농지를 살때 주의할 점에 대하여 2탄.

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에 농지를 살때 주의 할점에 대하여 이야기해보았습니다.

* 농지를 살때 주의할 점에 대하여.

이번시간에도 지난시간에 이어서 농지를 살때 주의할 점에 대하여 좀더 이야기 해보겠습니다.

일단 농지라는 것은 농업인이 매매를 원칙으로 하고 있기 때문에 농지를 매매할때는 좀더 섬세하고 조심스런 매매가 이루어 져야 합니다.

그냥 좋아보여서 투자하면 좋겠다는 생각으로 농지를 매매하시면 추후에 발생되는 문제에 대하여 많은 시간과 노력이 필요하게 됩니다. 그렇기 때문에 매매시점부터 신경쓰셔야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

농지를 매매할시 매매하려고 하는 농지에 농지전용허가나 개발행위허가 여부를 확인해봐야 합니다.

기존 농지에 농지전용허가를 받아놓았는지 확인해봐야 합니다. 농지전용 허가를 받은 경우라면 계약서상의 특약으로 농지전용의 허가권을 매수인에게 승계하기로 한다는 특약 또는 등기 이전 시까지 농지 전용의 허가를 취소 신청하기로 한다는 특약 조건을 기재하는것이 좋습니다.

농지전용허가 명의를 이전하는 특약 시는 명의이전 비용을 무료로 할 것인지, 유료로 할것인지도 정확하게 기재해 두는 것이 좋습니다.

매매하려는 농지의 농지임대차를 확인해 보아야 합니다.

매매하려는 농지에 대하여 현재 임대차계약이 되어 있는지를 꼭 확인해 보아야 합니다. 

만약 매매하려는 농지에 임대차계약이 되어 있는 경우 농지법 제26조에 따라 임대 농지의 양수인은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 반드시 확인해 봐야 하는 사항입니다.

매매하려는 농지의 불법훼손여부를 확인해 보아야 합니다.

매매하려는 농지가 불법형질 변경된 농지의 경우는 사전에 농지훼손복구확인서 제출이 필요하기 때문에 반드시 확인해보아야 합니다. 불법훼손된 농지는 원상회복의 의무가 있기 때문입니다.

만약 훼손정도가 너무 심한경우에는 먼저 원상회복을 한후에 농업취득자격증명서가 발급이 되는 경우를 농정과에 확인해보아야 합니다. 이 경우 원상회복의무를 거래 당사자 중 누가 부담할 것인가도 계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 좋습니다.

매매하려는 농지에 다년생 식물이 경작되어 있는지 확인해 보아야 합니다.

다년생 식물이 경작되고 있는지를 확인해 보고 만약 다년생 식물이 경작되고 있는 농지라면 다년생 식물의 소유권을 확인해 보아야 합니다. 매매 하려는 농지의 소유자의 다년생식물이라면 농지를 매매할때 다년생 식물의 소유권에 대하여 특약으로 기재하는것이 좋습니다. 그대로 둘것인지 아니면 이전을 할것인지 혹은 주당 얼마에 매매를 할것인가 같은 것을 정확하게 적어두는게 좋습니다.

매매하려는 농지 소유자의 경작물이 아닐경우도 농지를 매매시 경작물을 어떻게 할것인가에 대하여 정확하게 기재하는 것이 중요합니다.

매매하려는 농지가 농업진흥구역이고 지목이 '대'라면 그곳에 주택을 지을수 있을까요?

농가주택이란?

농업진흥구역 안에서의 행위제한은 농업진흥구역으로 지정된 지역내의 모든 토지(비농지 포함)에 적용됩니다.

지목이 '대'이어도 농업진흥구역의 적용을 받는다는 뜻입니다. 농업진흥지역 내 행위제한에 따른 설치가능 시설물의 부지 면적은 농지와 비농지를 모두 합산해 적용됩니다. 

건축물의 건축 등의 시설물 설치행위뿐만 아니라, 당해 시설물의 용도에도 적용됩니다.

농지법상 농지전용 후 용도변경승인 기간(5년)이 경과되어도 계속 적용됩니다.

그러기 때문에 농업인이 아닌 이상은 농업진흥구역안의 '대'안에 주택을 지을수 없습니다.