기 했는데 현황도로가 있다면 건축이 가능하다고 이야기 했습니다.

지자체에 확인해 본결과 담당공무원도 토지사용승락없이 건축허가가 난다는 답변을 받았습니다. 

즉 기존의 출입로가 현황도로라는 사실을 증명하면 땅 주인의 사용허가를 받지 않아도 건축허가가 나올 수 있습니다.

마찬가지로 건축허가 신청자가 입증해야 하는 부분이므로 적극적으로 주장해야 합니다.

 

‘현황도로’란 지적도에 도로로 표기돼 있진 않지만 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로를 말합니다.

지적도에는 없지만 오래전부터 사용해오던 기존의 출입로가 있다면  현황도로로 인정될 가능성이 있습니다.

우선 출입로의 폭이 4m 이상이라면 입증이 한결 쉬워집니다.

대법원이 “사실상의 도로가 그 너비가 4m 이상으로서 1975년 12월 31일 이전에 이미 주민들의 통행로로 이용되고 있었다면 이는 건축법상의 도로에 해당한다”는 입장이기 때문입니다. (대법원 1994. 1. 28. 선고 93누20023 판결)

 

반면에 출입로의 폭이 4m 미만이라면 아래와 같은 조건이 될수 있는지 확인을 해야 합니다.

- 5가구 이상의 작은 마을의 실제 거주민이 사는 주택에서 일상적으로 사용되는지 여부.

- 출입로를 이용하어 건축허가나 신고를 받은 사실이 있는지 여부.

(만약 해당 토지의 뒤쪽으로 건축허가를 받은 사실이 확인되면 건축허가가 날 가능성이 아주 높습니다)

- 출입에 문제가 없는지 여부.

- 도로의 포장 여부.

- 상·하수도 등 공공기반 시설이 설치되어 있는지 여부 등의 유리한 사실을 종합해 사정을 설명해야 합니다.

 

각 지방자치단체는 조례에 현황도로 인정 기준을 명시하고 있습니다.

내용은 지자체마다 조금씩 다르기 때문에 토지의 구입보다 먼저 해당 지자체에 확인을 하는 것이 중요합니다.

따라서 출입로 폭이 4m 미만이라면 조례 기준에 부합하는 사실을 주장하는 게 유리할 것입니다.

 

3. 맹지 주위의 토지 소유주와 합의를 하는 것.

 

위 두가지 방법은 해당토지의 상황에 따라서 될수도 있고 안될수도 있지만 맹지인근의 토지 소유주와 합의를 하면 건축을 가장 수월하게 할수 있습니다.

즉 위 두가지 방법으로 건축허가를 받을 수 없으면 최후의 방법으로 출입로가 지어진 땅 주인과 합의를 시도해야 합니다.

합의가 잘 이뤄져 무상이나 적은 돈을 내고 사용허가를 받을 수 있다면 좋겠지만 그렇지 않은 경우가 적지 않습니다.  

 

현장에서 가장 많이 발생하는 문제중 하나가 너무 과한 금액을 요구하는 것입니다.

주변 토지 소유자는 맹지소유자의 약점을 알고 있기에 과도한 토지비용을 청구합니다.

그래서 출입로 땅 주인이 큰 액수를 요구한다면 교환계약으로 구입한 토지 일부를 잘라주는 방법도 있습니다.

이 경우 땅 주인의 토지에는 분할이 발생하고 질문자의 토지에는 합병이 발생합니다.

대부분 이 비용은 맹지의 소유자가 부담합니다.

이렇게 진입로 소유자와 맹지 소유자 간에 토지를 교환하는 방법이 실무에선 종종 활용되고 있습니다.

오늘은 맹지 탈출 방법에 대하여 한번 알아보았습니다.

맹지라고 무조건 건축이 안되는 것은 아니지만 조심해서 안될수도 있기 때문에 조심해야 하는 것입니다.

토지를 구입할때 도로를 가장 먼저 보는 이유가 건축을 위해서 이기 때문에 맹지구입은 다시 한번 조심하고 신중하게 선택하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.