완충녹지에도 건축이나 진입로 개설을 할수 있나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난 시간에는 접도구역에 대하여 알아보았습니다.

접도구역이란 도로의 양옆에 지정하여 개발이 어렵다고 이야기했습니다.

접도구역이란 무엇이며, 토지 구매시 접도구역을 조심해야 하는이유

접도구역 안에서 할수 없는 행위와 허용되는 행위는?

 

이번시간에는 접도구역과 비슷한 것 같지만, 다른 완충녹지에 대하여 알아보겠습니다.

완충녹지 역시 접도구역과 비슷하여 개발이 어렵기 때문에 잘 알고 있어야 합니다.

 

완충녹지에 대하여 검색을 해보면 "공해나 재해 우려가 높은 지역으로부터 생활지역의 환경영향을 최소화하기 위하여 설정된 녹지"라고 나옵니다.

 

무슨 의미일까요?

접도구역이 비도시지역에 지정된다면 완충녹지는 도시지역에 지정이 되게 됩니다.

완충녹지의 정의에서 자연환경을 보전하거나 개선하고, 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정을 하게 됩니다.

 

이렇게 결정을 하는 것은 완충녹지뿐만 아니라 경관녹지, 연결녹지등 세 가지로 구분을 하게 되는데, 그중에서 가장 많이 접하게 되는 것이 바로 완충녹지입니다.

 

 

그러면 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 완충녹지.

 

대기오염, 수질오염, 소음, 진동 등 공해의 발생원이 되는 곳 또는 가스폭발, 유출 등 각종 사고와 자연재해 등을 방지하기 위하여 설치하는 녹지로, 도시외곽도로로부터 주거공간을 보호하거나 주거지역과 상업지역 또는 공업지역으로부터 분리하기 위해 그 사이에 만들어진 녹지공간이라고 보면 됩니다.

보통 도로옆에 가로수가 심어져 있는 곳이라고 생각하면 됩니다.

 

완충녹지는 전용주거지역이나 교육 및 연구시설 등 특히 조용한 환경이 필요한 지역에 인접하여 설치하는데, 나무가 다 자랐을 때 높이가 4m 이상 되는 교목을 심는 등 해당 녹지 설치 원인이 되는 시설을 은폐할 수 있는 형태로 설치해야 합니다.

이때 녹화면적률은 50% 이상이 되어야 합니다.

 

하지만 재해방생 시 피난등을 위해 설치하는 녹지에는 관목 또는 잔디 그 밖의 지피식물을 심어 야 하며 이때는 70% 이상 식물로 채워야 합니다.

녹지를 설치하게 만드는 원인 시설이 보안대책 또는 사람등의 접근 억제 등을 위해 설치하는 경우에는 80% 이상 식물을 채워야 합니다.

 

완충녹지의 폭은 원인 시설로부터 최소 10미터 이상이 되어야 하는데, 주택 또는 상가와 연접하지 않은 산업단지의 경우에는 5미터 이상의 범위에서 국토부장관이 정하는 대로 할 수 있습니다.

 

 

2. 경관녹지.

 

도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원 개선함으로써 도시경관을 향상하기 위해 설치하는 녹지.

 

3. 연결녹지.

 

도시 안의 공원, 하천 산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책 공간의 역할을 하는 등 여가 휴식을 제공하는 선형의 녹지.

 

아마도 경관녹지나 연결녹지는 많이 보지 못했을 것입니다.

대부분 도시지역 도로 옆에 위치한 것은 완충 녹지라고 보시면 됩니다.

 

완충녹지 확인방법은 네이버 지도나, 카카오 지도를 통하여 확인을 쉽게 할 수 있습니다.

지적편집도를 확인하면 쉽게 볼 수 있고, 좀도 정확하게 완충녹지를 보기 위해서 토지이용계획 확인원을 통해서 보면 저촉여부를 확인할 수 있습니다.

 

 

자 그러면 왜 토지매매 시 완충녹지를 주의해야 할까요?

완충녹지를 활용하기 위해서는 점용허가를 받아야 하는데, 허가를 받는 것이 쉽지 않기 때문입니다.

쉽지 않은 경우뿐만 아니라 거의 대부분 허가가 나지 않기 때문에 완충녹지에 저촉되어 있는 토지를 매수할 때는 주의를 해야 하는 것입니다.

 

접도구역 같은 경우 접도구역에 속하지 않은 토지에 건축물을 지으면 되지만, 완충녹지에 저촉되어 있는 토지에 건물을 짓기 위해서는 진입로를 확보하지 못하기 때문에 건축자체가 불가능해질 수가 있습니다.

이럴 경우 이면도로등 별도의 진입로를 활용하지 못하면 맹지가 되어버리게 되는 것입니다.

 

완충녹지와 접도구역의 가장 큰 차이점은 바로 건축에 있는데, 접도구역은 건폐율 및 용적률 산정 시 접도구역의 면적을 포함하여 계산하지만, 완충녹지는 그렇지 않습니다.

또한 접도구역에는 제한적이기는 하지만 신축할 수 있는 건물물이 있는 반면, 완충녹지는 거의 없다고 보시면 됩니다.

 

 

도심지역 도로옆에 있는 토지를 매수할 때 도로와 붙어있어 좋다고 생각할 수 있지만, 진입로를 만들 수 없기 때문에 그냥 지나쳐 갈 수밖에 없는 경우들이 있습니다.

그래서 완충 녹지와 저촉되어 있는 토지를 구입할 때는 다른 진입로를 생각해야 하는 것입니다.

또한 신도시나 택지가 개발될 때는 완충녹지에 심어져 있는 나무들이 작기 때문에 상가를 지어도 보일 수가 있지 마, 시간이 지남에 따라 나무들이 자라면 건물을 가려버리는 경우도 생기게 됩니다.

그래서 완충녹지 토지는 특히 주의를 해야 하는 것이며, 가치또한 낮게 평가되는 경우가 있습니다.

 

이번시간에는 완충녹지란 무엇이면, 완충녹지를 주의해야 하는 이유에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.