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부동산이야기

도로란 무엇이며 왜 건축을 위해서는 4m 도로가 필요한가요?

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


토지에 대하여 이야기 할때 가장 먼저 확인해야 하는것에 대하여 도로라고 이야기 했습니다.

도로가 없다면 건축행위를 할수 가 없기 때문입니다. 물론 예외 규정도 있지만 그건 거의 없다고 봐도 됩니다.

그래서 오늘은 도로에 대하여 이야기 해보겠습니다.



그럼 도로란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

도로는 종류가 많습니다.

그런데 건축을 위해서는 '건축법상 도로'라는 표현을 하는데 이 건축법상 도로란 무엇일까요?

그건 건축법에서 규정하고 있는 도로입니다.


건축법 제2조(정의) 제 1항 제11호.


'도로'란 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4m이상의 도로로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로 또는 그 예정도로를 말합니다.


1. 법정도로 : 국토의계획및이용에관한법률, 도로법,사도법 기타 관례법령(농어촌도로 정비법)에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된도로.

2. 법정화도로(법률용어가 아닙니다) : 건축허가 또는 신고시 시, 도지사 또는 시장, 군수,(자치구)구청장이 그 위치를 지정, 공고한 도로.( 쇼요폭 미달로 건축선 후퇴가 많음)

 



그러기 때문에 위에 나온 도로가 아닌 현황도로에는 건축이 불가능합니다.

여기서 말하는 현황도로란 예전부터 오랫동안 도로로 사용되어 온 토지를 이야기 하는 것입니다.


허가권자는 이 규정에 의해 도로를 지정 또는 변경한 경우에는 도로관리대장에 이를 기재하고 관리합니다.

해당 토지에 건축물의 건축을 원할 때 토지에 접한 도로가 법정 도로가 아닌 경우에는 이해관계인 동의를 얻어 허가권자에게 도로로 지정받은 도로여야 합니다.

이는 도로관리대장에 기재된 도로임을 말하며 시, 군, 구에서 확인할수 있습니다.


사람들은 도로가 포장되어 있으면 도로라고 인식해서 건축법에서는 도로의 포장유무는 전혀 관련이 없습니다.

포장이 되어있다고 해도 건축법상 도로가 아닌 곳들도 있으니 주의하시기 바랍니다.


한가지 더 주의할 점은 '도로'의 지목에 너무 연연하지 말라는 것입니다. 지목이 '도로'여도 건축법상 도로요건에 맞아야 건축이 가능한것이지 단순히 지목이 '도로'라고 해서 개발이 되고 건축이 가능하다고 판단하면 안됩니다.


그럼 건축을 할때 왜 4m가 기준이 되는지 알아보겠습니다.

이건 위에 도로의 정의를 말할때 나와 있습니다.

'도로'란 보행 및 자동차통행이 가능한~~~~이란 말이 있는데 이기준에 따른 것입니다.


먼저 보행자가 있다는 가정하에 보행자의 기준은 두사람입니다. 통상 성인남자의 어깨 넓이를 50~60cm라고 하고 손에 무언가를 들었다는 가정하면 최소 1m는 되어야 하고 두사람이 보행하기때문에 2m 가 되는 것입니다.


그리고 자동차통행이라는 부분에 보통의 승용차를 기준으로 합니다.

승요차의 폭이 통상적으로 2m가 안되기 때문에 2m로 잡은 것입니다.

그러기 때문에 도로는 보행과 자동차 통행이 가능해야 하므로 최소한의 폭이 4m가 되는 것입니다.


또한 건축을 위해서는 4m도로에 2m이상을 접해야 한다고 나옵니다(건축법 제44조, 건축법 제2조 제11호).

이 2m라는 기준은 자동차가 건축물로 들어가야 하므로 건축물의 대지는 도로에 2m를 접해야 한다는 규정이 된 것입니다.



하지만 모든것에는 예외가 있듯이 다음의 경우에는 2m를 접하지 않아도 됩니다.

1. 당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우.

2. 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지 기타 관계 법령에 의해 건축이 금지되고 공중의 통행이 지장이 없는 공지로써 허가권자가 인정한 고지가 있는 경우입니다.


그리고 연면적의 합계가 2,000제곱미터 이상인 건축물(공장의 경우 3천제곱미터)의 대지는 너비 6m이사의 도로에 4m 이상 접해야 합니다.

단 축사, 작물재배사, 그밖에 이와 비슷한 건축물로써 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외 됩니다.


만약 4m도로가 안되는데 건축을 하고 싶다면?

그럴경우에는 도로의 부족한 폭만큼 건물을 안쪽으로 지으면 됩니다.

즉 건축선을 지정하면 건축허가가 가능합니다. 건축선이란 건축물을 건축할 수 있는 서능로 보통 도로경계선이 건축선입니다.


이번시간에는 도로란 무엇이면 왜 건축을 하는데 4m도로가 필요한지 알아보았습니다.

항상이야기 하지만 토지를 볼때 가장 먼저 봐야 할것은 도로의 유무입니다.

꼭 기억하시기 바랍니다.

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