가족간의 부동산 거래에 대하여(부모와 자식간의 부동산 거래)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

이번 정부 들어와서 부동산의 가격이 폭등하고, 다주택자에 대한 높은 세금 문제로 인하여 부동산을 가지고 있는 분들이 처분을 해야 할지, 아니면 그대로 가지고 있어야 할지 고민이 많이 늘어났습니다.

가격이 높아져서 좋기는 하지만, 그로 인해 높아진 세금 문제로 자녀에게 증여하는 건수도 많아졌습니다.

부동산을 처분하고는 싶지만, 이때도 양도소득세 문제로 매매도 망설여지는 것이 현실입니다.

 

증여 건수가 상당히 많이 증가를 했는데, 증여세가 너무 많이 나와 고민을 하여 부모와 자녀 간의 부동산 매매를 통하여 소유권을 이전하는 경우도 많은데, 이때는 특히 더 조심해야 하는 경우가 있습니다.

부모와 자식 간의 부동산 거래는 특수관계인으로 구분이 되기 때문입니다.

 

부모와 자녀 등 가족관의 부동산 거래는 정상적인 거래하고 하면 문제가 발생할 수 없지만, 주변시세에 비해 가격 차이가 심하게 난다면 문제가 발생할수 있습니다.

부모와 자녀 간의 부동산 거래에서 주변시세보다 높게 팔게 되면, 매도자(부모)는 양도세를 납부해야 하는 경우가 생기고, 주변시세보다 너무 저렴하게 판다면 증여세를 납부해야 합니다.

 

부모와 자식 간의 부동산 거래에서도 타인과의 부동산 거래처럼 증명을 해야 하는데, 소유권 이전을 위해서 자녀가 부동산을 매수할 만큼의 현금을 가지고 있거나, 능력이 있다는 것을 증명해야 합니다.

이때 자녀가 능력이 없는데, 부동산을 거래한다고 하면 증여의 개념으로 볼 수 있습니다.

 

 

그러면 부모와 자녀 간의 부동산 거래 시 가격은 어떻게 정해야 할까요?

가장 좋은 방법은 시세대로 매매를 하는 것이지만, 현행 세법에서는 특수관계자로부터 재산을 저가로 매수하는 경우 시가의 30%를 기준으로 최대 3억 원까지는 저가로 팔아도 정상적인 거래로 인정을 하고 있습니다.

즉 시가에서 거래가액을 제외한 금액이 시가의 30% 이상이거나, 3억원 이상 차이가 나면 보통 증여로 보게 됩니다.

 

이때 모든 시가와 양도가액의 차액을 증여로 판단하지 않고, 시가와 거래가액 중에서 시가 X 30%와 3억 원 중에 적은 금액을 차감하여 보게 됩니다.

예를 들어 10억짜리 부동산을 7억에 매매계약서를 작성한다고 하면, 이때는 정상적인 거래로 인정될 수 있지만, 10억짜리 부동산을 5억에 매매계약서를 작성하면, 5억에서 3억을 뺀 2억 원에 대하여는 증여세가 부과되게 되는 것입니다.

 

만약 10억짜리 부동산을 매매가 아닌 증여를 했다면 증여세가 얼마가 나올까요?

 

과세표준	세율	누진공제액
1억원이하	10%	-
1억원초과 ~ 5억원이하	20%	1천만원
5억원 초과 ~ 10억원이하	30%	6천만원
10억원 초과 ~ 30억원이하	40%	1억6천만원
30억원초과	50%	4억6천만원

과세표준이 10억 원일 때 세율이 30%이므로, 10억 X 30% = 3억 원에 누진공제액 6천만 원을 공제하면 2억 4천만 원이 됩니다.

여기에 직계존속(자녀) 공제금액 5천만 원을 다시 공제하면 1억 9천만 원이 됩니다라고 계산할 수 있지만, 이렇게 계산하면 잘못된 금액이 나옵니다.

증여재산 공제는 배우자 6억원, 직계존속 5천만원(미성년자일경우 2천만원), 직계비속 5천만원, 기타 친족은 천만원입니다.

 

개요	금액	비고
증여재산가액	10억원
증여세과세가액	10억원	증여재산가액 - 채무부담액 - 비과세액 등 + 가산액
증여재산공제	5천만원	직계존속 공제액
과세표준	9억5천만원	증여세과가액 - 증여공제 - 수수료 등
산출세액	2억2천5백만원	10억원이하 세율 30%, 누진공제 6천만원
신고세액공제액	6백75만원	자진신고하여 납부할 경우 3%공제
증여세	2억1,825만원	최종납부액(신고세액공제 적용)

즉 10억 원짜리 부동산을 자녀에게 증여할 경우 2억 1,825만 원의 증여세를 납부해야 하는 것입니다.

물론 위 금액은 대략적인 증여세를 계산한 것이고, 상황에 따라 달라질 수 있으니 증여세에 관련된 문의는 반드시 세무사와 상담을 하시기 바랍니다.

 

간혹 증여세까지도 부모가 납부하는 경우가 있는데, 이 증여세를 부모가 대납할 경우에도 그에 따른 증여로 간주하여 세금이 부과된다는 것을 알아두어야 합니다.

 

이번 시간에는 부모와 자녀 간의 부동산 거래에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.