보증금을 지킬수 있는 전세권 설정과 전입신고 + 확정일자의 차이점은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

임차인에게 보증금을 지키는 것은 정말 중요한 일입니다. 보증금은 금액도 크지만, 잘못하였다가는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨나야 하는 경우가 생길 수 있기 때문에 보증금을 지키기 위해서 많은 노력을 합니다. 그중에서 가장 대표적인 것이 바로 전세권설정가 전입신고 + 확정일자를 통한 대항력 및 우선변제권을 확보하는 것입니다.

 

이 둘은 보증금을 지키는 방법이 될수는 있지만, 차이점이 있기 때문에 둘 다 정확하게 알고 있는 것이 중요합니다. 혹시라도 발생할 수 있는 임대주택에 대하여 보증금을 지킬 수 있는 전세권 설정과 전입신고 + 확정일자의 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

전세권설정은 민법을 근거로, 전입신고 + 확정일자는 주택임대차보호법을 근거로 한다는 것이 차이점입니다. 그렇기 때문에 취급 관공서도 다른데, 전세권설정은 등기소를 방문하여 직접 혹은 법무사를 통하여 신청을 해야 하고, 전입신고 + 확정일자는 주민센터를 통하여 간단하게 신고할 수 있습니다.

 

전세권설정과 전입신고 + 확정일자의 가장 큰 차이점이라고 하면 전세권설정을 위해서는 임대인의 동의가 필요하지만, 전입신고 + 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 혼자서도 가능하다는 것입니다. 아마 이점이 가장 큰 차이점으로 임대인의 동의여부로 인하여 전세권설정을 못하는 경우도 있습니다.

 

 

비용면에서도 차이가 발생하는데, 전입신고 + 확정일자는 주민센터를 방문하여 신청할 경우 확정일자 비용이 600원이 필요한 반면, 전세권설정에 들어가는 비용은 전세보증금 X 0.24%와 증지세 15,000원이 들어가며, 법무사를 통하여 진행할 경우 법무사 수수료 20~30만 원 정도 들어가게 됩니다. 비용적인 면에서 차이가 많이 나기 때문에 전세권설정을 포기하고 전입신고 + 확정일자를 받는 분들도 있습니다.

 

전세권설정은 설정 당일 효력이 발생하는 반면, 전입신고 + 확정일자는 다음날 오전 0시를 기준으로 효력이 발생하기 때문에 간혹 당일 근저당이나 대출에 대하여 문제가 발생하는 경우도 있습니다. 이런 부분 때문에 전세권 설정이 비용이 발생하여도 임차인에게는 조금 더 유리한 경우가 발생할 수 있습니다.

 

이 둘의 차이점 중 중요하게 알고 있어야 하는 것이 바로 효력 발생 요건입니다. 전세권 설정을 하였을 경우에는 해당 주택에 거주를 하지 않아도 상관이 없고 다른 곳으로 전입신고를 하여도 문제가 발생하지 않지 마, 전입신고 + 확정일자를 받은 경우에는 반드시 해당 주택에 살고 있어야 하고, 다른 곳으로 전입신고를 하면 안 됩니다. 그렇게 하면 대항력이 사라져 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.

 

 

만약 임차한 주택이 경매로 넘어가서 경매로 진행될 경우 전입신고 + 확정일자는 "토지 + 건물"의 낙찰가를 합한 금액전체에서 배당을 받을 수 있는 반면, 전세권 설정 임차인은 "건물의 낙찰가"에서만 배당을 받을수 있는 차이점이 있습니다. 이 부분이 상당히 중요한 부분인데, 이를 모르시는 경우가 생각보다 많이 있는 것 같습니다. 이점 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

 

예를 들어 5천만 원에 임차하여 살고 있는 단독주택이 1억에 낙찰되었는데, 이때 토지 부분은 7천만원, 건물부분은 3천만으로 되었습니다. 만약 전세권설정을 한 임차인이라면 보증금 5천만원중 건물부분 3천만원에 대해서만 배당을 받을 수 있지만, 전입신고 + 확정일자를 받은 임차인은 낙찰대금 전체에서 배당을 받기 때문에 5천만원 전체를 받을수 있는 것입니다.

 

 

이런 경우 비용이 더 많이 들어간 전세권설정이 오히려 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황이 된 것입니다. 다만 이런 경우는 단독주택의 경우이고, 아파트, 연립, 다세대 등 공동주택의 경우에는 전세권자도 대지의 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있다는 것을 알아두시기 바랍니다.

 

이번시간에는 전세권 설정과 전입신고 + 확정일자의 차이점에 대하여 알아보았습니다. 어떤 것이 더 좋고 나쁘다는 것보다는 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 비용이 적게 들어가는 전입신고 + 확정일자가 유리한 경우도 있지만, 불리한 경우도 있습니다. 예를 들어 이사를 가야 하는 상황이나 다른 곳으로 전입신고를 해야 한다면 전세권설정이 유리하지만, 위에서 설명했듯이 전세권 설정이 불리한 경우들도 많이 있기 때문에 상화에 맞는 것을 선택하는 것이 중요합니다.

읽어주셔서 감사합니다.