부동산 환원율이란?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

혹시 자본환원율이란 말을들어보셨는지요?

자본환원율에 따라 부동산의 수익가치가 달라집니다.

환원율을 구하기 위해서는 거래가격과 순영업소득을 알면 환원율을 구할수 있습니다.

앞장에서 설명했던 부분중 대박아파트는 거래가액이 2억3천만원이고 순영업소득은 1026만원이었습니다. (1026만원 / 2억3천만원) = 4.46%의 환원율이 나오게 되는것입니다.

자본환원율이 낮으면 부동산의 가치가 높아지고 자본환원율이 높으면 부동산의 가치가 낮아집니다. 이해가 되시는지요?

그러면 환원율의 차이가 발생하는 3가지 원인을 알아보겠습니다.

부동산이 위치한 지역이나 용도에 따라 환원율의 차이가 발생하는 이유는 크게 개별부동산의 성장성과 위험성 때문입니다. 또한 부동산 시장 전반의 환원율에 크게 영향을 주는 중요한 요인은 금융시장의 영향입니다.

* 환원율 차이가 발생하는 원인 첫번째 - 성장성.

투자재의 가격은 미래의 가격상승과 소득에 대한 기댓값을 반영하는 만큼 미래 소득은 부동산 가격을 결정짓는 가장 중요한 요소라 할 수 있습니다.

부동산의 순영업소득이 동일하게 천만원이라면 여러분은 송도신도시와 같은 성장성이 높은 지역에 투자하겠습니까? 아니면 제물포 역세권처럼 슬럼화가 진행되는 구도심에 투자하겠습니까?

대부분의 사람들은 동일한 소득이라면 성장 가능성이 높은 지역을 선호할 것입니다.

이렇듯 사려는 세력이 커지고 팔려는 세력이 작아지게 되면 소득에 비해 가격이 높아져 환원율이 낮아지게 됩니다.

	A아파트	B아파트	비고
순영업소득	천만원	천만원	연간순수익
거래사례	2억5천만원	1억6700만원
수익률	4%	6%	수익률 =  순영업소득 /거래가액
지역	성장성 높은 신도시	슬럼화되어가는 구도심

평가시점에 A아파트와 B아파트의 연간 소득이 동일하더라도 지역의 성장성이 높기 때문에 A아파트가 B아파트보다 가격이 높을 것입니다. 결과적으로 A아파트는 B아파트에 비해 소득 대비 가격이 높기 때문에 환원율은 B아파트보다 작아지게 됩니다.

* 환원율 차이가 발생하는 원인 두번째 - 위험성.

소득의 위험성이 높을수록 가격은 낮아지고 소득의 안정성이 높을수록 가격은 높아집니다. 이는 금융기관에 돈을 맡기는 이자율에도 동일하게 적용되는데 저축은행(제2금융권)의 이자율이 일반은행(제1금융권)보다 높은 이유는 전반적으로 저축은행이 일반은행보다 안전성이 떨어지기 때문입니다.

일반적으로 이자율 = 무위험률 + 위험률이라고 합니다.

즉 저축은행과 일반은행의 이자율의 차이는 바로 위험률의 차이에서 오는 것이지요.

바로 이렇게 위험을 부담하지 않는 수익률을 무위험률이라고 합니다.

현실적으로 일반인들이 느끼는 위험을 부담하지 않을 경우 수익률은 일반은행의 예금이자율이 됩니다. 그래서 많은 사람들이 이자가 작아도 일반은해에 예금을 합니다. 저축은행보다는 수익이 적지만 어떤 일이 있어도 돈을 떼이지 않는다는 안전성에 대한 확신이 있기 때문입니다.

그러나 일반은행의 이자율은 무위험률로만 구성되어 있는 것이 아니라 물가상승률인 인플레이션율도 포함되어 있습니다.

요즘 4% 금리를 마이너스 금리라고 하는 이유도 그 때문입니다.

실제로 이자는 4%이자만 인플레이션율을 제외하면 제로금리나 다름없기 때문입니다.

어떤지역의 평균적인 아파트 시장수익률이 4%이고 상가건물 시장수익률이 6%라면 우리는 이것을 어떻게 해석해야 할까요?

아파트보다는 상가건물의 투자 위험성이 더 높기 때문에 리스크 프리미엄이 현실 수익률에 반영되어 상가의 수익률이 더 높게 나타는 것이라 볼수 있습니다.

이렇게 부동산이 위치한 지역이나 용도에 따라 환원율의 차이가 발생하는 근본적인 원인은 바로 성장성과 위험성의 차이 때문입니다.

즉, 시장증거로 나타나는 수익률에는 가격에 영향을 주는 모든 요인(성장성과 위험성)이 반영되어 있고, 수익률이 부동산시장의 수요량과 공급량이 같아지도록 균형을 잡아 줌으로써 부동산을 사려는 사람과 팔려는 사람들의 행동을 조정해 주는 것입니다.

* 부동산 시장 전체 환원율에 영향을 주는 원인 세번째 - 금융시장의 영향.

부동산의 개별적 요인으로 환원율에 영향을 끼치는 것이 개별부동산의 성장성과 위험성이라면 부동산 시장 전체의 환원율에 큰 영향을 끼치는 요인이 있습니다.

바로 금융시장의 영향입니다.

부동산이 갖는 가장 큰 취약점 중 한가지는 거래단위가 커서 거래가 잘 이루어지기 어렵다는 이른바 "환급성의 제약"입니다.

3~4억 짜리 아파트도 거래의 대부분은 거래가에서 작게는 20%, 많게는 80%까지 대출을 받아 거래가 이루어 지고 있는 형편입니다.

만약 금융시장의 이상 때문에 아파트에 대출이 이루어지지 않아 100% 자기자본으로 거래해야 ㅎ나다면 거래성사가 쉽게 이루어 지지 않아 거래가격은 하락할 것입니다.

반대로 쉽게 대출이 되어 적은 자기자본으로 부동산을 매입할 수 있게 되면 부동산의 환급성이 대폭 강화되면서 가격은 상승할 것입니다.

또한 현재 우리나라의 금융시장의 개방과 확대로 인해 부동산담보대출규모가 크게 확대되면서 부동사시장과 금융시장이 매우 밀접하게 결합되어 금융시장의 이자율 변화는 부동산의 가격(환원율)에 큰 영향을 끼치게 되었습니다.

그러면 이제부터는 부동산 가격 및 국가 경제에 큰 영향을 끼치는 은행 이자율이 어떻게 결정되는지 간단히 알아보겠습니다. 우선 이자율은 기본적으로 무위험률을 더한 것으로 금융시장의 수 많은 참여자들 즉 돈을 빌려주려는 세력이 많거나 적음에 따라 돈을 빌리려는 세력이 많거나 적음에 따라 돈의 가격인 이자율이 결정되는 것입니다.

반복하지만 통상적으로 국공채와 같이 상환불이행이 거의 없는 자산을 "무위험률"이라고 한다고 했습니다.

그래서 정부가 국공채 금리나 기준금리를 내리면 개별자산(대추금리, 예금금리, 채권금리)들의 금리도 함께 내려가게 됩니다.

예를 들어 우리가 생활 속에서 흔히 접하는 주택담보대출 금리의 경우 보통 

"코픽스금릭 + 1.5%(가산금리)" 정도로 정해집니다.

한국은행의 기준금리를 변동이 담보대출 금리에 영향을 끼치는 일련의 과정을 알아보면 다음과 같습니다.

한국은행의 기준금리변동 - 은행채 수요와  공급 변동 - 은행채 금리변동 - 코픽스 지수변송 - 담보대출금리 변동.

경제가 평상시와 같다면 한국은행이 기준금리를 내리면 위와 같은 과정을 거쳐 대출금리를 내리는 결과가 나옵니다.

그러나 경제가 비상상황인 경우 리스크 프리미엄이 커지기 때문에 한국은행이 기준금리를 내려도 대출금리가 내리지 않거나 거꾸로 더 올라갈 수도 있습니다.

실제로 2008년 가을 미국 리먼브라더스 파산 시 정부가 정책금리를 1.25%나 떨어뜨렸지만 회사채 금리를 비롯한 시장의 금리는 오히려 상승했습니다. 한국은행이 아무리 금리를 내려 돈을 돌게 하려 해도 100년만의 위기라는 금융위기와 기업의 파산 루머가 돌고 있는데 누가 채권을 사려고 하겠습니까?

그러니 채권의 수요가 급감해서 채권가격이 떨어지게 되고 채권의 금리(수익률)가 오르게 된 것입니다.

즉 이때는 정부의 정책보다 시장의 리스크 프리미엄이 더 컸다는 것입니다.

여기서 우리는 정부가 금리를 낮추기 위해 완벽하게 컨트롤할수 있는 것은 정책금리뿐인 것을 알 수 있습니다. 물론 정책금리가 움직이는 방향으로 시장금리인 회사채금리, CD금리 그리고 예금과 대출금리가 따라 움직이는 것은 정상입니다.

그러나 엄격히 말해 정책금리에 해당하는 것은 금리의 구성요소 중 "무위험률"에 국한 되지요 .

다시 말해 정부는 "무위험률"을 얼마든지 낮출 수 있지만 "리스크 프리머엄"이 오히려 더 큰 폭으로 오른다면 시장금리는 정책금리의 반대방향으로 움직일 수도 있습니다.

조금 어려웠나요?

천천히 읽어보시면 환원율이란게 무엇인지 알수 있을 것입니다.

부동산투자는 경제와 아주 밀접한 관계가 있기 때문에 알아두시면 도움이 되실겁니다. 읽어주셔서 감사합니다.