부동산 소득의 계산방법에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에는 부동산의 소득 예상하기에 대하여 알아보았습니다.

투자한 부동산의 소득 예상하기

부동산의 수입내역과 지출내역에 대하여 알아보았습니다.

그러면 이제부터는 아래에 예시된 아파트를 가지고 부동산에서 자본환원의 대상이 되는 소득(순영업소득)을 산출해 보고 산출된 소득과 매매가격을 비교해서 시장환원율을 추출해 보겠습니다.

지금부터 진행하는 가치평가 모형은 아주 간단할 뿐 아니라 다른 유형의 부동산이나 규모가 훨씬 큰 부동산을 평가할 때에도 축소모형으로 활용할 수 있으므로 반드시 이해하고 넘어가야 하는 중요한 개념입니다.

예시 : 대박아파트 소재지 : 강원도 원주시  면적 : 82㎡(24평형) 실거래가 : 2억 3천만원 임대료 : 보증금 3천만원 월세 80만원.

* 가능총소득(PGI)

대박아파트의 연간 총소득을 계산하려면 첫 단계로 연간 임대료 수입을 계산해야 합니다. 연간 임대료 수입은 월세 80만원을 12개월로 곱해 960만원으로 계산할수 있습니다.(80만원 X 12개월 = 960만원)

두번째 단계는 보증금 운용수입을 계산해야 하는데 보증금은 임대차 기간 만료시 임차인에게 반환해야 하므로 보증금 운용수입은 전형적인 금융상품의 수익 정도로 계산해야 한다고 했습니다.

여기서 전형적인 금융상품이란 원금보전의 안전성과 환급성 그리고 수익률을 동시에 고려하는 것으로 통상 저축은행(제 2금융권)의 예금금리를 적용하는 것이 타당합니다.

저축은행의 경우는 예금자 보호를 받을 수 있을 뿐만 아니라 금리도 일반금융기관(제1금융권0보다 1 ~2%가량 더 높습니다.

이에 따라 저축은행 금리를 6%라고 가정하면 보증금 운용수입은 보증금 3천만원  X 6% = 180만원으로 계산할수 있습니다.

마지막으로 기타수입을 계산해야 하는데 일반적으로 개인들이 많이 소유하고 있는 연면적 1000㎡ 소형건물의 경우 대부분 기타수입(관리비)에서 수익(수입-지출)이 발생하지 않기 때문에 가능총소득 계산시 기타수입을 산입하지 않아도 큰 무리가 없습니다. 

따라서 여기에서도 기타수입은 따로 고려하 않았습니다.

결론적으로 대박아파트에서 발생하는 연간 총소득은 1140만원(임대료수입 960만원 + 보증금 운영수입 180만원 = 1140만원)으로 계산됩니다.

그런데 조금만 주의 깊게 생각해 보면 이렇게 계산된 소득은 아파트가 완전히 입주되어 공실이 없는 경우를 가정한 소득입니다.

그렇기 때문에 이 소득을 가능총소득( Potential Gross Income)이라고 합니다.

* 가능총소득( Potential Gross Income)이란? 대상부동산이 완전히 입주되었을 경우 얻을 수 있는 전체 가능 소득으로 1년단위로 분석하고 일반적으로 연임료, 보증금 운요소득, 기타소득으로 이루어집니다.

* 순영업소득(NOI)

부동산을 임대할 경우 실질적으로 공실이 전혀 없을 수가 없기 때문에 공실에 따른 수입결손이 발생하게 됩니다.

또한 그 공실기간에 관리비 및 임차인을 구하기 위한 광고비 등도 지출되기 때문에 실제 소득은 가능총소득에서 공실에 따른 수입결손과 아파트를 유지관리하기 우히나 비용을 공제해야 합니다. 그렇게 공제한 비용은 공실 및 대손충당금과 영업경비로 구분합니다.

이 두비용을 빼면 실제 소득이 나오고 이렇게 계산된 소득을 순영업소득(NOI, Net Operating Income)이라고 합니다.

가능총소득 - 공실및 대손충당금 + 유효총소득 - 영업경비 = 순영업소득

그런데 공실에 따른 수입결손과 유지관리비용은 관리하는 주체와 관리방법에 따라서 비용의 편차가 크게 벌어집니다.

예를 들어 관리주체가 표준적인 사용에서 벗어나 무조건 아껴서 과소지출한 곳은 영업경비 지출이 적을 것이고, 관리의 전문성 부족으로 과다지출하면 영업경비 지출이 많을 것이기 때문에 그 실제 내역을 적용하기에는 무리가 있습니다.

이런 이유로 평가대상의 공실에 따른 수입결손 비용과 영업경비의 실제 내역을 직접 적용하기보다는 표준적인 부동산들의 가능총소득에서 공실에 따른 수입결손 비용과 영업경비를 비교하여 산출된 영업경비비율을 적요하게 됩니다.

여기에서는 계산상의 편의를 위해 연면적 1000㎡ 이하 건물의 표준적인 영업경비비율인 10% 로 영업경비 비율을 적용하여 계산해 보면 순영업소득은 1026만원이 됩니다. (1140만원  X 0.9 = 1026만원)

순영업소득  = 가능총소득 - (공실에 따른 수입결손 비용 + 영업경비+  = 가능초소득 - (가능총소득 X 영업경비비율)  = 가능총소득 - (1 - 영업경비비율)  = 1140만원 X (1 - 0.1)  = 1140만원 X 0.9  = 1026만원

* 부동산 소득의 산출에 사용되는 단어정리를 해보겠습니다.

1. 가능총소득.

대상부동산이 완전히 입주되었을 때 얻을 수 있는 총소득, 1년 단위로 분석하고 일반적으로 연임대료, 보증금 운용소득, 기타소득으로 이루어 집니다.

2. 공실 및 대손 충당금.

대손충담금은 임차인이 계약기간에 임대료를 지급하지 아니하여 발생하는 손실을 말하나 우리나라에서는 보증금을 수령하는 경우가 대부분이므로 대손충당금을 별도로 계산하지 않아도 됩니다. 

공실은 당해 지역의 일반적인 공실률을 적용하는데 대체로 임대가능 면적에 대한 공실면적의 비율로 표시되는 공실률을 활용합니다.

3. 유효총소득.

가능총소득에서 공실 및 대손충당금을 공제한 소득을 유효총소득이라고 합니다.

4. 영업경비.

부동산을 운영 및 보유하는데 소요되는 경비, 영업경비를 산출할 때는 부동산의 수익을 얻는데 직접 관련이 없는 부동산 취득관련 세금, 소득세, 법인세, 부채서비스액 등은 포함시키지 않도록 주의해야 합니다. 

전형적인 영업경비들을 예로 들면 부동산관련 세금과 공과금(재산세, 종합토지세, 도시계획세 등), 보험료(화재보험료), 관리비( 용역, 직영인건비등) 수도광열비 등 공익서비스 이용료, 일바관리비, 유지보수비, 대체충당금 등이 있습니다.

5. 순영업소득.

유효총소득에서 모든 영업경비를 공제하고 남는 예상되는 실제 순소득으로 부채서비스를 공제하기 전의 소득, 순영업소득은 부동산 가치를 구할 때 환원율로 환원하는 대상이 되는 소득입니다.

6. 부채서비스액.

대상부동산을 담보로 대출을 받았을 경우 매년 지급하는 이자와 원금을 의미합니다.

7. 세전현금흐름.

순영업소득에서 매년 지급하는 이자와 원금을 차감한 금액을 세전현금흐름이라고 합니다. 대상 부동산을 담보로 대출을 받지 않은 경우엔 순영업솓그이 곧 세전현금흐름이 됩니다.

8. 소득세 및 법인세.

부동산의소득에 과세되는 세금을 의미합니다. 소득세와 법인세는 부동산에서 발생하는 소득의규모에 따라서 세율이 달라집니다.

9. 세후 현금흐름.

세전현금흐름에서 소득세 또는 법인세를 공제하여 세후현금흐름을 산출합니다.

세후현금흐름은 모든 세금  공제후 순수하게 자기자본에 귀속되는 가치로서 일반적으로 투자가치를 산출하는데 활용하는 소득입니다.