전입신고를 해야 하는 이유?(전입신고의 효력 및 신고방법)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

주택임대차보호법에서는 사회적 약자라고 할 수 있는 임차인들을 위하여 몇 가지 권리를 행사할 수 있게 하고 있습니다. 가장 대표적인 것이 대항력과 우선변제권, 최우선변제권과 같이 임차인의 보증금을 지키기 위한 권리들입니다. 하지만 이런 권리들 역시 임차인이 아무것도 하지 않으면 행사할 수 없는 권리입니다.

 

이런 권리들을 주장하기 위해서 가장 중요한 것 중에 하나가 바로 전입신고입니다. 이번시간에는 전입신고란 무엇이며, 전입신고의 효력 및 전입신고 방법까지 알려드리겠습니다. 아직까지 전입신고를 미루고 있는 분들이 있다면 이 글을 읽는 대로 전입신고를 바로 하시기 바랍니다.

 

전입신고란 거주지를 이동하였을 때 그 세대에 속하는 일부 혹은 전부가 새로운 거주지로 전입을 하였다는 것을 14일 이내로 새로운 거주지 관할기관에 신고하는 것입니다. 즉 이사를 하면 14일 이내로 주민센터에 방문하여 이사를 왔다고 신고하는 것입니다.

 

이렇게 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이란 것이 생겨서 보증금을 지킬 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 여기서 말하는 대항력이란 임대한 주택의 후순위 채권자에 의하여 경매등 주택 소유권이 변경될 경우에도 기존의 임대차 관계나 보증금을 지킬 수 있는 권리입니다.

 

좀 더 쉽게 이야기하면 전입신고와 확정일자를 마친 주택을 2년 계약으로 살고 있는데, 1년 정도 거주 후에 경매로 인하여 임대인이 변경되었다고 해도, 기존의 2년 계약 중 남은 1년은 계속살수가 있으며, 임대보증금도 돌려받을 수 있는 권리를 "대항력"이라고 보시면 됩니다. 즉 대항력은 임대차 기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

 

자 그러면 대항력은 언제 발생이 될까요? 대항력의 발생요건은 주택의 인도(실제 거주 또는 점유)와 전입신고를 모두 마친 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 즉 이 두 가지 조건을 모두 만족해야 대항력이 발생되는데, 예를 들어 2월 1일 전입신고를 하고 2월 2일 이사를 했다면 대항력은 이사를 한 다음날인 2월 3일 0시부터 발생이 되며, 반대로 이사를 먼저 하고 전입신고를 하였다면 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력이 생기는 것입니다. 결국 둘 중 나중에 한 것 다음날 0시부터 대항력이 발생한다는 것입니다.

 

이렇게 다음날 0시부터 대항력이 발생하기 때문에 생기는 문제가 만약 임대인이 전입신고와 이사를 한 당일에 근저당을 설정하였다면, 근저당은 설정일 당일에 바로 효력이 발생하기 때문에 임차인의 권리는 후순위로 밀려나게 됩니다. 이 부분을 잘 알고 있어야 합니다. 그렇기 때문에 임차인은 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받으시고 등기부등본을 확인한 후, 다른 권리들이 등기 접수되어 있는지 확인을 해보는 것이 중요합니다.

 

전입신고는 단독주택일 경우에는 지번만 일치하면 대항력의 요건을 가지게 되지만, 공동주택일 경우에는 그렇지 않습니다. 예를 들어 아파트와 같은 공동주택 101동 101호를 임차하였는데, 전입신고를 101동 102호 한다면 대항력을 인정받지 못합니다. 즉 등기부등본상의 지번과 동호수가 일치해야 한다는 것입니다.

 

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임차인의 가족이 주민등록을 그대로 둔 채 자신만 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮긴 경우에도 대항력과 우선변제권은 유지되지만, 임차인과 그의 세대원 전원이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 하는 경우에는 대항역은 전입신고를 다시 한 다음날 0시부터 발생하게 됩니다.

 

전입신고를 하는 방법은 직접 주민센터를 방문하거나 인터넷을 통하여하는 방법이 있습니다. 직접 방문을 통하여할대는 임대차계약서 원본과 신분증을 가지고 관할 주민센터를 방문하여 전입신고를 하면 되고, 세대주가 아닌 경우라도 세대주의 신분증, 도장, 대리인의 신분증을 가지고 가면 할 수 있습니다.

 

 

인터넷으로 전입신고를 하는 방법은 정부 24 사이트를 통하여 쉽게 할 수 있습니다. 이때는 공인인증서가 필요하며 신청인이 미성년자 만 17세 미만이거나, 기존 세대가 살고 있는 곳에 별도로 세대를 구성(2세대)하는 경우에는 온라인 신청이 불가능합니다.

 

이번시간에는 전입신고에 대하여 알아보았습니다. 이제 전입신고를 왜 해야 하는지 아시겠지요? 전입신고를 하는 가장 큰 목적은 보증금을 지키기 위함도 있지만, 정부에서 받을 수 있는 여러 가지 혜택들도 누리기 위함입니다. 아직까지 전입신고를 하지 않았다면 지금이라도 바로 전입신고를 하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.