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부동산이야기

임대차3법중 하나인 전월세신고제 기간연장에 대하여

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난 문재인 정부의 핵심 부동산 정책 중 하나가 바로 임대차 3 법입니다.

임대차 3 법은 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 그리고 전월세 신고제입니다.

이미 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 실행하고 있지만, 전월세 신고제는 2022년 6월 1일부터 시행하기로 하였는데, 그 시행시기를 1년간 연장하여 2023년 6월1일부터 시행한다고 합니다.

 

일단 임대차 3 법에 대하여 간단하게 알아보겠습니다.

먼저 계약갱신청구권이라 함은 2년간의 계약기간이 종료되면 임차인은 다시 2년 계약을 연장하겠다는 의사를 표시하고 특별한 사유가 없는 한(임대인이 직접 거주하거나, 임대인의 직계 비존속이 거주하는 사유) 임차인이 2년간 더 거주를 할 수 있는 권리입니다.

 

두 번째로 전월세 상한제는 기존의 임대료를 인상할 때는 5% 이내에서만 올려야 한다는 것이고, 마지막 전월세 신고제는 전월세 계약을 하면 보증금이 6천만원이 넘거나 월세가 30만원을 넘어가면 계약체결일부터 30일 이내에 무조건 신고해야 한다는 것입니다.

이미 실행되고 있는 계약갱신청구권이나 전월세 상한제와 다르게 전월세 신고제가 유예기간이 다시  생긴 이유에 대하여 국토부는 "전월세 신고제 목적이 미신고에 대한 처벌이 아닌 임차인 보호 및 부동산 정보 투명화에 있기 때문"이라는 입장을 밝혔습니다.

 

 

그런데 전월세 신고제에 따라서 신고의무를 다하지 않으면 최대 100만 원의 과태료가 부과된다고 하니 과연 처벌의 목적이 아닌 임차인 보호 및 부동산 정보 투명화라는 이유에 부합했는지 잘 모르겠습니다.

전월세 신고제는 아직까지도 제도적 인지도가 낮고 임대인과 임차인중 누가 신고를 해야 하는지도 잘 모르는 분들도 많다고 합니다.

 

전월세 신고제의 신고의무는 임대차 계약 당사자(임대인, 임차인) 모두에게 있지만, 당사자 중 1인이 임대차계약서를 제출하거나 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 입출금 내역이 있는 통장사본을 제출하면 신고할 수 있습니다.

즉 임대인과 임차인중 한 사람만 하면 되고, 공인중개사가 대신 신고해도 됩니다.

전월세 신고를 하는 곳은 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터나 온라인을 통하여 신고를  할 수 있습니다.

 

전월세 신고제를 통하여 부동산 정보 투명화를 한다고 했는데, 과연 그전에는 전월세에 대한 자료가 없었을까요?

임대차에 대한 정확한 자료는 없다고 합니다.

다만 확정일자를 기준으로 전월세 통계를 내는 방법이 있기는 하지만, 의무신고 조항이 아니기 때문에 정확한 전월세에 대한 파악이 어려웠던 것은 사실입니다.

전월세 신고제를 통한 부동산 시장 동향을 정확히 파악한다면 지금보다는 좀 더 투명한 부동산 임대시장이 형성될 수도 있다는 판단입니다.

 

그런데 전월세 신고제를 하면 정말 투명한 임대차 시장이 될까요?

이미 임대인들은 전월세 신고를 피하기 위해 보증금을 낮추거나 월차임을 30만 원 이하의 계약서를 작성 후, 나머지는 관리비를 추가하여 받는 방법으로 전월세 신고제를 피하려고 합니다.

즉 월차임이 50만 원이라고 하면 전월세 신고를 해야 하지만, 월세 25만 원에 관리비 25만 원이라고 하는 꼼수로 전월세 신고제도를 피해 가고 있는 것이 현실입니다.

정부는 이런 부분을 어떻게 해결할지도 고민일 것입니다.

 

현재는 임대차 계약을 하고 나서 전입신고 및 확정일자를 받는 경우가 많은데, 전월세 신고제가 실행되면 전입신고를 할 때 임대차계약서를 첨부하게 되면 자동으로 전월세 신고가 되고 확정일자 역시 자동으로 받을 수 있습니다.

다만 이때 주의할 점이 계약일과 이사를 하는 날이 차이가 생길 수 있기 때문에, 전월세 신고를 먼저 했다면 전입신고를 다시 해야 해야 합니다.

전월세 신고는 계약일로부터 30일 이내에 하고, 전입신고는 전입한 날로 부터 14일 이내에 해야 하기 때문에 날짜에 대하여도 확인을 해야 합니다.

 

 

전월세 신고제는 신규계약에만 해당하는 것이 아니라 계약이 갱신되었을 경우에도 해야 합니다.

전월세 신고를 하지 않은 상태인데 계약이 다시 갱신되었다면 갱신된 금액에 대하여 신고를 하면 됩니다.

신규나 갱신이나 크게 어렵지 않고 문제 되는 것도 없습니다.

 

임차인들이 걱정하는 부분이 전월세 신고제를 실행하게 되어 임대인의 소득이 노출되면 그에 대한 세금 부담이 생기고, 그 세금부담이 임차인이게 전가될 것이라는 것입니다.

이에 대하여 국토교통부는 "전월세 신고제 정보를 과세자료로 활용하고자 하는 계획은 없다"라고 밝혔지만, 과연 이 말이 지켜질지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

 

전월세 신고제의 시행 목적은 정확한 부동산 통계를 통한 임차인의 보호라는 것입니다.

이 말이 그대로 지켜진다면 사회적 약자일 수밖에 없는 임차인들에게 도움이 되겠지만, 임대인들은 벌써부터 전월세 신고제에 따른 소득 노출로 인하여 전세보다는 월세로 전환하여 전세 매물들이 많이 축소되는 현상이 발생하고 있습니다.

 

전월세 신고제에 대한 시간이 다시 1년이 주어졌습니다.

앞으로 1년 동안 임대인과 임차인 모두가 만족할 수 있는 보안을 통해서 좋은 제도로 만났으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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