용도지역이 중요한 이유에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

토지투자와 관련하여 투자가들이 궁금해하는 것 중 첫번째 항목은 투자하고자 하는 토지에서는 어떤 건축물로 허가를 받을 수 있을까에 대한 문제일 것입니다.

이번시간에는 용도지역이 왜 중요한지에 대하여 알아보겠습니다.

건축할 수 있는건축물은 해당 토지의 용도지역이라는 것을 보고 판단하게 됩니다.

모든 시, 군은 도시계획조례에서 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물을 규정하여 열거하고 있습니다.

따라서 토지투자를 하려는 자는 먼저 검토대상 토지의 토지이용계획확인서를 열람하거나 발급받아서 해당 토지의 용도지역을 확인한 후, 해당 시, 군의 홈페이지에 접속해서 도시게획조례를 보고 해당 용도지역에서 건축할수 있는 건축물을 확인하면 해답을 얻을수 있습니다.

이런 과정을 반복하여 하다보면 용도지역을 기준을 토지에 대한 안목을 가지게 되고, 토지를 분석할 수 있는 실력이 생기는 것을 느낄수 있을 것입니다.

토지의 기초 분류인 지목은 토지의 외관에 불과하기 때문에 개발가능성이나 성장성을 설명하는 데 한계가 있으며, 토지의 진정한 가치평가를 위해서는 토지의 내면이라 할 수 있는 용도지역을 배워야 합니다. 

우리나라의 모든 토지는 21개의 용도지역중 하나로 분류되어 있습니다.

즉 용도지역은 토지의 가장 중요한 핵심요인중 하나입니다. 용도지역은 토지의 여러 가지 서류가운데에서 토지이용계획확인서에만 표시되어 있으며, 용도지역에 따라 해당 토지에서의 건폐율, 용적률, 건축할수 있는 건축물이 결정됩니다.

* 토지이용계획확인서 발급방법 및 확인하는 방법

그 중에서 해당 토지에서 '건축할수 있는 건축물'이 무엇이냐에 따라서 토지의 가치에 결정적인 영향을 미친다고 할수 있습니다.

특히 농지가운데 농림지역과 농업진흥구역, 임야가운데 농림지역, 보전산지는 농지법과 산지관리법의 적용을 받아 별도의 확인이 필요하기 때문에 좀더 세심한 주의가 필요하다는 것을 알고 계시기 바랍니다.

토지에는 401개 지역, 지구가 있으며 점차 233개로 축소 진행중입니다. 401개 지역, 지구가운데에서 21개 용도지역만이 유일하게 전국토를 규율하고 있으며, 나머지는 모두 지역적인 규제를 하고 있습니다.

따라서 토지이용계획확인서에 다른 사항은 모두 표시되지 않더라도 유일하게 용도지역만은 21개 가운데 하나로 반드시 표시되고 있습니다.

토지투자에서 무엇보다도 21개 용도지역의 분석이 우선하는 이유 가운데 하나가 여기에 있는 것입니다.