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부동산이야기

상가임대차보호법은 무엇이고 주택임대차보호법은 무엇이며 이 둘의 차이점은?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

다른 사람 소유의 부동산을 내가 사용하기 위해서는 일정 금액을 지불하거나 다른 대가를 치르고 사용하는 임대차 계약을 할 수 있습니다.

이때 임대차계약서를 작성하는 부동산이 상가이면 상가임대차보호법에 대하여 보호를 받고, 주택이면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

상가임대차보호법과 주택임대차보호법은 비슷하기도 하고 다른점들이 있는데, 간단하게 한번 정리해 보는 시간을 가지겠습니다.

 

그러면 상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 차이점에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

일단 상가임대차보호법과 주택임대차보호법에 대하여 구분을 하기 위해서는 "임대하는 목적 부동산의 주된 용도"가 무엇이냐에 따라서 달라지는 것입니다.

즉 임대하는 목적물을 주택으로 사용하면 주택임대차보호법이 적용되고, 사업자등록이 가능하고 건물의 주된 부분이 영업용으로 사용된다면 상가임대차보호법이 적용된다고 할 수 있습니다.

 

하나의 목적물이 두 가지 용도로 사용될 때에는 주된 목적을 따져봐야 합니다.

주택용으로 사용하고 있지만, 일부분이 주거목적 외의 목적이 있더라도 주택임대차보호법이 적용되는 경우가 있고, 주거를 하고 있지만, 주된 목적이 영업용이라면 상가임대차보호법이 적용되는 경우가 있기 때문에 두 가지 용도로 사용하고 있다면 주의를 해야 합니다.

 

 

임대차 계약을 작성한 후 임차인 입장에서 가장 불안한 것이 바로 보증금에 대한 확보입니다.

혹시라도 임대한 목적물이 잘못되어 보증금을 돌려받지 못할 것에 대한 불안감이 있는데, 주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 보증금에 대한 차이점이 확실합니다.

 

주택임대차보호법은 최선순위의 대항요건을 갖추고 있으면 보험금의 범위가 없는 무제한. 즉 보증금의 액수가 커다 보호를 받을 수 있지만, 상가임대차보호법은 그 보증금의 보상범위에 대한 상한액이 정해져 있습니다.

즉 보증금이 일정 금액을 넘는 상가를 임차하고 있다가 혹시라도 목적물에 문제가 생겨 경매가 진행되면 보증금을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 되는 경우가 생길 수 있다는 것입니다.

 

주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 시대가 변함에 따라 계속 하여 개정을 하였고, 주택임대차보호법은 2020년 7월말에, 상가임대차보호법은 9월24일에 개정되었습니다.

이때 개정된 가장 큰 특징으로는 주택임대차보호법은 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 새로 도입되었고, 계약갱신청구권은 임차인이 희망할 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로 임차인이 2년을 더 편안게 거주할 수 있게 하였습니다.

또한 계약 갱신 시 임대료 상한을 5% 범위로 제한하여 임차인들이 임대료 급등의 걱정을 하지 않게 되었지만, 2년이 지난 후 높아진 임대료 문제가 발생하고 있습니다.

 

개정된 상가임대차보호법에 따르면 법률 시행일인 2020년 9월 29일로부터 6개월까지 연체한 차임액에 대해서는 3회분에 걸쳐 미납한 것이라도 이를 차임연체로 보지 않으므로 계약해제, 계약갱신 거절, 권리금 회수 기회 제외 사유로 삼지 않도록 하는 내용이 포함되어 있습니다.

 

주택임대차 보호법과 상가임대차보호법의 계약갱신청구권 행사의 기간은 크게 차이가 있는데, 주택임대차보호법의 경우 최대 4년까지 존속을 주장할수 있지만, 상가임대차보호법의 경우 현재는 10년까지 갱신을 요구할 수 있게 되었습니다.

또한 주택임대차보호법에서 묵시적 갱신이 되기 위해서는 임대차 기간 만료 6개월에서 2개월 사이에 갱신거절의 통지나 조건변경이 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어지지만, 상가임대차보호법의 경우에는 임대차 기간 종료 전 6개월에서 1개월 사이에 통지가 없는 경우 묵시적 갱신이 된 것으로 봅니다.

묵시적 갱신이 이루어지면 주택임대차는 계약기간을 2년, 상가임대차는 1년으로 합니다.

 

임대료를 지불하지 못하면 임대인은 계약의 해지를 주장할 수 있는데, 주택임대차는 일반적으로 2기 연체 시(해지사유로 명시하고 있지 않으나 임대인의 계약갱신 거절 사유 및 묵시적 갱신 규정 미적용 사유로 규정), 상가는 3기의 차임액을 연체할 경우 해지사유가 됩니다.

이때 2기, 3기는 반드시 연속적이지 않아도 상관없습니다.

예를 들어 1월과 2월 이렇게 2달이 아니라 1월과 5 월등 이렇게 연속적이지 않아도 상관이 없습니다.

 

 

주택임대차의 경우 임대인이나 임대인의 직계존비속의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있지만, 상가임대차의 경우는 그런 조항이 없습니다.

그리고 한 가지 더 알아두시면 좋은 것이 상가임대차에서는 권리금 보호 규정이 있지만, 주택임대차의 경우는 영업을 하지 않기 때문에 권리금에 대한 규정이 없습니다.

 

이번 시간에는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이점에 대하여 알아보았습니다.

일단 위 두 법은 임대인보다는 임차인을 위하는 규정들이 좀 더 많다는 것입니다.

아무래도 임대인보다 사회적 약자인 임차인을 보호해야 하기 때문입니다.

 

주거를 목적으로 임대차계약서를 작성하였다면 주택임대차보호법 적용을 받고, 영업을 목적으로 임대차계약서를 작성하였다면 상가임대차보호법을 적용받는다 것을 알아두시기 바랍니다.

세부적인 차이점은 많지만, 위에 나와있는 것들만 잘 알고 있어도 크게 문제는 없을 것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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