집주인이 바뀌면 계약서를 다시 작성해야 하나요?(계약기간중 임대인이 변경되면 무엇을 해야 하나요?)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

전세나 월세로 거주하고 있는데 집주인이 변경되는 경우가 있습니다.

이럴 때 임차인들은 어떻게 해야 하는지 잘 모르는 분들이 있습니다.

기존의 계약서에는 새로운 임대인의 정보가 기재되어 있지 않는데, 그러면 임대차계약서를 다시 작성해야 하는지, 아니면 그냥 있어도 되는지, 무엇을 해야 할지 잘 모르는 분들을 위하여 계약기간 중 집주인이 변경되면 무엇을 해야 하는지에 대하여 알아보겠습니다.

 

전세나 월세로 거주하고 있다가 집주인이 변경되는 경우는 주변에서 쉽게 볼 수 있습니다.

임차인 입장에서는 임대인이 변경된다고 임대인이 변경되면 집을 비우고 나가야 하는 건지, 임대하고 있는 주택에 수리할부분이 생기면 기존의 임대인에게 수리를 요구해야 하는건지, 아니면 새로운 임대인에게 요구해야 하는지 등등 여러 가지 생각을 할 수 있습니다.

 

특히 임대차계약서를 다시 작성해야 하는지 아니면 기존의 계약서를 그대로 가지고 있어도 그 효력이 유지되는지에 대하여 문의가 많습니다.

임대차계약서를 다시 작성해야 할까요?

 

일단 주택임대차 보호법 제3조 대항력 등에 대한 내용을 보면 "임차주택의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라는 문구가 있습니다.

즉 변경된 집주인은 기존의 집주인의 권리를 승계하였기 때문에 기존의 임대차계약서는 인정이 되고, 그렇기 때문에 변경된 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성하지 않아도 됩니다.

 

 

그런데 새로운 집주인이 전세 보증금이나 월세를 올려달라고 요구한다면 어떻게 해야 할까요?

만약 기존의 임대인과 작성된 임대차 계약기간 중이라면 응할 필요는 없습니다.

다만 임대차기간이 종료되어 새로운 증액 계약서를 작성해야 한다면 기존의 계약서는 그대로 두고, 증액 계약서만 새롭게 작성하는 것이 좋습니다.

 

예를 들어 기존의 계약이 전세 1억에 있었는데, 새로운 집주인은 전세 1억 5천을 요구한다면 5천만 원에 대한 증액 계약서만 작성하고 증액 계약서는 반드시 확정일자를 받아야 합니다.

확정일자를 받는 이유는 대항력과 우선변제권을 확보하기 위함입니다.

 

예를 들어 2020년 4월 30일에 전세 1억 원에 2년 계약을 했는데, 집주인이 바뀌면서 2022년 4월30일에 전세 1억5천으로 증액 계약서를 작성하였다고 하면 기존의 전세 1억원에 대한 확정일자, 전입신고, 이사를 통하여 대항력과 우선변제권을 확보할수 있습니다.

그런데 2022년 4월 30일에 작성된 증액 계약서를 확정일자를 받지 않으면 주택이 경매에 넘어갈 경우 1억에 대하여만 대항력과 우선변제권이 인정되고, 나머지 5천만원에 대한 대항력과 확정일자는 없는 것입니다.

 

그렇기 때문에 증액계약서를 작성하면 확정일자를 꼭 받아야 하는 것입니다.

그런데 이때 꼭 확인해야 하는 것 중에 하나가 바로 계약서 작성 시 등기부등본을 확인하는 것입니다.

기존에는 압류나 대출, 설정 등이 없었지만, 새롭게 집주인이 변경되고 이런 권리관계가 발생될 수 있기 때문입니다.

그래서 꼭 등기부등본을 확인하여 권리관계를 확인해야 합니다.

 

집주인이 변경되었을 때 임차인이 걱정하는 것 중에 하나가 바로 새로운 집주인이 나가라고 하면 어떻게 해야 하나입니다.

만약 임대차 계약기간 중이거나 계약 갱신 청구권으로 계약이 연장되었다면 새로운 집주인이 집을 비워달라고 요구해도 이에 응하지 않아도 됩니다.

주택임대차 보호법상 대항력이 유지되기 때문입니다.(확정일자 + 전입신고 + 실거주)

 

그리고 하나 더 알아두시면 좋은 것이, 새로운 집주인은 기존의 임차인을 나가라고 할 수 없지만, 임차인은 보증금 반환을 요구할 수 있다는 것입니다.

새로운 집주인에게는 기존의 집주인으로부터 권리와 의무가 승계된다고 했는데, 법원에서는 임대차 보호법의 입법 취지에 따라 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 보증금을 반환해 달라고 요구할수 있다는 것입니다.

즉 기존의 임대차계약서에 있는 기간만큼 거주하거나, 보증금을 돌려받아 이사를 갈 수 있다는 것입니다.

 

 

 

마지막으로 집에 하자가 생겨 보수를 해야 하는 경우가 생겼을 때 기존의 집주인에게 말하면, 새로운 집주인에게 이야기하라고 하고, 새로운 집주인에게 말하면 기존의 집주인에게 말하라고 서로 미루는 경우가 있는데, 이럴 때는 새로운 집주인에게 이야기를 해서 수리를 요청할 수 있습니다.

위에서도 계속 설명했듯이 바로 기존의 임대인에게 권리와 의무를 승계받았기 때문입니다.

 

이번 시간에는 임대차 계약기간 중 집주인이 변경되었을 때 어떻게 해야 하는지에 대하여 알아보았습니다.

정리해보자면 집주인이 변경되었다고 해서 크게 할 것은 없습니다.

기존의 계약서로 충분히 임차인의 권리를 확보할 수 있고, 임대차계약서의 내용이 변경되었다면 변경된 내용에 대하여 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 받으면 됩니다.

또한 새로운 집주인이 집을 비워달라고 요구할 경우, 계약기간 중이라면 이에 응할 필요도 없습니다.

그리고 하자보수에 대한 문제는 새로운 집주인에게 이야기하면 되는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.