부동산 매매시 특약사항 기재방법 1탄

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부동산을 매매함에 있어서 계약서를 작성할때 거래당사자 간 이해관계가 다른 것을 상호 그 이익을 상실하지 않으면서 간결하고도 명확하게 특약사항에 기록해야 하는데 그것이 생각보다 쉽지 않습니다.

이는 곧 서로의 이해관계가 달라 다툼이 생긴다면 그 책임소재를 밝히는데 있어서 계약서가 아주 중요한 역할을 하기 때문일 것입니다.

즉 계약서에 분쟁이 되는 부분에 대한 사항을 얼마나 간결하고 분명하게 기록되었는지가 문제 해결의 중요한 역할을 하기 때문일 것입니다.

다양하고 많은 종류의 부동산 거래에 대하여 한정된 지면에 그 내용을 해결하기 위한 특약사항을 전부 소개하기엔 어려움이 많을 뿐만 아니라 사실상 가능하지도 않습니다.

실제로 계약서를 작성하다보면 머리속에는 이렇게 하면 될것 같은데 막상 계약서를 앞에 놓고 간단명료하게 압축하여 한 문장의 특약으로 표현한다는 게 절대 쉬운 일은 아닙니다.

부동산거래계약을 하면서 일반적으로 사법에 해당하는 계약과 공법도 함께 적용받는 계약이 있습니다. 거래부동산의 종류, 기타 사유에 따라서 사법이 적용되는 경우와 공법이 함께 적용될 수 있습니다.

일반적으로 부동산의 종류에 따라서 주거와 업무적 사용을 목적으로 하는 경우에는 사법적인 요소의 적용이 높은 편일 것이며, 토지,공장 등 사용 목적에 따른 개인의 이익과 공익의 이익이  상호 겹쳐질 때에는 사법적인 요소와 공법적인 요소가 함께 발생하는 것이 일반적일 것입니다.

그래서 부동산의 매매계약시 넣는 특약들을 준비해보았습니다.

이 특약들이 정답은 아니지만 참고하시면 계약서 작성시 도움이 될거라고 믿습니다.

계약서 작성상 짦은 문장으로 작성하고 간결하게 작성하여야 하기 때문에 존칭은 생략하고 적어보겠습니다.

* 부동산 매매계약시 특약사항들.

. 현 시설물 상태에서의 매매계약이며 매도인과 매수인 양 다사자가 현장확인을 하였음.

. 본 계약 이후에는 매도자는 매수자의 동의 없이 물권네 제한을 받는 일체의 법률행위를 하지 않기로 하고, 만약 발생 시 매수자는 본 계약을 해지 또는 해제할 수 있다.

. 본 부동산의 대출금(포괄근저당일 경우 제외)및 임대차보증금은 매수인이 승계하기로 하며, 매수인이 대출금승계를 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇㅇ월 ㅇㅇ일까지 하지 않을 때 본 계약을 해지 또는 해제할 수 있다. 이에 따른 위약금은 총 매매대금의 ㅇㅇ%로 한다.

. 제세공과금 및 일체의 각종 모든 비용은 잔금지급일을 기준으로 처리하고 선수관리비는 매수인이 유상승계한다.

. 본 계약은 매도인의 구두승인(위임장)에 의한 대리계약이며 법적으로 대리권이 완성되거나 매도인이 추인하였을 경우에 계약이 완전하게 성립되기 전에 해제되면 이미 지급한 계약금전부는 조건 없이 반환하기로 한다.

. 매도인의 사정으로 잔금지급일 이전에 소유권 이전을 해줄 때에 대금지급에 관한 이행을 담보하기 위해서 매수인은 별도의 집행력있는 약속어음 공증을 하여 주기로 하며 공증에 따른 비용 일체는 매도인(매수인)이 부담한다.

. 본 계약은 계약금이 지급되지 않은 상태에서의 계약이며 매도인과 매수인은 계약금이 지급되지 않은 것을 이유로 일방적인 의사표시로 계약을 해제 또는 해지할수 없으며 해제 또는 해지에 따른 손해배상 책임은 해제 또는 해지를 요구한 당사자가 지기로 한다. 단 이 경우 어느 일방이 약정한 내용에 따라 계약이행을 하여야 그 효력이 있고 손해배상액은 총 매매대금의 ㅇㅇ%로 한다.

. 분양권 매매대금은 납부금(금ㅇㅇㅇ원)에 프리미엄(금ㅇㅇㅇ원)을 합한 금ㅇㅇㅇ원임.

. 계약일 이후부터 명의변경일까지 급격한 가격변동을 이유로 계약이행을 상호 거절할 수 없으며 이를 이유로 일방이 계약이행을 거절하면 상대방은 즉시 계약을 해제할 수 있고, 기존의 지급금액 일체는 반환이나 귀속함과 동시에 위약금으로 손해배상금으로 총 매매대금의 ㅇㅇ%를 지급하기로 한다.

. 매도인이 정당하게 분양을 받은 사실에 대하여 사업시행자(ㅇㅇ건설)에 유선확인을 하였으며 계약일 현재 어떠한 제한물권도 설정되어 있지 않음을 확인하였음.

(전화번호 :123-4567, 통화일시 : ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇㅇ월ㅇㅇ일 ㅇㅇ시 ㅇㅇ분. 담당자 :ㅇㅇㅇ)

. 기본옵션계약이며 이미 낸 금액은 매수인9매도인)이 부담하고 기존계약은 매수인이인수하는 조건임.

. 계약일 이후'소유권 이전청구권 이전금지 가처분 등' 명의변경의 제한사유가 발새하면 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 깆불한 금액일체는 지급 명목에 관계없이 즉시 이의 없이 반환하기로 함.

. 포괄양도, 양수 매매게약이며 건물분에 대한 부가가치세가 포함된 가격임.

. 매수인은 관계법령에 의거 포괄양도, 양수의 의무에 따라 처리하여야 하나 간이과세자이므로 매도인이 세금계산서를 발행하기로 한다. 단 미지급금 등 계약당사에 확인되지 않은 일체의 우발채무는 매도인이 부담한다.

. 매도인과 매수인 상이에 포괄 양도,양수 조건이 성립하지 않을 때는 매수인의 제시하는 조건에 이의 없이 따르기로 한다.

. 본 계약은 매수인이 부가가치세 환급을 희망하지 않으므로 매도인은 잔금일 전에 사업자등록을 폐업하기로 한다. 이때 매도인은 사업자등록 폐업에 따른 부가가치세 환급액의 환수 및 납부의무에 대하여 책임진다.

. 토지 건물 및 당해 토지 상에 정착된 일체의 지장물을 포함한 가격이며 매도자는 계약일 이후 매수자의 합의 없이 당해 토지 상에 정착된 지잘물 일체에 대하여 철거 도는 이동할수 없다.

. 토지 및 건물에 대한 면적은 공부(등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등)을 기준으로 계산하였으며 잔금일 이전에 면적에 대한 증감사항이 발생하면 정산하기로 한다.

(m2 당 ㅇㅇㅇ원으로 토지, 건물 각각 동일하게 적용함)

특약사항은 어떤것을 어떻게 넣는냐에 따라 다양하게 작성할수 있기 때문에 다음시간에 한번더 시간을 가져 보겠습니다.