최우선변제권이란 무엇이며, 최우선변제군을 받을수 있는 조건은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

주택임대차보호법에서는 임차인의 권리를 보장하는 것들이 있는데, 대표적인 것들이 바로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권입니다. 

대항력이란 무엇일까요?

주택임대차보호법중 우선변제권이란 무엇일까요?

대항력과 우선변제권에 대한 자세한 내용은 위의 링크를 참고하시면 알 수 있고, 이번시간에는 최우선변제권이란 무엇인지에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

최우선변제권이란 말에서 볼 수 있듯이 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 어떤 권리? 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 즉 경매가 진행되었을 때 후순위 임차인이라고 해도 순선위담보물권자(선순위 채권자)보다 먼저 해당 주택의 낙찰금액의 1/2 범위 안에서 배당을 받을 수 있는 제도입니다.

 

최우선변제권은 경매로 인하여 낙찰이 된 경우 소액임차인들을 보증금을 먼저 배당함으로써 소액임차인의 주거안정을 돕기 위해 만들어진 제도입니다. 하지만 모든 소액임차인들의 보증금을 돌려주는 것이 아니라 일정 요건을 갖추고 있는 소액임차인에게만 돌려주기 때문에 조건을 잘 알고 있어야 합니다.

 

 

최우선변제권을 주장하기 위해서는 아래 4가지 조건을 만족해야 합니다.

 

1. 주택임대차 보호법 적용대상의 임차인과 건물.

 

최우선변제를 받기 위해서는 주택임대차보호법에서 말하는 주거용 주택에 거주해야 합니다. 이때는 주거용 건물의 전부 또는 일부, 등기가 된 주택 또는 미등기 된 주택, 무허가주택, 가건물, 비주거용 건물의 일부를 임대인이 주거용 건물로 개조 후 임차한 경우, 비주거용 건물을 임차인이 주거 용도로 개조하여 사용하는 건물들 실제로 주거용으로 사용하고 있는 건물이어야 합니다. 

 

그리고 임차인의 조건으로는 대한민국 국민, 외국인(출입국관리법 제88조의 2), 외국국적의 재외동포(재외동포법 제9조)등 자연인 일 때 가능하며, 법인이 임차한 경우에는 적용대상이 되지 않습니다. 다만 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 경우에는 적용대상이 되며, 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에도 적용대상이 됩니다.

 

2. 대항력을 유지.

 

최우선변제를 받기 위해서는 경매개시 결정 등기 전에 대항력 요건(주택의 인도+ 전입신고)을 갖추고 있어야 합니다. 이때 대항력의 요건은 배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야만 합니다. 대항력을 얻기 위해 확정일자까지는 받을 필요가 없습니다. 반듯 시 대항력이 있어야 한다는 것 꼭 알아두셔야 합니다.

 

 

3. 배당신청을 해야 함.

 

최우선변제권이 있는 소액임차인이라고 해서 법원에서 알아서 보증금을 돌려주는 것이 아니라 대항력을 유지하고 있다면 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 반드시 배당신청을 해야 한다는 것 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

4. 배당금이 소액일 것.

 

최우선변제금액을 받을 수 있다고 해서 모든 임대보증금을 돌려받는 것도 아니고, 지역에 따라 보증금의 액수에 따라서 달라지게 됩니다. 즉 최우선변제금을 받기 위해서는 소액보증금 범위 내에 있어야 한다는 것입니다. 최우선변제에서 소액임차인의 범위 및 최우선변제금은 계속하여 바뀌고 있으니 잘알아 둘어야합니다. 2023년 기준 조정결과는 아래와 같습니다.

 

 

 

구분		지역구분	우선변제를 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위
현행	1호	서울특별시	1억 5천만원 이하	5천만원 이하
	2호	과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3천만원 이하	4,300만원 이하
	3호	광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7천만원 이하	2300만원 이하
	4호	그 밖의 지역	6천만원 이하	2천만원 이하
개정	1호	서울특별시	1억 6500만원 이하(1500만원▲)	5500만원 이하(500만원▲)
	2호	과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포.	1억 4500만원 이하(1500만원▲)	4800만원 이하(500만원▲)
	3호	광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만원 이하(1500만원▲)	2800만원 이하(500만원▲)
	4호	그 밖의 지역	7500만원 이하(1500만원▲)	2500만원 이하(500만원▲)

 

최우선변제를 받기 위해서는 지역에 따른 임차보증금이 위 기준에 맞아야 가능합니다. 만약 서울특별시에 보증금이 1억 6천이라면 5500만원에 대한 최우선 변제를 받을수 있지만, 만약 보증금이 1억 7천만원이라면 최우선변제금을 한푼도받을수 없는 것입니다. 이해가 가시나요? 보증금이 최우선변제를 받기위해서 일정금액 아래여야 한다는 것입니다.

 

최우선변제권에 대하여 또 하나 알아두어야 하는 것은 최우선변제는 다른 선순위 채권자들보다 최우선으로 먼저 배당을 해주는 것입니다. 이는 선순위 채권자들이 있어도 소액임차인들을 보호하기 위한 제도지만, 선순위 채권자들도 손해를 볼 수 있는 것입니다. 그렇기 때문에 해당 주택의 낙찰가의 1/2 범위 내에서만 최우선변제가 가능하게 제도화되었습니다.

 

 

예를 들어 서울특별시에 선순위 근저당이 1억 있는 주택이 있고, 해당 주택에 보증금 1억 5천만원인 임차인이 있다고 가정할 때, 이 주택이 1억 원에 낙찰되었다고 하면, 임차인은 5500만 원을 최우선변제받을 수 있다고 생각할 수 있지만, 낙찰금액 1/2인 5천만 원만 최우선변제금액으로 배당된다는 것을 알아야 합니다.

 

이번시간에는 최우선변제권에 대하여 알아보았습니다. 최우선변제권이란 무엇이며, 최우선변제를 받기 위한 조건, 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위등을 정리해 보았는데, 소액임차인이라면 꼭 알고 있어야 하는 부분입니다. 도움이 되셨나요?

읽어주셔서 감사합니다.