농지와 농업진흥구역에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에는 농업인과 농업인주택에 대하여 이야기 해봤습니다.

농업인주택의 신축에서 농업진흥구역의 안인지 밖인지를 따지는 부분이 있어서 이번시간에는 농업진흥구역에 대하여 좀더 알아보겠습니다.

* 농업인 주택이란? 농업인주택의 신축허가에 관하여

농업진흥구역이란것을 이해하기 전에 농지라는 것에 대하여 먼저 알아두어야 하는 사항이 있습니다.

농지는 농지법에서 크게 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖에 있는 농지로 구분하며 실무에서는 토지이용계획확인서를 보고 판단합니다.

또한 농업진흥구역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역을 나누어집니다.

* 토지이용계획확인서 발급방법 및 확인하는 방법

* 농업진흥지역의 지정.

농업진흥지역은 용도지역 기준으로 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 및 자연환경보전지역에서 지정됩니다. 

즉 도시지역인 주거지역, 상업지역, 공업지역의 농지에는 농업진흥지역으로 지정하지 않는다는 말입니다.

농업진흥지역은 대개의 경우 주로 농림지역에서 지정되고 있습니다. 

농지가 농업진흥지역으로 지정되면 관리지역은 농림지역으로 용도가 지역이 변경됩니다.

반대로 농림지역에서 지정된 농업진흥지역에서 해제되면 용도지녁은 관리지역으로 변경됩니다.

자연환경보전지역 및 녹지지역은 농업진흥지역으로 지정해도 용도지역이 변경되지 않습니다.

따라서 실무에서 '농림지역 농업진흥구역(보호구역)', ㅇㅇ녹지지역 농업진흥구역(보호구역)', '자연환경보전지역 농업진흥구역(보호구역)'의 3가지 농업진흥지역을 토지이용계획확인서를 통해 접하게 됩니다.

* 농업진흥지역과 절대농지.

농업진흥지역은 농지법 시행전의 절대농지와 비슷한 개념이기 때문에 요즘도 많은 사람들이 절대농지라고 표현하는 사람이 많습니다.

 그러나 절대농지와 상대농지는 농지를 필지별로 구분하여 지정한 데 반하여 농업진흥지역은 한단계 진보하여 농지를 권역별로 지정했다는 차이가 있습니다.

* 농업진흥지역 안과 밖의 구분.

농업진흥지역 안과 밖의 구분은 토지이용계획확인서를 보고 판단할수 있습니다.

농업진흥지역은 표시되지만 농업진흥지역 밖은 별도로 표시되지 않습니다.

토지이용규제정보시스템의 열람용 토지이용계획확인서에는 농업진흥지역 안에 있는 농지는 국토계획법에 의한 지역, 지구 항목에서 용도지역을 먼저 표시하고, 다른 법령 등에 따른 지역지구 항목에는 '농업진흥지역' 또는 '농업보호구역' 이라고 구체적으로 표시되어 있습니다.

* 농업진흥지역 밖 농지의 가치평가와 투자 포인트.

농지란에 아무런 표시가 없는 농업진흥지역 밖의 농지의 가치는 용도지역을 보고 가치평가를 합니다.

즉 해당 토지의 용도지역이 계획관리지역 또는 생산관리지역등으로 표시되어 있으면 앞에서 설명한 해당 용도지역에서 허용되는 건폐율, 용적률과 건축할수 있는 건축물 등을 따져서 해당 토지의 가치를 평가하는 것입니다.

그렇기 때문에 많은 책이나 인터넷에 나와있는 '농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖의 토지로 구분한다'라고 설명해 놓고 농업진흥지역에 대해서는 많은 설명이 있지만 농업진흥지역 밖의 통지에 대해서는 특별한 설명이 없는 이유가 여기에 있는것입니다.

조심해야 할 부분과 당연히 알아야 할부분들에 대하여 설명을 하기때문이라고 생각하시면 될것입니다.