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토지이야기

농업보호구역에서 할수 있는 행위는?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어서 행위에 대한 제한을 합니다.

두곳다 농사를 위한 토지이지만, 농업진흥구역과 농업보호구역은 행위 제한에 있어서 엄청난 차이가 있습니다.

 

토지 위에 건축을 할 때는 보통 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 적용을 받지만, 농업진흥지역은 농지법의 제한을 받아 건축을 하게 될 때 많은 제약이 따르게 되는 것입니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 농지법은 차이가 많이 납니다.

예를 들어 자연녹지지역 안에 있는 농업보호구역에는 일반음식점을 건축하는 것이 문제가 되지 않지만, 농업진흥지역 안에 있는 농업보호구역에는 일반음식점을 건축할 수가 없습니다.

똑같은 농업보호구역이라고 해도 농지법을 따르게 되면 제약이 많아 지기 때문에 토지 매매 시 이런 것도 잘 확인을 해야 하는 것입니다.

 

농업보호구역이란 농경지의 용수원을 확보하고 수질을 보전하기 위해 지정한 지역을 말하는 것으로 농지법에 따르면 시도지사는 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해 농업진흥지역을 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분해 지정해야 합니다.

 

 

농업진흥구역은 농지조성사업 등으로 농지가 집단화돼 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 곳이며, 농업보호구역은 농업진흥구역을 제외한 농지로 용수원 확보 및 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위해 필요한 구역이며, 현재 농업보호구역의 면적은 19만 6000ha로 전체 농지의 약 9%를 차지하고 있습니다.

 

실질적으로 농업진흥구역에도 건축은 가능하지만, 농어업인만 가능하며 일반인은 건축이 불가능합니다.

농업진흥구역과 농업보호구역의 가장 큰 차이가 바로 일반인이 일반주택을 지을 수 있느냐, 없느냐입니다.

즉 일반인도 건축이 가능한 농업보호구역이 농업진흥구역에 비해서 활용도나 개발이 더 용이하기 때문에 가격도 차이가 나는 것입니다.

 

농업보호구역에의 일반주택(단독주택)을 지을수 있는 근거는 농지법 시행령 제30조 2항으로 농업인, 농업법인, 비농업인(일반인), 법인 등이 가능합니다.

이때 부지의 면적은 1,000㎡(약 300평) 미만으로 정해져 있습니다.

즉 농업보호구역에 건축을 위해서는 면적의 제한이 있다는 것을 꼭 알아두어야 한다는 것입니다.

 

만약 농업보호구역 안에 토지를 1,600㎡제곱미터를 가지고 있어 이곳에 단독주택을 지으려고 한다면 전체면적이 아닌 분할을 해야 한다는 것입니다.

그리고 예를 들어 토지를 800㎡씩 두 개로 나누어 2개의 단독주택을 지으려고 해도 한 사람이 두 필지 모두 신청하는 것은 불가능하고 서로 다른 사람 명의로 단독주택 2개를 신청해야 합니다.

이때도 실수요자 여부, 허가 제한 면적 회피 목적 등을 확인하기 때문에 주의가 필요합니다.

 

 

그러면 위와 같이 1,600㎡의 토지를 두 개로 분할하여 한 곳에는 단독주택을 나머지 한곳에는 소매점을 위한 건축을 해도 가능할까요?

이런 경우에는 건축용도가 다르기 때문에 한 사람이 두 곳의 신청하여 건축하는 것도 가능합니다.

다만 농업보호구역에서는 농지법 시행령 제30조에서 할 수 있는 시설만 설치가 가능하기 때문에 일반음식점, 제조시설, 공장 등은 건축이 불가능합니다.

다만 국내산 농수산물 가공공장, 농기자재 제조 시설 및 수리시설, 판매시설은 설치할 수 있습니다.

 

이렇게 농업보호구역도 잘만 활용하면 원하는 목적의 토지로 사용이 가능합니다.

물론 관리지역에 비교하면 제약이 많은 것은 사실이지만, 농업보호구역도 잘만 선택하면 좋은 대안책이 될 수 있다는 것입니다.

 

농업진흥구역과 농업보호구역은 단어는 비슷하지만, 행위제한은 상당히 차이가 나기 때문에 잘 알고 있어야 하는 부분입니다.

이번 시간에는 농업진흥지역 중 농업보호구역에서 할 수 있는 행위와 면적제한에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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