주택 거래후 주택에 하자를 발견하면 어떻게 해야 할까요?(매도인의 하자담보책임에 대하여)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

우리가 살아가면서 어떤 물건을 구입하였을 경우 일정시간 안에 물건에 하자가 발생하면 수리를 해주거나 교환을 해주게 되어 있습니다. 예를 들면 자동차는 5년 동안 10만 킬로 이하를 탔다거나, 가전제품은 보통 1년 안에는 수리를 해주거나 새 제품으로 교환을 해줍니다.

 

그런데 자동차나 가전제품보다 몇배는 비싼 주택을 구입하고 난 후 하자가 발견하였다면 어떻게 해결을 해야 할까요? 주택의 하자에 대하여는 조금 다른 접근이 필요하기 때문에 이번시간에는 주택 구입 후 하자를 발견하였을 경우 어떻게 해결해야 하는지에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

매수 전 아무리 꼼꼼하게 확인을 한다고 해도 이사 후 하자를 발견하는 경우가 많습니다. 예를 들어 계약 전 주택의 상태를 보았을 때는 깨끗했는데, 매도인이 모든 가구를 뺀 상태에서 보니 결로현상에 의하여 곰팡이 부분이 발견되었거나, 여름철이라 보일러 작동을 확인 못했는데, 날씨가 추워져 보일러를 작동하니 이상이 생겼을 수도 있습니다. 또한 미세하게 발생되었던 누수를 확인 못하는 경우들도 있습니다.

 

이렇듯 이사를 가서 살아보기 전에는 발견할수 없는 하자들이 살아보니 계속하여 나타나서 이러지도 못할 경우가 생길 수 있는데, 매도인에게 이야기하면 원래 그렇지 않았다고 오리발을 내밀면 정말 답답할 뿐일 것입니다. 이런 경우 매수인은 매도인에게 하자담보책임에 대하여 이야기할 수 있는데, 이는 매도인의 매매 목적물의 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우 매도인이 책임을 져야 한다는 것입니다.

 

 

이렇게 하자가 발생되면 매수인은 매도인에게 두가지 방법으로 하자담보책임을 이야기할 수 있는데, "계약해제"와 "손해배상청구"입니다. 계약해제는 매매목적물의 하자가 너무 심각하여 실제사용을 하지 못하거나 수리비용이 너무 많이 나올 것 같은 경우 할 수 있고, 손해배상은 잔금을 치르고 난 후 하자 부분이 발견하였다면 그 수리에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

매수인이 매도인에게 하자담보책임을 묻기위해서는 몇 가지 조건이 있어야 합니다.

매매계약이 유효하게 성립되어 체결된 계약이어야 하고, 계약시점에 하자가 있어야 합니다. 이때 말하는 계약시점은 판례에 따르면 계약 체결일로부터 잔금일까지로 봅니다. 또한 매수인의 과실이 없어야 하고, 6개월 이내여야 합니다.

 

우리 민법 제582조를 보면 " 매도인의 하자담보책임은 매수인이 안 날로부터 6개월 내에 행사할수 있다"라는 조항이 있습니다. 이를 근거로 본다면 하자를 발견한 후 6개월 안에 하자담보책임을 행사할 수 있지만, 판례에서는 하자발견한 6개월이 아니라 잔금날을 기준으로 6개월을 보는 경우가 많습니다.

 

 

그 이유는 예를 들어 주택을 매수한 지 3년이 지났는데, 그때야 하자를 발견하고 매도인에게 하자담보책임을 주장하는 것은 사회통념상 맞지 않기 때문에 보통 잔금일로부터 6개월이라고 생각하시면 될 것입니다. 또한 몇 년이 지난 후 하자가 발생한 원인이 매수인의 잘못이 아니라는 것을 입증하기에도 쉽지 않기 때문입니다.

 

매도인의 하자담보책임을 주장하기 위해서는 기본적으로 계약체결때부터 하자가 있거나, 매수인이 계약 체결당시에는 그 하자를 알지 못하였고, 매수인의 잘못이 없고, 하자를 안 날로부터 6개월 내에 주장할 수 있는 것입니다.(이 부분은 잔금치루고 6개월로 보시면 좋을듯합니다.)

 

주택 구입후 이사를 간 후 하자를 발견하였다면 어떻게 해야 할까요?

가장 먼저 할일은 매도인과 합의가 필요합니다. 매도인의 하자담보책임은 강행규정이 아니라 임의규정입니다. 그렇기 때문에 매도인과 합의를 통하여 수리를 받는 것이 좋습니다. 하지만 매도인이 거부한다면? 이때는 내용증명을 보내는 것이고, 이 또한 매도인이 무시한다면 손해배상 청구 소송을 진행하는 방법밖에는 없습니다.

 

 

그렇기 때문에 계약서 작성시 하자 부분에 대한 특약을 넣는 것이 중요한데, 매수인 입장에서는 특약에 "입주 후 발견되는 하자 부분에 대하는 매도인이 책임(수리)을 진다"라는 조항을 넣어두면 조금 도움이 될 것입니다. 반대로 매도인 입장에서는 "건물의 하자와 누수등은 매수인이 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것으로 추후 이런 사실로 인하여 매도인의 하자담보책임을 묻지 않는다"라는 조항을 넣을 수도 있습니다. 

 

매도인과 매수이의 입장이 다르기 때문에 "특정하자에 대하여는 어느 기간까지만 매도인이 하자담보책임을 진다(혹은 지지 않는다)"라는 특약을 매도인과 매수인이 협의하여 넣는 방법도 있습니다. 이렇게 정확하게 매도인의 하자담보책임에 대한 부분을 정해두면 추후에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수도 있습니다.

 

이번시간에는 매도인의 하자담보책임에 대하여 알아보았습니다. 정리해보면 매도인의 하자담보책임은 계약을 해제할 수도 있고, 손해배상을 청구할 수도 있지만, 이는 하자를 알고 난 날로부터 6개월 안에 청구해야 한다입니다. 다만 실무에서는 잔금 후 6개월이라는 것을 기억하시면 좋을듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.