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토지이야기

임야에 집짓기 전에 꼭 확인해야 하는 것들은?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

티브이를 틀면 많이 나오는 방송 중 하나가 바로 "나는 자연인이다"입니다. 개인적으로 저도 좋아하는 프로그램 중 하나이기는 한데, 이 프로그램을 보다 보면 깊은 산속에 자기만의 집을 직접 짓고 도시와는 다른 세상에서 자유롭게 살고 있는 사람들을 보는 것만으로도 도시 사람들은 힐링이 되는 것 같습니다.

 

그런데 간혹 보면 저곳에는 집을 지을수 없을 것 같은데 어떻게 집을 지었을까? 하는 생각을 해보게 됩니다. 건축을 하기 위해서는 몇가지 조건을 만족해야 허가를 내주는 경우가 많은데, 자연인들 이야기를 들어보면 길이 없어 차가 못 다니기 때문에 자재를 직접 하나씩 가지고 와서 집을 지었다고 하는 분들도 있고, 아무리 봐도 집을 지을 수 있는 조건이 없는 것 같은데 집을 짓고 사시는 것을 보며 이상하다고 생각한 적이 있습니다.

이번시간에는 임야에 집을 짓기 위해서라면 꼭 확인해야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

임야에 집을 지으려고 하는 이유는 무엇일까요? 농지보다는 저렴한 비용으로 더 넓은 면적을 구입하여 내가 할수 있는 것들이 많기 때문이 가장 큰 이유일 것입니다. 임야를 개발하여 판매한다면 그에 따른 가격상승으로 인하여 돈을 벌 수 있기도 합니다. 하지만 개인이 직접 집을 짓고 살기 위해서라면 가격만 저렴하다고 해서 임야를 구입하면 낭패를 당할 수 있습니다.

 

서두에서 이야기 했지만, 건축을 하기 위해서는 일정조건을 만족해야 허가를 내주기 때문에 조건이 만족하는 임야를 구입하는 것이 무엇보다도 중요합니다. 그러면 임야에 집을 짓기 위해서는 무엇을 꼭 확인해야 할까요?

 

 

임야를 구입하기 전에 가장 먼저 확인해야 하는 것은 바로 구입하려는 임야의 상태를 구분하는 것입니다. 쉽게 이야기 해서 임야가 보전산지인지 준보전산지인지를 확인한다는 것입니다.

 

임야는 보전산지와 준보전산지로 나누어지고, 보전산지는 다시 임업용산지와 공익용 산지로 나누어집니다. 보전산지의 경우 국방, 군사시설, 사방시설 등 국토보전시설의 설치, 도로 등 공용, 공용시설 설치등의 특별한 경우를 제외하고는 산지전용이 불가능하기 때문에 건축을 하기에 굉장히 까다롭습니다. 농림어업인의 경우에만 일부 가능한 주택이 있을 뿐 일반인이 건축을 하기에는 적절한 임야가 아니라는 이야기입니다.

 

그에 반해 준보전산지는 일반인 누구라도 건축을 위한 다른 조건이 만족한다면 집을 지을 수 있기 때문에 임야에 집을 짓기위해서 임야를 구입한다면 구입하려는 임야가 보전산지인지, 준보전산지를 가장 먼저 확인해야 합니다. 보전산지와 준보전산지를 확인하는 방법은 여러가지가 있는데, 일단 가장 간단하게 확인하는 방법은 토지이음 사이트를 방문하여 해당 지번을 입력하고 확인하면 됩니다.

 

 

 

토지이음

이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공

www.eum.go.kr

 

그런데 준보전산지라고 해서 모든 임야에 집을 지을수 있는 것은 아닙니다. 아래의 이미지는 토지이음을 통하여 확인한 임야 중 하나입니다.

해당 임야는 제2종일반주거지역이므로 건축을 할 수 있다고 생각할 수 있는 임야이면서, 준보전산지여서 건축이 가능하다고 생각할 수도 있지만, 공익용 산지에 포함되기 때문에 개인이 마음대로 집을 짓기에는 어렵다는 것을 알아야 합니다. 이렇게 무조건 준보전산지이기 때문에 구입을 하기보다는 다른 내용들도 확인을 해야 건축이 가능한 임야를 구입할 수 있습니다.

 

 

임야에 집을 짓기 위해서 구입할 때 확인해야 하는 것 중에 중요한 것이 바로 "도로"입니다. 건축을 위해서는 농지와 임야 구분 없이 법정도로와 접해있어야 건축이 가능하기 때문입니다. 간혹 법정도로가 아닌 현황도로만 가지고도 건축허가를 내주는 경우가 있다고 하지만, 이는 확실하지 않기 때문에 법정도로와 접해있는가를 꼭 확인해야 합니다.

 

임야에 있는 도로가 포장이 되어있어 법정도로 같아 보일 수도 있지만, 임도일 수도 있기 때문에 반드시 임야를 구입 전에 해당 지자체에 문의를 해서 도로여부 확인과 건축가능여부를 확인해야 합니다. 임도는 건축을 위한 도로가 아니기 때문에 위성사진으로만 도로의 여부를 파악해서는 절대 안 된다는 것 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

 

다름으로 임야에 집을 짓기 위해서 확인해야 하는 것이 바로 임야의 경사도입니다. 농지 같은 경우에는 대부분 경사도에 대한문제가 발생하지 않지만, 임야 같은 경우 경사도가 25도를 넘어가면 개발이 불가능하다고 보시면 됩니다. 물론 해당 지자체 별로 조금씩의 차이는 있지만, 25도 이상일 경우에는 거의 개발이 불가능하며, 25도 이하라고 해도 지자체에 따라서 개발이 안될 수도 있기 때문에 임야의 경사도를 확인해야 합니다.

 

임야의 경사도를 확인하는 방법은 아래의 글을 참고하시면 도움이 되실 것입니다.

 

임야 구입시 주의해야 하는 평균경사도와 임야 경사도 확인하는 방법

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다. 2021년 기준으로 우리나라 임야의 비중은 약 63.3% 라고 합니다. 즉 우리나라 절반이상이 임야라는 이야기입니다. 서울과 같은 대도시에 살아

justdim.tistory.com

 

위 3가지 정도만 확인하셔도 임야에 집을 지을 수 있는 80% 이상을 한 것입니다. 그 외 다른 여러 가지 문제들이 발생할 수도 있지만, 위에 3가지가 가장 큰 문제들이기 때문에 이점들을 확인하는것이 가장 우선되어야 하는 내용입니다.

 

그리고 이건 임야 구입과는 다른 문제인데, 농지나 다른 대지일 경우 소유자가 아닌 경우에도 건축을 할수 있지만, 임야는 소유자만 건축을 할수 있기 때문에 다른 사람의 임야에 건축을 하겠다는 생각은 하지 마시기 바랍니다. 이점이 다른 토지와 임야의 다른 부분 중 하나입니다.

 

이번시간에는 임야에 집을 짓기 위해서라면 꼭 확인해야 하는 것들에 대하여 알아보았습니다. 임야에 집을 짓는 것은 다른 토지에 집을 짓는 것에 비해 제약이 좀 더 많이 있기 때문에 처음부터 준비를 많이 해야 합니다. 임야를 잘못구입하면 아무것도 할 수 없는 임야를 구입할 수 있으니 처음부터 준비를 잘하여 구입하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

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