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토지이야기

생산관리 지역에 카페나 음식점, 모텔을 할수 있나요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

얼마 전 토지를 매수하려는 분으로부터 전화가 왔습니다.

카페를 하고 싶어서 토지를 알아보던 중 맘에 드는 토지가 나왔는데 생산관리지역이라고 하면서, 이곳에 카페를 지을 수 있는가에 대한 문의였습니다.

 

아마 대부분의 사람들은 생산관리지역에서는 카페를 할 수 없다고 알고 있는데 정말 방법이 없을까요?

 

먼저 생산관리지역이란 무엇인지부터 알아보겠습니다.

생산관리지역은 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려해서 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역에 지정을 합니다.

 

보통 생산관리지역에 가보면 농사를 짓는 곳도 많고, 농가주택, 임야 등 전형적인 농촌지역의 특성을 가지고 있습니다.

농촌지역에 많이 분포하고 있고, 농지보다 임야가 많을 경우 생산관리지역보다는 보전관리지역으로 지정하는 경우가 많습니다.

 

보전관리지역은 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역에 지정하며, 임야가 대부분인 산지에 지정합니다.

생산관리지역, 계획관리지역과 함께 관리지역에 포함되면, 비도시지역으로 분류가 됩니다.

 

 

그러면 다시 생산관리지역에 대하여 이야기를 해보겠습니다.

생산관리지역에서 할 수 있는 행위는 어떤 것들이 있을까요?

농업경영행위 및 농업 관련 시설, 야영장, 농어촌형 시설들은 가능합니다.

다만 골프장이나 축구장 같은 체육시설은 생산관리지역에 불가능합니다.

 

생산관리지역에서의 단독주택, 연립주택은 가능하지만, 아파트는 건축이 안됩니다.

창고 역시 영업용, 임대용을 지을 수는 없고, 농림어업용 생산용 창고는 가능합니다.

또한 생산관리지역에서는 오폐수나 유해업종의 공장이 절대 불가능하며, 공장 신축이 안됩니다.

하지만 농촌과 관련 있는 시설, 예를 들어 정미소, 제재소, 농산물 가공공장 등은 신축이 가능합니다.

 

생산관리지역에 요양원, 양로원과 같은 사회복지시설, 교회, 절, 암자 등 종교시설은 설치가 가능하고, 의료시설은 의원급은 가능하지만, 요양병원, 종합병원은 불가능합니다.

지역에 따라 연수원이 허용되는 경우도 있고 불가능한 경우도 있습니다.

 

생산관리지역에 1종 근생시설과 2종 근생시설 건물은 제한적으로 건축이 가능하지만, 업종제한이 굉장히 까다롭습니다.

일반음식점(휴게음식점 및 카페 등), 모텔, 공장 등이 불가능합니다.

일단 생산관리지역에서 카페는 불가능하다는 것을 알 수 있습니다.

 

하지만 생산관리지역에도 카페를 지을 수 있는 방법이 있습니다.

바로 농촌융합복합시설을 활용하는 것입니다.

농촌융합복합시설이란 농촌융합복합산업을 경영하기 위하여 운영하는 단일 또는 다수의 시설로 농촌융합복합산업 사업자가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 생산관리지역에서 설치하는 시설을 말하는 것입니다.

 

 

농촌융합복합산업 인증을 받은 사람은 다음과 같은 특례가 인정되고 허가 등의 의제가 적용됩니다.

농촌융합산업법 제8조의 3(국토의 계획 및 이용에 관한 법류에 대한 특례)

① 농촌융합복합시설 중 다음 각 호의 시설에 대하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 생산관리지역에서 같은 법 제76조 제1항에도 불구하고 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허용할 수 있다.

1. 건축법 시행령 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설 및 같은 표 제4호에 따른 제2종 근린생활시설(식품위생법 제36조 제1항 제3호에 따른 식품접객업을 하기 위한 휴게음식점, 제과점 및 일반음식점에 한정한다)

2. 건축법 시행령 별표 1 제5호라 목에 따른 전시장(박물관, 미술관 및 체험관에 한정한다)

3. 건축법 시행령 별표 제15호가 목에 따른 일반 숙박시설 및 생활 숙박시설.

② 제1항에 따른 시설의 면적, 설치 기준은 대통령령으로 정한다.

 

농촌융합산업법 제8조의 4(생산관리지역에서 건축이 허용되는 농촌융합복합시설의 면적 및 기준).

① 법 제8조의 3 제1항에 따른 시설은 건축법 시행령 별표 1 각 호에 따른 건축물의 종류별로 바닥면적 합계가 각각 500제곱미터 미만이어야 한다.

② 법 제8조의 3 제1항에 따른 시설은 다른 법령에 정하는 기준에 적합하여야 한다.

 

아마 대부분 생산관리지역에서는 카페가 불가능하다고 생각하시는 분들이 많지만, 도시지역이 아닌 지방에서는 생산관리지역에서도 카페가 가능할 수도 있다는 것을 알 수 있습니다.

물론 지자체마다 다르기는 하지만, 농촌융복합시설을 활용하면 생산관리지역에도 카페를 지을 수도 있고, 모텔이나 휴게시설을 지을 수도 있습니다.

 

비도시지역에서 카페를 하기 위해서 계획관리지역만 찾는 분들이 있는데, 계획관리지역에 비해서 생산관리지역은 가격이 저렴하고 주변도 더 좋은 경우가 많습니다.

다만 미리 해당 지자체에 반드시 확인을 하시고 진행하시기 바랍니다.

 

이번 시간에는 생산관리지역에 카페를 지을 수 있는지 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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