부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.
답답한 도시생활을 벗어나 시골로 이사를 해서 살려고 하시는 분들이 많아졌습니다.
예전에는 시골하면 생활하는 것이 불편하고 할일도 없을것 같아서 망설였던 분들이 많았지만 요즘은 도로의 발달과 인터넷의 발달로 인한 정보공유가 잘되어서 좀더 수월하게 시골생활을 할수 있는 것 같습니다.
각 지방자치단체에서도 귀농이나 귀촌, 귀어를 하는 분들에게 많은 재정적 지원을 함으로써 도시생활을 벗어날수 있는 기회가 좀더 많아진것 같습니다.
시골에는 도시처럼 많은 집들이 있는 것이 아니기 때문에 많은 분들이 농지나 임야를 구입하여 전원주택이나 일을 할수 있는 곳을 지으려고 합니다.
이렇게 농지나 임야를 구입하여 건축을 하기위해서는 해당 시, 군, 구청에 허가를 받아야 하고 이때 반드시 필요한것이 농지면 농지전용, 산지면 산지전용을 해야 한다는 것입니다.
농지전용에 대해서는 한번 다루어 본적이 있기 때문에 이번시간에는 산지전용에 대하여 알아보겠습니다.
지목이 임야, 즉 산을 구입하여 건축을 하기위해서는 산지전용허가를 받으면서 대체산림조성비와 산지복구비를 내야 합니다.
대체산림조성비란 산지를 이용하여 건축이나 기타 행위를 함으로써 기존의 산림이 훼손되는 것에 대하여 다른 곳에 산림을 대체하여 육성하고 보전하려는 취지로 산림청에서 부과하는 것입니다.
대체산림조성비는 매년 산림청에서 고시하는 금액(제곱미터당 단가)를 전용하려는 임야 면적에 곱하여 산정하게 됩니다.
납부된 대체산림조성비는 임업진흥사업계정으로 수입을 잡게 되는데 그중 10%를 해당 지방자치단체의 수입으로 하게 되는 것입니다.
산지복구비는 산지전용을 하는 과정에서 훼손되는 산림을 복구하는데 소요되는 비용을 미리 예치해 놓도록 하였다가 산지전용이 모두 끝나면 다시 반환하여 받는 것입니다.
산지복구비는 토사유출의 방지 조치나 산사태 또는 인근 지역 피해 등 재해발생 방지와 산지경관 유지 등에 필요한 비용을 미리 납부하였다가 다시 돌려 받는다고 생각하시면 될것입니다.
대체산림조성비와 산지복구비에 대한 금액은 위에서 잠깐 이야기 했듯이 매년 1/4분기에 산림청에서 고시를 하여 관보에 게재하게 되어 있습니다.
매년 금액이 달라지기 때문에 이점도 알아두시면 좋을듯 합니다.
2020년 고시된 금액은 2019년에 비해서 약 10%정도 인상이 되었습니다.
- 준보전산지는 제곱미터당 5,190원.
- 보전산지는 제곱미터당 6,740원.
- 산지전용제한지역은 제곱미터당 10,380원.
대체산림조성비는 산지전용허가 혹은 산지일시사용허가를 받은 대상 임야에 대하여 제곱미터당 고시된 금액을 곱한것에 개별공시지가의 1%를 더하여 계산하게 됩니다.
대체산림조성비 산정하는 방법은 아래와 같이 계산하면 될것입니다.
산지전용(산지일시사용)허가면적(㎡) X [ 고시된 대체산림조성비 + ( 개별공시지가 X 1%) ]
단 (개별공시지가 X 1%)의 금액은 5,190원을 한도로 합니다.
그러면 대체산림조성비를 한번 계산해 보겠습니다.
660㎡의 준보전산지 임야를 전용하려고 하는데, 개별공시지가가 10,000원이라고 하면 아래와 같이 계산하면 됩니다.
660 X (5,190 + (10000 X 1%) = 3,491,400원이 대체산림조성비가 되는 것입니다.
생각보다 어렵지 않게 계산할수 있습니다.
산지복구비는 임야의 경사도에 따라서 다르게 책정이 됩니다.
산지복구비역시 2019년에 비해서 약 11%정도 인상이 되었습니다.
임야의 경사도에 따른 산지복구비는 아래와 같습니다.
- 경사도가 10도 미만이면 10,000㎡당 66,483천원(제곱미터당 6,648원).
- 경사도가 10도이상 20도 미만은 10,000㎡당 195,762천원(제곱미터당 19,576원).
- 경사도가 20도 이상 30도 미만은 10,000㎡당 258,057천원(제곱미터당 25,805원).
- 경사도가 30도 이상은 10,000㎡당 336,469천원(제곱미터당 33,646원).
산지복구비는 경사에도 따라서 10도 미만 산지의 3~5베까지도 차이가 날수 있습니다.
우리나라의 임야의 평균경사도는 보통 10~20도 정도이므로 통상 산지복구비는 평당 65,000원으로 보면 될것같습니다.
산지복구비는 목적사업이 완료되고 준공검사가 완료되면 반환을 받을수 있는 돈입니다.
반환받는 경우는 현금으로 예치한 경우에 해당하고 산지복구비를 현금이 아닌 보험증권으로 한 경우에는 보증기간만큼 보험료를 납부하는 것입니다.
농업인, 임업인 등의 농립사업용 시설물이나 공익용 비영리사업 시설물의 경우에는 대체로 산지전용신고 대상으로 부담금이 전부 또는 일부 면제가 되기도 합니다.
대체산림조성비는 납부 금액에 따라 납부유예나 분할납부도 가능합니다.
다만 분할납부 시에는 이행보증금을 예치해야 하고 4년의 기간 내에서만 가능합니다.
그리고 산지전용 후 승인기간 내에 불법용도변경을 하는 경우에는 감면받은 전용비를 반환해야 합니다.
대체산림조성비를 납부한 후에 산지전용허가를 받지 못하거나 허가가 취소된 경우 또는 산지전용 기간 이내에 목적사업을 완료하지 못하고 그 기간이 만료된 경우와 사업계획의 변경을 하였을때에는 대체산림조성비를 환급받을수 있습니다.
임야를 구입하여 집을 지으려고 하는 이유는 농지보다는 저렴하게 구입할수 있고 그 만큼 넓은 면적을 이용할수 있기 때문일것입니다.
하지만 임야는 농지에 비해서 제약이 있는경우가 많이 있습니다.
임야를 구입하려고 할때는 반드시 해당 임야가 내가 원하는 행위를 할수 있는지에 대하여 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
임야를 잘못구입하였을 경우 그냥 바라만 볼수 밖에 없는 상황이 생길수도 있습니다.
실제로 구입한 임야에 어떤 한 개발행위도 하지 못해서 수십년째 세금만 내고 있는 경우도 많이 보아왔습니다.
반드시 꼭 확인하시기 바랍니다.
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