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부동산이야기

신고없이 농막을 설치하면 어떻게 되나요? 또한 농막도 명의변경이 가능한가요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

요즘 가장 많은 전화 문의중 하나가 바로 농막 설치용 토지를 찾는 분들입니다.

작은 토지를 구입하여 농막을 설치하고 그곳에서 주말농장이나 생활을 하려고 하는 분들이 점점 많아지고 있는 것 같습니다.

농막은 원래 농사를 짓는 보조수단으로 사용하면서 농기구나 농자재 등을 보관하고 농사를 짓다 잠깐의 휴식을 위한 시설이었는데, 최근에는 농막의 역할이 소형주택이나 별장 같은 용도로 활용하려고 찾는 분들이 점점 늘어나고 있습니다.

 

기본적으로 농막은 농지 위에 설치를 할 수 있으며, 농막의 크기도 20㎡(6평) 이하의 크기로만 설치를 할 수 있습니다.

농막은 농지를 가지고 있으면 그냥 가져다 놓을 수 있다고 생각하지만, 농막을 설치하기 위해서는 가설건축물 축조신고를 반드시 해야 합니다.

가설건축물 축조신고는 농막뿐만 아니라 임시로 사용하는 창고나 기타 건축물을 설치하기 위해서 꼭 필요한 절차입니다.

가설건축물로 신고된 농막은 3년의 존치기간을 가지며, 3년이 지나면 연장신고를 해야 합니다.

 

그런데 가설건축물 신고를 하지 않고 불법으로 농지에 농막을 가져다 놓으면 어떻게 될까요?

또는 가설건축물 신고를 한 후 존치기간 3년이 지난 후 연장신고를 하지 않으며?

이럴 경우 불법건축물로 판단이 되어서 관할 지자체에서 시정명령이 받을 수 있습니다.

 

시정명령은 철거를 하거나, 가설건축물 신고를 하거나, 연장신고를 다시 하면 됩니다.

그런데 철거도, 신고도, 연장신고도 하지 않으면 이행강제금이 부과되게 됩니다.

과거에는 부과 횟수가 정해져 있었지만(5회) 2019년 4월부터 변경된 건축법에는 시정명령을 행할 때까지 계속하여 부과되는 쪽으로 강화가 되었습니다.

 

 

건축법에는 "건축법상의 이행강제금은 허가 대상 건축물뿐만 아니라 신고대상 건축물에 대해서도 부과할 수 있고, 한편 신고를 하지 않고 가설건축물을 축조한 경우에는 건축법 제80조 제1항 제1호에 근거하여 지방세법에 따라 해당 건축물에 적용되는 1㎡의 시가 표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 이행강제금을 부과하여야 한다"라는 판결이 있습니다. (대법원 2013. 1. 24. 선고 2011두 10164, 판결)

 

이행강제금은 농막의 건축물 시가표준액을 기준으로 부과하게 됩니다.

이행강제금 = 건축물 시가표준액(1㎡당 금액) X 위반면적(1㎡) X 부과비율 X 감경률로 계산하여 부과됩니다.

 

그리고 하나 더 알아두어야 하는 것이 있습니다.

신고 없이 농막을 신축 설치한 경우에는 이행강제금과는 별개로 고발 조치되고, 5천만 원 이하의 벌금이 나오게 된다는 것도 꼭 알아두어야 할 것입니다.

 

만약 새로 구입하려고 하는 토지 위에 농막이 설치되어 있고 정상적인 가설건축물 신고가 되어있다면 토지를 구입한 후 농막에 대한 명의변경을 해야 할까요?

이 부분에 대하여는 잘 모르시는 분들이 많이 있습니다.

 

새로 구입하려고 하는 토지 위에 농막이 설치되어 있고, 가설건축물 신고가 정상적으로 되어 있다면 토지의 매도인은 가설건축물 취소 신청을 해야 하고, 매수인은 새롭게 가설건축물 신고를 해야 합니다.

이때 불법적인 부분이 없어야 하며, 매수인은 등기이전이 끝난 후 신고를 하면 됩니다.

 

농막의 특성상 불법적인 부분이 많이 있을 수 있습니다.

기존의 농막을 사용할 때는 문제가 되지 않던 부분들이 다시 가설건축물 신고를 할 때 문제가 생길 수도 있기 때문에 반드시 불법적인 부분을 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

 

정리하면 농막은 가설건축물로 명의변경이나 이전에 대한 현행법이 존재하지 않기 때문에 기존의 농막 소유자는 가설건축물 취소 신청을 하고, 새로운 농막 소유자는 가설건축물 신고를 새로 해야 한다는 것 꼭 알아두시기 바랍니다.

 

 

 

마지막으로 한 가지만 더 알아보겠습니다.

농지의 특성상 농지의 소유주가 아닌 다른 사람이 임대를 하거나 무상으로 농사를 지을 수도 있습니다.

그런데 이렇게 임대를 하거나 무상으로 농사를 짓는 사람이 농막을 설치해 두었는데, 만약 농지가 팔리게 되면 이 사람은 농막에 대한 법정지상권을 주장할 수 있을까요?

 

법정지상권이 성립되기 위해서는 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있어야 하는데, 가설건축물 즉 농막은 일시 사용을 위하여 설치되는 구조물로 설치 당시부터 일정한 존치기간이 지난 후 철거가 예상되기 때문에 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없습니다.

 

민법에서도 건물에 대한 법정지상권의 최단 존속기간은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년이라는 기간이 정해져 있지만, 농막과 같은 가설건축물의 존치기간은 보통 3년 이내로 정해져 있기 때문에 "가설건축물은 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 법정지상권이 성립되지 않는다"라는 판결이 있습니다.

(대법원 2021. 10. 28 선고 2020다 224821 판결)

 

농막과 같은 가설건축에 대하여는 특별한 조건에 대한 의사표현이 없다면 법정지상권이 성립되지 않는다는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

이번 시간에는 농막에 대한 여러 가지를 알아보았습니다.

정리하면 불법 농막( 신고를 안 하거나, 존치기간 후 연장신고를 안 한 경우 등)은 이행강제금이 부과되며 그 횟수에는 제한이 없다는 것입니다.

그리고 농막은 명의변경이 아닌 신고를 다시 해야 한다는 것과, 법정지상권이 성립되지 않는다는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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