대한민국 주택시장의 변화에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

이번시간에는 우리나라 주택시장의 변화에 대하여 이야기 해보겠습니다.

주택시장이 왜 변화를 하였고 어떻게 변화가 이루어 졌는지 한번 천천히 읽어보시면 될것입니다.

* 고성장 시대에서 저성장시대로.

우리 경제는 중장기적으로 고도성장기를 마감하고 중성장 기조를 거쳐 저성장이 고착화될 것이라는 전망이 지배적입니다.

1960년대에 이래 고도성장을 지속하는 과정에서 부동산에 대한 수요는 급증한 반면 가용토지가 협소한 국토구조로 부동산 공급은 이에 미치지 못했습니다.

따라서 부동산 가격은 주기적으로 급등세를 반복해 왔습니다.

부동산가격의 급등은 다시 부동산에 대한 투기적 수요를 불러일으켜 부동산 가격을 지속적을 상승시키는 요인으로 작용해 왔습니다.

그러나 성장의 동력이었던 노동, 자본 등 생산요소의 양적 투입에 의한 고성장이 더 이상 어려워진 데다 선진국 기술 따라잡기 전략도 한계에 도달하면서 우리 경제는 잠재성장능력이 줄어드는 구조적인 성장둔화 둔계로 들어서고 있습니다.

부동산 가격상승도 부동사이라는 생산요소의 경제성장 기여도에 대한 대가라고 할 때 성장률이 둔화되면 부동산 가격도 그전처럼 높게 상승하기 어려워질 것입니다. 특히 주택시장의 경우 항상 초과수요가 존재해 왔습니다.

즉 왕성한 잠재수요자(무주택자)가 뒷받치하고 있었기 때문에 수요를 부추기기만 하면 공급자가 원하는 조건으로 주택을 분양하는 데 큰 문제가 없었습니다.

그러나 2010년 수도권의 주택보급률이 100%에 육박하면서 주택의 기본 수요가 충족되어, 공급자 중심의 시장이 수요자 중심의 시장으로 바뀌어가고 있습니다.

2010년 이후부터는 주택에 대한 만성적인 초과수요 현상이 해소되면서 투기자산으로서의 주택의 가치가 그만큼 낮아지게 된 것입니다.

* 전세시장에서 월세시장으로 개편되는 주택임대차 시장.

전세제도는 공금융이 제 기능을 다하지 못해 생성된 일종의 사금융제도로서, 주택임대차를 매개로 주택소유자가 주택임차인으로부터 돈을 빌리고 이자만큼의 월세를 상쇄해 주는 우라나라만으 독특한 임대차 제도입니다.

전세제도는 주택보급률이 낮고 주택의 가격이 상승세를 지속하던 시기에 금융기관으로부터 돈을 빌리기는 어렵고 주택의 매매차익이 주택 보유비용과 다른 대체투자자산의 수익보다 더 높았던 상황에서 생겨났습니다.

전세가가 매매가의 절반 수준에서 형성된 것 자체가 매매가격 상승에 의한 보상이 존재했기 때문입니다. 다시 말해 전세금을 투자금액의 절반 이하로 받더라도 매매가격 상승에 의한 자본이득이 이를 보상하고도 남을 만큼  컸던 것입니다.

전세가격은 주택수급이 균형을 이루면 매매가격 대비해서 소형아파트는 50~60%, 중대형 아파트는 40~50%수준에서 형성됩니다.

보통은 주택수급에 따라 매매가격 대비해 약 40~70% 선에서 오르내리는데, 주택공급이 크게 증가하면 40%선까지 하락하고(최근 입주하는 신도시 지역은 분양가 대비 전세가격이 약 50% 수준)경기침체 등으로 주택공급이 감소하면 매매가에 육발할 정도로 오르기도 합니다.

이렇게 전세가격이 오르고 나면 뒤따라 매매가격이 상승하게 됩니다.

2009년 이후 매매가가 하락세를 보이고 있음에도 불구하고 전세가격이 올라가 매매가 대비 전세가 비율이 상승하는 것을 보고 많은 사람들이 집값이 상승세로 반전할 것이라는 해석을 놓았던 것도 이예 근거한 것입니다.

그러나 과연 그럴까요?

매매가 대비 전세가 비율이 지속적으로 상승해 70%가 넘어서는 지역들을 보면 2000년대 초반 부터 주택보급률이 100%를 초과한 지역들입니다.

이 지역들을 살펴보면 지방 및 서울 변두리, 수도권 외곽의 소형아파트들로 투자가치가 떨어지는 지역들입니다.

여기서 우리는 전세제도가 생겨나게 된 기본 배경을 생각해 보아야 할 것입니다.

앞에서 설명했다시피 전세제도의 기본배경은 "주택보급률이 낮고 주택의 가격이 상승세를 지속하던 시기에 금융기관으로부터 돈을 빌리기는 어렵고 주택의 매매차익이 주택 보유비용과 다른 대체투자자산의 수익보다 더 높았던 상황에서 생겨난 것"

인데 매매가격 대비 전세가격 비율이 70%를 초과한 지역은 바로 이 조건이 충족되지 않았기 때문에 매매가격과 전세가격 간의 간격이 크게 좁아진 것으로 해석할 수 있습니다.

다시 말해 주택가격 상승이 담보되지 않은 상태에서는 주택을 구매할 능력이 있는 유효수요자라 할지라도 집을 사는 대신 전세로 거주하려 하기 때문에 전세 수요가 크게 증가하게 됩니다.

다른 한편 주택소유자의 입장에서도 담보대출 이자, 자기자본에 대한 기회비용 그리고 각종 세금 및 수선유지비용을 감안하면 전세보다는 월세가 유리하기 때문에 기존의 전세도 월세로 전환하게 됩니다.

이렇게 전세수요는 급증하고 전세의 공급은 감소하기 때문에 매매가격 대비한 전세가격 비율은 증가할 수밖에 없습니다. 수도권 주택보급률이 100%를 넘어선 지금의 상황에서는 추후 10년 이내에 전세가격과 매매가격의 간격이 좁아져 전세금액을 마련할 수 없는 임차인들은 월세 수요자들로 전환될 것이고 전세가격과 매매가격의 간격은 더욱 좁아져 전세제도의 존재가치에 의문이 생길 정도가 될 것입니다.

* 거래사례비교법에서 수익환원법으로.

과거 부동산 가격이 지속적으로 상승하기만 했던 부동산 인플레 시대에는 소득수익보다 자사가격 상승에 의한 자본이득 투자가 더 매력적이었습니다.

그래서 국민들의 부동산 가격에 대한 인식은 "과거에 얼마였는데 지금은 얼마, 혹은 옆땅 얼마 내땅 얼마" 와 같은 거래사례비교방식이 주를 이루었습니다.

그러나 수도권 주택보급률이 90%를 넘어서고 부동산 가격의 절대수준이 이미 높아질 대로 높아진 현재 상황에서는 자본이득에 대한 기대가 줄어들고 있습니다.

또한 주택임대차 시장이 전세시장에서 월세시장으로 개편되면서 해당 부동산에서 발생하는 소득, 즉 그 부동산에서 나오느 현금흐름을 기반으로 부동산의 가치를 측정하는 수익환원법이 부동산 구매의사의 결정의 가장 큰 변수가 될 것입니다.

예를 들어 2010년 10억원을 웃돌던 아파트가 9억원으로 떨어졌다면 현재 우리의 부동산에 대한 가치관으로는 단순히 과거에 비해 얼만 떨어졌느냐를 기준으로 생각해 저평가된 가격수준이라고 여길 수 있습니다.

그러나 수익환원법으로 부동산을 평가하는 관점은 다릅니다. 아파트를 9억원이라는 싼 가격으로 매입하였더라도 그 아파트로부터 예상되는 순수익(임대료에서 거래비용, 세금, 수선비용 등 각종 비용을 뺀 수입)보다 금융상품 등 다른 자산에 투자했을 때 훨씬 높은 수익을 올릴 수 있다면 그 부동산의 가격에는 여전히 거품이 있는 것입니다