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부동산이야기

토지대장과 임야대장에 관하여

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


부동산 거래시 건물과 토지에 대해서 조금은 다른 접근방법이 필요합니다.

아파트나 건물같은 경우는 등기부등본을 확인하여 건물의 전용면적이나 소유자 이름과 근저당혹은 압류에 관계된 것을 확인후 계약을 하면 됩니다.

그러면 토지거래시에도 토지등기부등본만 확인하면 될까요? 절대 그렇지 않습니다. 토지거래시는 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서등도 확인을 해봐야 합니다. 이런 서류들을 지적공부라고 합니다.


이번시간에는 그중에서 가장 기본이 될수 있는 토지대장과 임야대장에 대하여 알아보록하겠습니다.





1. 토지대장.


토지대장은 토지의 기본적인 서류로서 그 토지의 변동사항을 순서대로 적어놓은 지적공부입니다.

하나의 새로운 지목의 토지가 생기면 면적을 산정하여 토지대장을 작성합니다. 이후 소유자가 바뀌면 소유자를 변경해 나갑니다.

만일 토지가 분할되면 새로운 지번을 붙여서 토지대장을 새로 만들고, 변동사항과 변하지 않은 모든 사항을 정리해 둡니다.


토지대장에 올리는 것은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 주소, 주민등록번호, 도면번호와 필지별대장의 장, 번호 및 축적, 토지이동사유, 소유권변동일자 및 변동사유, 토지의 등급, 개별공시지가 등입니다.

토지의 기본사항은 거의 모든것을 적어 놓는다고 생각하시면 됩니다. 다만 토지의권리관계는 소유자만을 표시하므로 저당권, 지상권, 가압류, 가처분등의 제한을 확인하려면 토지등기부등본을 확인하여야 합니다.


토지소유권에는 공유자와공유지분이 표시되며, 공유자명부가 붙어 있는 경우도 있으니 확인하셔야 합니다.





* 토지대장에 나오는 중요사항들.


1. 지번 : 지번은 지적국정주의에 의하여 지적공사가 각 필지별로 부여하며, 인접지역에서 출발하여 북서에서 남동방향으로 메깁니다.

토지분할 시에는 분할 수의 필지 중 1필지의 지번을 분할전의 지번으로 하고, 나머지 지번은 부번으로표시하는데 주거나 사무실 등 건물이 있는 필지에 대하여는 분할 전의 지번을 우선하여 먼저 부여합니다.



2. 면적 : 면적은 공식적으로는 제곱미터로 표시하므로, 통상 사용하는 평으로 환산하려면 대강 3.3058로 나누거나 0.3025를 곱하면 평으로 환산가능합니다. 거래 시에는 쉽게 알아볼 수 있도록 제곱미터로 기재하고 그뒤에 평을 넣어서 보기 편리하게 합니다.


3. 토지등급 : 토지등급은 토지등급가액표에 따라 1등급(1원)에서 365등급(2억원)까지 세분하여 등급율을 표시하고 원/제곱미터을 기재합니다. 통상 무심히 보고 넘어가지만, 이 토지등급은 과거 양도 또는 취득 당시의 거래가를 추산하여 양도세 계산을 할 때에 유용하게 사용되기 때문에 알아두시는게 좋습니다.

만일 이 토지등급조차 없는 경우에는 과거 재산세과세대장 상에 등재된 토지등급, 유사토지등급, 인접 토지등급, 당해 지역 최하등급 순으로 토지등급을 추정 적용합니다. 


4. 개별공시지가 : 개별공시지가는 2002년 지적법령 개정으로 기재하기 시작하였으며 시가의 추정자료와 과세의 기준으로 활용하고 있습니다.


5. 토지의 소유자 : 토지대장에 나오는 토지소유자는 반드시 정확한 것이 아니므로 정확한 현재의 소유자를 보려면 토지등기부를 확인하여야 합니다.




* 임야대장에 대하여.


임야대장 역시 토지대장과 같은 방법으로 발급받으면 됩니다.

토지대장발급에서 선택만 임야대장으로하면 되는것이기 때문에 별도의 설명은 안하겠습니다.

임야에 대해서는 별도로 임야대장을 만들어 관리합니다.

임야대장의 양식과 기재사항은 토지대장과 별반 다르지 않습니다. 임야만 따로 관리하는 이유는 임야는 면적이 넓으므로, 별도로 임야조사작업을 하여 임야도를 만들어 두기 때문입니다.


임야대장의 기재사항도 지번을 빼고는 지적도와 동일합니다.

임야의 표시는 임야지번 앞에 산이라는 표기를 해서 별도의 표시를 합니다.

다만 토지임야라고 부르는 토림은 지목은 임야지만 지번 앞에 산자가 붙지 않습니다.

이런 임야는 임야대장과 임야도를 떼면 안되고 토지대장과 지적도를 발급받아야 합니다.

임야지만 일반토지로 등록전환되어 있기 때문입니다.



이번시간에는 토지대장과 임야대장에 대하여 알아보았습니다.

토지대장이나 임야대장은 서류상으로는 크게 틀리지 않습니다.

많이 보시고 많이 공부하시기바랍니다.

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