땅을 사고 파는 타이밍에 대하여 토지를 사고 팔때

토지투자에서 초보자들이 가장 궁금해 하는 것 중의 하나가 토지는 언제 사고 언제 팔아야 하는 단순한 질문을 가장 많이 하십니다.

토지라는 것이 사는 시기와 파는 시기가 정해져 있는 것은 아닙니다. 싸게 사서 비싸게 팔면 정답입니다.

하지만 언제가 싸고 언제가 비싼지를 모르기 때문에 궁금해 하고 어떤때 사면 싸게 살수 있고 어떤때 팔면 비싸게 팔수 있는지 경험상 한번이야기 해보겠습니다.

1. 토지는 겨울에 보고 사는것이 좋습니다.

토지는 겨울에 보라는 말이 있습니다. 이 말은 토지에서 농지는 물론 임야를 보러 갈 때 많이 하는 말입니다.

임야는 크기가 크기 때문에 한눈에 볼수 없는 경우가 많습니다. 봄, 여름에는 풀과 나무가 우거져서 경치는 좋은데 산의 모양이나 지질, 경계, 그리고 그 안의 묘지나 바위 같은것들을 자세히 볼수 없기 때문입니다.

어디까지가 경계이고 산의 경사도나 모양새가 어떤지 전혀 알수 없습니다. 그러나 겨울이 되면 나뭇잎이 떨어지고 눈이 덮여 산의 벌거벗은 모습이 멀리서도 한눈에 들어옵니다. 산의 모양과 높이 기울기는 물론 무덤이나 골짜기 등 산 속의 모습들도 한눈에 들어옵니다.

그래서 토지는 겨울에 보라는 말이 나온것입니다.

또 다른 의미로 토지를 겨울에 보라는 이유는 늦겨울에 눈 녹는 것을 보아 농사짓고 살기 좋은 토지를 잘 고를 수 있다는 말도 됩니다.

대개 남향과 양지바른 언덕, 그리고 길가의 눈은 일찍 녹습니다. 그러나 북향이나 높은 산이 뒤에 가려 햇볕이 길지 않은 곳이나 그늘진 곳, 그리고 토지의 기운이 약하거나 안좋은 곳의 눈은 오래 갑니다. 이런 곳의 토지는 농사짓는 것은 물론 사는 집이나 묘지로도 적절하지 못하기 때문입니다.

농지를 여름과 가을까지는 농사 중이라 경계를 보기도 어렵고, 또 막상 매수를 하여도 추수가 끝나는 가을까지는 기다려야 합니다.

농사짓는 사람들도 법적으로 농작물을 추수하기 전까지는 토지를 양도하지 않습니다.

그래서 좋은 토지를 고르려면 겨울에 보아야 한다는 말이 생긴것입니다.

2. 농가주택은 봄과 여름에 파는 것이 좋습니다.

농가주택을 팔려고 하는 이는 5월에서 9월 사이가 매매시기로 적당합니다. 농가주택을 전원주택으로 사용하려는 경우도 그렇지만 특히 세컨 하우스로 마련하고자 할 때에 가장 먼저 보는 것이 주변환경과 집안의 분위기입니다. 농가주택은 5월에서 9월 사이가 전성기이기 때문이니다.

집안과 주변의 수풀이 우거지고, 텃밭은 무성하여 사방에 꽃이 피며, 새와 나비가 찾아오는 때입니다. 날씨가 좋아 정원이나 야외에서 지내기도 좋습니다. 이런 때 농가주택을 팔고 사는 것이 서로 간에 가장 좋은 시기인 것입니다.

3. 부동산을 팔려거든 6월 1일 이전에 파는것이 좋습니다.

부동산을 보유하는데 대하여 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세는 매년 6월1일을 과세기준일로 정하여 이 날 현재 주택, 건물 및 토지를 사실상 소유하고 있는 자에게 세금을 부과하고 있습니다. 따라서 5월31일에 부동산 양도하였다면 6월1일 현재 소유자인 매수자가 당해 연도분 재산세를 납부해야 하고, 6월2일에 양도하였다면 매도자가 보유한 기간이 5개월뿐이더라도 1년치 세금을 매도자가 부과해야 합니다.

그러므로 과세기준일(6월1일)을 전후하여 부동산을 양도하고자 하는 경우에는 6월1일 이전에 양도해야 재산세 납세의무가 없습니다.

반면 매수자의 입장에서는 6월1일을 지나서 매입해야 납세의무가 없습니다.

따라서 6월1일을 전후하여 부동산을 양도하고자 하는 경우엔느 가급적 6월1일 전에 양도하도록 하는것이 좋습니다. 그래야 재산세 등을 내지 않습니다.

4. 토지의 증여는 5월 이전에 하는 것이 좋습니다.

토지나 주택을 증여하는 경우의 특징은 개별공시지가 등을 통해 시가액이 발표가 됩니다.

토지의 경우 매년 5월 부동산 공시가액이 발표가 되며 물가상승율을 감안해 토지가액은 매년 상승하는 것이 일반적입니다.

이런 상승을 감안한다면 토지나 일반주택은 매년5월 이전에 마무리하는 것이 증여세 절감면에서 유리하다고 볼수 있습니다.

5.재개발 투자의 매입시점은 각 단계별 확정 직전.

재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계의 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로 매입시점도 이 점을 고려하여야 합니다.

구체적으로 보면 구역지정 단계, 시공사 선정단계, 조합설립단계, 사업시행인가 단계, 관리처분단계가 있으며, 각 추진단계의 확정시점 직전이 가장 좋은 투자의 시기입니다. 적정한 투자시기 선택을 위해서는 관심지역을 몇 개 선정하여 사업진행 추이를 면밀히 분석하는 것이 바람직합니다.

6. 규제완화 시기에는 미리 사두는 것이 좋습니다.

규제완화시기에는 미리 사 두는 것이 좋습니다. 허가구역이 풀린다거나, 그린벨트가 풀리려고 할 때에는 살수 있다면 사 두었다가 규제가 해제된 이후에 파는 것이 좋습니다. 그러나 이런 논리는 막상 실행하기기 어렵습니다. 오히려 반대로 규제가 강화되거나, 혹은 양도소득세가 크게 오를 분위기인 때에는 아무 생각하지 말고, 가급적 빨리 물건을 던지는 것이 좋습니다. 규제가 강화된 후에는 갈수록 거래가 뜸해지거나, 더욱 규제가 엄하게 될 가능성이 있기 때문입니다.

7. 규제강화 시기에는 최초 발표 직후 내놓습니다.

반대로 규제강화시기에는 최초의 발표가 나온 직후 시세보다 약간 싸게 내놓는 것이 좋습니다. 시간이 갈수록 계속되는 추가규제로 인하여 경기가 얼어붙어 갈 우려가 있기 때문입니다.

8. 불황기 이후에는 토지경매를 활용하는것이 좋습니다.

불황기가 되면 기업이나 사람들이 이자를 연체하기가 쉽고, 따라서 양질의 경매물건이 많이 나오기 마련입니다. 그러니 경기침체가 시작되었다고 금방 그 효과가 나오는 것은 아니고 통상 1년정도의 리드타임을 거칩니다. 경매절차를 밟는 시간이 소요되기 때문입니다.

따라서 불황기에는 종자돈을 마련하고, 때를 기다려 경매에 손을 대는 것도 좋은 방법이라고 할수 있습니다.

9. 항상 토지삼승의 원칙을 기억하세요.

토지의 개발에는 세번 토지의 가격이 크게 오른다고 합니다. 공시발표시, 착공시와 준공시 등이 그것입니다.

이것을 토지삼승의 원칙이라고 합니다.

이현상은 지방에 고속도로나 국도가 새로 뚫리는 경우, 수도권 광역전철망이 연장되는 경우, 도시에 지하철역이 개통되는 경우 등에 그 효과가 외형적으로 확실하게 나타납니다.

따라서 토지개발 등의 호재를 믿고 토지에 투자하는 경우에는 토지삼승의 원칙을 기억하고, 내가 투자하려는 지금 시점이 어떤 단계인가를 잘 파악하고 덤벼야 할 것입니다.

이상으로 토지를 사고 팔때의 타이밍에 대하여 이야기 해보았습니다.

글은 쉽지만 결코 실전에서는 쉽지 않은 타이밍들입니다.

토지투자가 많은 수익을 주지만 어려운 이유중에 하나입니다.

토지투자를 위해서는 공부하는 방법밖에 없습니다.

많이 보고 많이 연구하고 공부해야 한다는 것을 알고계시기 바랍니다.