용도지역과 건폐율, 용적률의 관계

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

흔히들 말하는 토지투자라는 것은 무엇을 말하는것일까요?

강남땅에 투자를 한다고 말하는것이 과연토지에 대한 투자일가요?

토지에 대한 토자는 일반적으로 도심지역에 있는 토지가 아닌 비도시지역의 토지에 투자하여 적은 금액으로 많은 투자수익을 내는 것일것입니다.

쉽게 이야기 해서 토지투자는 농지나 임야에 투자하는 것을 말하는 것입니다.

용도지역 기준으로 본다면 녹지지역(이하 녹), 관리지역(이하 관), 농림지역(이하 농), 자연환경보전지역(이하 자)등 비도심지역을 중심으로 한 투자를 말하는 것입니다.

토지거래허가나 농지취득자경증명등의 법규와 제도가 모두 비도시지역을 중심으로 전개되는 것이기 때문입니다.

따라서 토지투자를 하기위해서는 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 새산관리지역, 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 8개 용도지역을 중심으로 하여 투자분석을 하고 투자를 하셔야 좀더 안전하고 수익이 좋은 투자가 될수 될수 있을 것입니다.

토지의 용도지역이 무엇이냐에 따라 건폐율과 용적률이 달라지는데 이 두가지가 개별 필지의 토지가치에 결정적 영향을 미치기 때문에 중요한것입니다.

* 건폐율과 용적률에 대하여

토지투자의 대상인 녹, 관, 농, 자의 용도지역의 건폐율은 기본적으로 20%입니다. 하지만 계획관리지역만이 40%이하의 건폐율을 가지고 있어 투자대상에서도 많은 분들이 찾는 용도지역입니다.

그 이유는 녹, 관, 농, 자의 용도지역 가운데에서 계획관리지역만이 도시지역의 주거가능, 상업가능, 공업가능을 대체하는 개발이 가능하도록 기능을 부여 받은 토지이기 때문입니다.

따라서 일단 건폐율의 차이에 의해서 계획관리지역과 다른 용도지역과의 토지 가격이 차이가 발생되는 것입니다.

녹, 관, 농, 자에서의 용적률은 최적 50% 이하에서 최대 100%이하의 용적률을 적용받고 있습니다.

따라서 녹, 관, 농, 자에서는 용적률이 토지의 가격에 미치는 영향은 미미하다고 할 수 있습니다.

용도지역에 맞는 건폐율과 용적률을 계산하여 건축물을 짓고 싶다고 아무런 건축물이나 지을수 있는것은 아닙니다.

녹, 관, 농, 자에서 건축할 수 있는 건축물은 해당 시, 군의 도시계획조례에서 정리하고 있습니다.

이런것을 허용행위열거방식이라고 하는데 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물에 큰 차이가 나며 이러한 차이가 토지의 가격에 결정적인 영향을 미칩니다.

예를들어 수도권 토지의 대표적인 개발행위인 공장과 창고 등의 개발 여부가 용도지역의 차이에 따라 결정되는 것입니다.

용도지역에서 건축할 수 있는 건축물은 해당 시, 군의 도시계획조례의별표에서 열거하고있습니다.

앞에서 허용행위열거방식이라고 언급했는데 허용되는 행위는 다음과같습니다.

1. 국토계획법 시행령에 의하여 건축할 수 있는 건축물 : 법에서 시행령으로 정하고 있기 때문에 전국적으로 동일합니다.

2. 해당 시, 군의 도시계획조례에 의하여 건축할수 있는 건축물 : 시, 군 지방의회에서 결정되기 때문에 조금씩 차이가납니다.

그러나 차이가 나는것은 극히 작은 부분이기 때문에 실직적으로는 거의 일치한다고 보셔도 될것입니다. 2가지 가운데 하나에서만 열거되면 해당 용도지역에서 혀용되는 건축물이며, 권한의 위임에 의해서 2가지에 중복되어 열거 되지은 않습니다.

개별 필지의 분석에서 용도지역을 보고 건축할 수 있는 건축물을 판단하는 것은 토지투자부분의 핵심입니다.