부동산 가격은 어떻게 형성되는가?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

부동산 가격은 어떻게 형성되는지 궁금해 하시는 분들이 참 많습니다.

왜 서울강남은 저렇게 비싼데 지방과의 금액차이가 너무 많이 나기때문에 거기에서 오는 궁금중등이 참 많으실 겁니다.

그래서 이번시간에는 부동산 가격이 형성되는 이유에 대하여 알아보겠습니다.

* 부동산 가격은 어떻게 형성되는가?

부동산도 시장에서 거래가 되는 재화이기 때문에 가치가 형성되는 원리는 일반적인 경제법칙에 기초를 두고 있습니다. 그러나 부동산의 가격은 거래당사자의 개인적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉽기 때문에 한 가지로 정해져 있지 않고, 매도인호가, 매수인호가, 담보가격, 보상가격, 정상가격등 다양한 가격이 존재합니다.

이 중 가치평가의 중심이 되는 것을 정상가격이라고 하는데, 정상가격이란 통상적인 시장에서 충분한 기간에 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말합니다.

예를 들어 아파트를 팔려는 사람이 자신이 받고 싶은 가격을 5억원으로 정하고 시장에 내놓습니다(매도인호가). 하지만 그것을 사려고 하는  사람이 없으면 그 아파트의 가격은 결코 5억원이라고 할 수 없습니다.

반면에 시장의 반대편에서 사려는 사람이 그 아파트에 대해 3억원을 지불할 의사가 있다(매수인호가) 해도 매도자가 3억원까지 가격을 낮추기 전까지는 거래도, 가격도 성립하지 않습니다.

매도자가 가격을 낮추고 매수자도 가격을 올려 4억원에 거래가 성사되면 그것이 바로 정상적인 시장가격(정상가격)입니다.

이 정상가격을 평가하기 위해서는 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지에 관한 기본원리를 알아야 하는데, 가치평가시 지침이 되는 몇가지 원칙이 있습니다.

이러한 원칙들을 "부동산 가격형성의 제원칙" 이라고 합니다.

이 원칙들 중 가치평가시 가장 중요하면서도 빈번하게 이용되는 3가지 원칙이 있습니다. 이제부터 그 원칙들을 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

* 부동산 가격의 제원칙 1 - 수요, 공급의 원칙.

가격은 시장에서 해당 재화와 용역을 사려는 세력과 팔려는 세력, 즉 수요와 공급의 상대적인 크기에 따라 변화합니다. 만약 어떤 지역의 아파트가 주거요건과 학군이  좋아진다면 그 지역의 아파트 가격은 오르게 된다는 것은 당연한 상식일 것입니다.

주거여건과 학군이 좋아지면 가격이 오르는 이유는 그 지역 안의 아파트를 사려는 사람들은 많아지는 반면에 그 지역에서 아파트를 팔려고 하는 사람들은 상대적으로 줄어들기 때문입니다.

반대로 도시가 노후화되어 슬럼화되는 지역에서는 당연히 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아지게 되므로 가격이 떨어지게 됩니다.

바로 이렇게 일반적인 재화의 가격은 수용와 공급의 상호작용에 의해 결정되는 동시에 그 가격은 다시 재황의 수요, 공급에 영향을 미치게 됩니다.

* 부동산 가격의 제원칙 2 - 대체의 원칙.

만약 빌라(다세대주택)분양업자가 신축빌라의 분양가를 책정한다면 반드시 인근 신축빌라들의 가격을 사전에 조사할 것입니다.

그래서 분양할 지역의 신축 빌라 가격들이 평당 100만원 선이라면 그 분양업자는 분명히 평당 100만원에서 10%내외에서 분양가를 책정할 것입니다.

평당 200만원, 300만원에 분양을 한다고 하면 그 빌라는 분양하기가 쉽지 않을 것입니다.

바로 여기에 부동산 가격의 두번째 원칙이 있습니다.

부동산에는 개별성이라는 특성이 지만 빌라 분양업자의 고민처럼 부동산의 가격은 동일한 효용을 가진다는 대체제(빌라, 아파트)의 현행가격에 영향을 받게 됩니다.

이것을 부동산 가격의 형성원칙 중 "대체의 원칙"이라고 합니다.

(개별성이란 어떠한 토지도 똑같은 같은 없습니다. 모든 토지는 위치나 크기, 모양 등에서 차이를 보이는데 이러한 특성을 개별성일고 말합니다.

경우에 따라서 어떤 토지는 다른 토지와 유사할 수도 있으며, 경제적으로 서로 대체성이 있을 수도 잇지만 지리적으로는 결코 같을 수가 없습니다.)

* 부동산가격의 제원칙 3 - 최유효이용의 원칙.

강남대로변 빌딩숲 사이에 단층의 노후된 건물이 있다고 가정해보겠습니다.

이 땅은 고층빌등을 지어 더 큰 부가가치를 창출할 수 있음에도 불구하고 땅주인 사정상 현재 음식점 용도의 단층건물로 사용되고 있습니다.

만약 이 땅이 매물로 나오게 된다면 현재 상태의 효용가치, 즉 일반음식점 용도로 사용되고 있는 단층건물에서 발생하는 부가가치만을 반영해 금액에 나오는 것이 아니라 이 땅에 고층빌등을 지어 더 큰 부가가치 창출이 가능하다는 전제로 토지의 가격이 책정되어 매물로 나오게 될 것입니다.

이러한 부동산의 가격은 그 부동산의 효용이 최고로 발휘될 수 있는 이용을 전제로 가격이 형성되는데, 바로 이것이 부동산 가격형성의 원칙중 "최유효이용의 원칙" 입니다.

* 부동산의 소득이 가치를 결정합니다.

만약 아파트(부동산) 가격이 오르지 않아 시세차익을 볼 수 없다면 현명한 사람들은 전세로 살지 아파트를 구매하지 않을 것입니다. 

시세차익이 없는 아파트를구입하지 않고 전세로 사는 이유는 아파트를 구입하는 목적에는 거주 목적도 있지만 자산증식의 목적도 있기 때문입니다.

즉 아파트를 구입하는 목적은 두가입니다.

하나는 주거목적이고, 두번째는 투자 목적입니다.

이것은 부동산이 소비재이면서도 동시에 투자재임을 의미합니다.

소비재로서의 부동산의 가치는 한마디로 부동산을 사용하는 대가로 지불하는 비용을 말합니다. 좀 더 쉽게 설명하자면 부동산의 임차인이 지불하는 임대료가 바로 소비재로서의 부동산의 가치입니다.

같은 맥락에서 본인소유의 집에 거주하는 것 역시 자신의 집을 임대했을 경우의 임대료를 자신에게 지불하고 있는 것이라 볼수 있습니다.

투자재로서의 부동산은 부동산이 주식이나 금융상품처럼 자산증식 수단임을 말하는 것으로 투자재의 가치는 투자재로부터 나오는 소득에 의해서 결정됩니다.

예를 들어 은행에 연이율4%로 2억원을 예금하면 연간 800만원의 금융소득이 발생합니다. 반대로 연이율4%로 매년 800만원의 소득을 주느 금융상품의가치은 어ㄸ허게 게산해야 할까요?

이 경우 연소득 800만원을 4%로 환원해 주면 됩니다.

계산해 보면 "800만원 / 0.04% =2억원"이 됩니다.

이렇게 소득과 가치에 대한 일반식은 다음과 같습니다.

가치 = 소득 / 환원율

투자재의 가치는 이처럼 소득과 환원율만 알면 매우 간단하게 계산할 수 있습니다.

물론 어떤 평가기법은 좀더 복잡한 수학적 방법을 사용하고 있기도 하지만 기본적 논리는 동일합니다.

즉 부동산 가치평가의 본질은 복잡한 수학적 공식을 얼마나 잘 적용하고 계산하느냐 하는 것이 아니라 부동산의 소득을 예상하고 환원율을 선택하는 것입니다.