보증금을 돌려 받지 못할경우 강제집행 할수 있는 방법은? :: 써니퍼니의 부동산 이야기

보증금을 돌려 받지 못할경우 강제집행 할수 있는 방법은?

Posted by sunnyfunny
2021. 3. 31. 14:40 부동산이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난 시간에 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 사정상 이사를 가야 할 때 할 수 있는 "임차권 등기명령제도"에 대하여 알아보았습니다.

임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 불가피하게 다른 곳으로 이사를 가서 대항역이나 우선변제권이 소멸되는 것을 방지하기 위하여 임차인이 할수 있는 것이라고 설명을 했습니다.

 

보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 가야 할때 어떻게 해야 하나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다. 임대차계약을 하고 임차인은 확정일자를 받고, 전입신고를 하고, 이사를 하여 실거주를 하게 되면 대항력과 우선변제권이란 것이 생겨서

justdim.tistory.com

임차권 등기명령제도는 그래도 다른곳으로 이사를 갈 수 있는 여유가 조금이라도 있는 분들이 하는데, 대부분의 임차인들은 보증금을 돌려받아야 그 돈으로 이사를 가는 경우가 대부분일 것입니다.

이번 시간에는 이렇게 보증금을 돌려받지 못할 경우 임차인이 할 수 있는 강제집행 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

많은 임대인들이 보증금을 받으면 보통 임대차기간이 2년 정도이기 때문에 다른 곳에 사용을 하는 경우가 많습니다.

그러다 임대차기간이 종료되면 보증금을 돌려주어야 하는데, 이때 보증금이 없거나 부족하면 문제가 생기는 것입니다.

결국 새로운 임차인이 들어와서 보증금을 다시 돌려줄 수 있는 상황이 되니 기존의 임차인은 새로운 임차인이 들어오기 전까지는 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있는 것입니다.

 

임대인들은 새로운 새 입자가 들어올때까지는 돈이 없어 기다리라고 하고, 기존의 임차인은 이사를 가야 하기 때문에 많은 갈등을 발생하며, 기존의 임차인들은 내용증명을 보내거나, 급한 대로 임차권등기명령등을 실행하면서 어떻게든 보증금을 빨리 돌려받기 위해서 노력을 합니다.

 

결국 보증금반환소송까지 진행하는 경우가 생각보다 많이 벌어지고 있습니다.

하지만 문제는 소송으로 이어질 경우 임차인들은 시간은 시간대로 흐르고, 그에 따른 비용 문제, 정신적 스트레스까지 상당한 손해를 보게 되는 것입니다.

더욱이 문제는 소송을 승소하더라도 임대인이 보증금이 없다고 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할지 막막해지는 경우도 있습니다.

 

이럴 경우 임차인이 할 수 있는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

보증금 반환 소송에서 승소를 하였는데도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 강제집행을 통하여 임대인을 압박할수 있고, 보증금도 확보할수 있습니다.

 

일단 보증금 반환소송에서 승소를 하게 되면 강제경매를 신청할 수 있습니다.

강제경매란 보증금을 돌려받기 위해서 주택을 강제로 경매로 넘기는 것입니다.

보통은 보증금보다는 주택의 가격이 높기 때문에 임대인은 주택이 경매로 넘어가는 것을 막기 위해서 보증금을 돌려줄 수밖에 없습니다.

하지만 이때 주의할 것은 주택에 압류나 대출 등 선순위 채권들이 많을 경우 보증금을 전액 돌려받지 못할 경우도 있기 때문에 이점은 주의를 해야 합니다.

 

두 번째로 임대인을 상대로 채권압류 및 추심을 진행하는 것입니다.

이는 임대인(채무자)의 특정 재산을 강제로 확보하는 방법인데, 임대인의 통장에 압류를 걸어, 임대인이 자유롭게 통 장안에 있는 돈을 인출하지 못하게 한 뒤, 은행에 보증금 반환 소송 승소 판결문을 가지고 가서 보증금을 찾으면 되는 것입니다.

 

세번째로, 임대인의 동산을 압류하는 것입니다.

동산압류는 영화나 티브이에서 보았던, 빨간딱지를 가전제품이나 집안에 있는 임대인의 물건에 붙여두고 경매절차를 통하여 경매를 진행하고, 경매를 통하여 팔린 돈으로 보증금을 확보하는 것입니다.

이때는 임대인의 물건만 가능하고 다른 사람의 물건은 불가능하기 때문에 임대인의 소유인지를 명확하게 확인하는 것이 중요합니다.

 

이렇게 까지 한다는 것은 정말 최악의 상황에서 임대인을 압박하여 보증금을 돌려받거나, 경매를 통하여 보증금을 돌려받을 필요가 있을 때 하는 것입니다.

이 외에도 강제집행은 다양한 방법이 있는 게 결국 가장 중요한 핵심은 임대인의 재산을 파악하고 찾는 것입니다.

임대인이 자기 재산이 없을 경우 당장 보증금을 돌려받지는 못하지만, 채무불이행자 명부 등재등의 방법으로 임차인을 압박할 수도 있습니다.

 

임차인 입장에서 보증금 반환 소송에 들어갔다는 것은 강제집행까지 갈 수 있다는 것을 염두에 두고, 임대인에게 이를 통보하여 임대인을 강하게 압박하는 것이 보증금을 조금이라도 빨리 돌려받을 수 있는 방법 중 하나입니다.

물론 이렇게 까지 안하고 보증금을 돌려받는것이 가장 좋은 일일겁니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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