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부동산이야기

미성년자인데 부동산계약 가능한가요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

많지는 않지만 간혹 미성년자들이 와서 부동산 계약을 하는 경우가 있습니다.

미성년자라고 해서 부동산 계약을 하지 못한다는 법은 없습니다.

다만 아직 우리 법에서는 미성년자와의 계약을 할 때 주의해야 하는 것들이 몇 가지 있습니다.

 

특히 새 학기가 시작하기 전인 1~2월에는 미성년자들이 많이 와서 월세나 전세 계약을 하려고 하는데, 이런 경우 어떻게 해야 할지에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

 

미성년자는 법률상으로 만 19세에 달하지 않은 사람으로, 만 19세는 성인으로 보고, 만 18세는 미성년자로 봅니다.

민법 제4조에 따르면 미성년자는 판단능력이 불완전하지만, 행위무능력자인 피성년후견인, 피한정후견인과 구별되며, 법률상 제한 능력자로 인정되어 행위능력의 제한받습니다.

 

쉽게 이야기해서 미성년자와의 계약은 조심하라는 말입니다.

미성년자는 아직 성인에 비해서 판단능력이 불완전하기 때문에 만약 계약과 같이 중요한 결정을 할때는 법정대리인의 동의가 필요하다는 의미라고 보시면 됩니다.

 

이는 민법 제5조 (미성년자의 능력)에 보면 미성년자가 법률행위를 함에는 법정대리인의 동의를 얻어야 한다. 그러나 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위는 그러하지 아니하다.

전항의 규정에 위반한 행위는 취소할 수 있다.

 

 

판례를 보면 미성년자가 태블릿 pc를 구매하여 실컷 사용하다가 마음에 들지 않아 환불해달라고 요구하면 판매자의 입자에서는 부당하다고 생각할 수 있지만, 법적으로는 환불을 해줘야 합니다.

왜 미성년자와의 계약은 법정대리인의 동의를 얻어야 하는데 그렇지 못했기 때문입니다.

 

또한 미성년자가 부모의 휴대전화로 결제한 아이템 금액은 미성년자의 법률행위로 법정대리인이 취소할 수 있기 때문에 부모의 휴대전화로 미성년자인 자녀가 게임 아이템을 결제하였다면 부모가 결제하지 않았다는 소명을 하고 취소할 수도 있습니다.

 

이렇게 미성년자와의 계약을 할 때는 주의 하여야 하는 것입니다.

만약 미성년자가 부동산 계약을 체결하였다고 하여도 법정대리인의 동의 없이 계약을 진행하였다면 법정대리인, 즉 부모가 와서 계약을 취소해다라고 하면 취소해주어야 합니다.

이때는 법정대리인뿐만 아니라 미성년자 본인도 취소가 가능합니다.

 

 

그렇기 때문에 공인중개사 사무소에는 미성년자와의 계약을 체결할 때는 반드시 법정대리인과 동행하여 계약하는 것을 원칙으로 하고, 계약서에 법정대리인의 동의가 있었다는 내용을 명시하고 서명 및 날인을 받아야 합니다.

공인중개사 중에서도 경험이 부족한 경우 이런 절차를 무시하고 진행을 하였다가 낭패를 보는 경우를 여러 번 보았습니다.

 

그러면 만약에 미성년자가 법정대리인과 동행을 하지 못한 경우 계약은 불가능할까요?

이런 경우 계약이 불가능하다면 미성년자로서는 계약을 하지 못하게 되므로 몇 가지 서류를 가지고 계약을 진행할 수 있습니다.

 

미성년자가 법정대리인과 동행하지 않은 경우 필요서류는 가장 먼저 법정대리인의 동의서가 필요합니다.

또한 주민등록등본과 가족관계 증명서, 법정대리인의 신분증 및 도장이 필요합니다.

모든 서류에는 주민번호 13자리가 표시되어 있어야 한다는 것도 기억하시기 바랍니다.

 

이렇게 서류를 가지고 온 경우 미성년자 와의 계약을 진행하여도 되지만, 좀 더 안전한 계약을 진행하기 위하여 법정대리인과 통화를 하거나 문자를 통하여 확인을 하고 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

이렇게 해두면 혹시라도 나중에 발생되는 문제에 대하여 대응하기가 좀더 수월해질 수 있습니다.

 

 

임대차 계약을 진행할 때 보증금을 미성년자의 이름이 아닌 부모님이나 법정대리인의 이름으로 송금하는 경우가 있는데, 이런 경우에도 계약서에 보증금은 누가 얼마를 입금하였고, 보증금 반환할 때는 누구에게 반환하도록 한다라는 특약을 적는 것도 좋습니다.

임대인 입장에서는 계약 종료 후 보증금 반환 문제로 다툼이 생길 수도 있기 때문입니다.

 

마지막으로 한 가지만 더 알려드리겠습니다.

요즘 고딩엄빠인가 하는 프로가 있는데, 미성년자나 어린 친구들이 아이를 낳고 부부생활을 하는 프로 같습니다.(한 번도 보지 못해서 재목만으로 생각합니다.)

이렇게 미성년자라도 만약 혼인신고를 하였다면 민법 제826조의 2에 의거하여 미성년자가 아닌 성인으로 봅니다.  

 

이번 시간에는 미성년자와의 임대차 계약에 대하여 알아보았습니다.

미성년자도 임대차 계약을 할 수 있습니다.

다만 법정대리인과 동행을 하여야 하거나, 만약 법정대리인과의 동행을 하지 못할 경우라면 그에 따른 필요서류를 가지고 계약을 진행하면 됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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