임야 매매시 주의사항

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난 시간에는 임야매매 시 주의사항에 대하여 챗GPT에게 물어보았습니다란 글을 작성했습니다.

 

챗GPT에게 물어보았습니다. "임야 매매시 주의사항은?"

챗GPT에게서 얻은 답은 도움이 되기는 하지만 현장에서 직접 체험한 결과와는 조금 다른 결과이기 때문에 이번시간에는 임야매매를 할때 주의하여야 할 점에 대하여 한번 이야기해보겠습니다.

 

 

개인적으로 임야를 매매할 때 주의사항이라고 한다면 임야의 매매 목적이 정확해야 한다는 것입니다. 단지 가격이 저렴하다는 이유로 임야를 매매하거나, 다른 사람에게 들은 이상한 정보에 의하여 임야를 구입하게 되면 후회한다는 것입니다. 생각보다 많은 분들이 본인소유의 임야를 매매해 달라고 오는데 구입목적을 물어보면 가격이 저렴해서 구입했다는 대답이 많습니다.

 

가격이 저렴하기 때문에 가지고 있으면 가격 상승으로 인하여 시세차익을 얻을 것 같아 구입을 하였지만, 10년이 지나도 가격이 오르기는커녕 계속 세금만 내고 있어 손해라고 빠른 매매를 부탁하는 경우가 정말 많습니다. 정말 이런 분들 많습니다. 임야를 구입할 때는 투자의 목적인지, 아니면 개발의 목적인지, 활용을 하기 위한 목적인지등 정확한 용도에 의한 구입이 중요합니다.

 

 

임야를 매매할 때 주의할 두 번째는 도로입니다. 임야를 개발하기 위해서, 즉 산지전용을 받기 위해서는 도로가 있어야 하는 경우가 대부분입니다. 보전산지의 경우에는 법정도로와 접해있어야 개발허가가 나는 경우가 대부분이고, 준보전산지의 경우에는 현황도로 가지고 개발허가가 가능한 경우가 있습니다. 하지만 현황도로 역시 산지관리법에서 정한 기준을 만족해야 하기 때문에 도로 문제는 꼭 따져봐야 하는 것입니다.

 

현황도로로 인정받는 경우는 아래와 같습니다.

 

1. 기존의 현황도로를 가지고 이미 다른 인허가가 난경우.

2. 이미 2개 이상의 주택의 진출입로로 사용하고 있는 현황도로.

3. 지자체에서 공공목적으로 포장한 도로.

4. 차량진출이 가능한 기존 마을 안길, 농로.

 

임야에 도로가 없다면 우리가 흔하게 이야기하는 맹지로 정말 특수한 경우를 제외하고는 개발이 불가능하기 때문에 임야 매매 시 도로의 유무는 반드시 확인을 해야 합니다. 간혹 네이버나 카카오 지도를 통하여 보면 임야에 포장도로가 되어 있는경우들이 있어 개발이 가능하다고 생각할수 있지만, 포장된 도로가 임도일 경우 개발이 불가능하기 때문에 임도인지 아닌지도 확인을 해봐야 합니다.

 

 

임야 매매시 주의사항은 매매하려고 하는 임야가 보전산지인지 준보전산지인지를 확인하는 것입니다. 보기에는 똑같은 임야 같지만, 토지이용계획확인원을 보게 되면 보전산지와 준보전산지를 구분할 수 있습니다. 보전산지에는 제약이 많기 때문에 개발의 어려움이 많습니다. 그에 비해 준보전산지는 개발하는데 수월하기 때문에 임야 구입 시에는 될 수 있으면 준보전산지를 구입하는 것이 좋습니다.

 

보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지로 나누어지는데 임업용 산지는 임업인이라면 어느 정도 활용할 수 있는 범위가 있지만, 공익용 산지는 말 그대로 공익을 목적으로 한 임야이기 때문에 개인이 개발을 하는 것이 어렵습니다. 이점도 잘 기억하고 있다고 임야 매매 시 주의하여시기 바랍니다.

 

임야 매매시 주의할 점 중 하나는 바로 평균경사도입니다. 임야의 평균 경사도가 25도 이상일 경우 개발허가가 안 나게 됩니다. 다만 660㎡미만을 개발할 때는 평균경사도를 적용하지 않지만, 그래도 임야 구입 시에는 반드시 평균경사도가 25도를 넘지 않는 것을 확인해야 합니다.

임야 구입시 주의해야 하는 평균경사도와 임야 경사도 확인하는 방법

평균경사도에 대한 자세한 내용은 위 링크를 참고하시면 되고, 임야의 경사도를 확인하는 방법도 위 링크를 보시면 자세하게 알 수 있습니다.

 

이번시간에는 임야매매 시 주의할 점에 대하여 알아보았습니다. 정리하면 임야를 구입하기 전에는 목적, 도로, 보전산지와 준보전산지, 임야의 경사도를 확인해야 한다입니다. 이외에도 더 확인해야 하는 것들이 있지만, 위 네 가지가 만족하면 웬만한 개발행위를 가능하기 때문에 확인해야 하는 것들이 줄어들게 됩니다. 

읽어주셔서 감사합니다.