맹지에 길을 내는 방법

일반적을 맹지는 토지투자에 있어서 모든 사람들이 꺼려하는 토지중에 하나로 알고 있습니다.

길이 없기 때문에 건축이나 개발에 있어서 행위제한이 많기 때문입니다.

그러나 맹지라 할지라도 토지의 가격이 주변에 비해 많이 저렴하기 때문에  미래를 바라보고 투자를 한다면 다른 접근방법이 필요할 것입니다.

즉 추후에 보상이 요구되는 도시지역이라든가, 주변에 도로개설이 예정되는 임야 또는 주변의 토지와 합병하여 토지의 리모델링의 가능성이 있는 곳은 오히려 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 도로와 맹지, 맹지와 개발행위 허가에 대하여

몇십만평이 넘는 임야의 경우에는 지적도에는 없는 임도나 관습상 도로를 이용하여 조림이나 묘지 등으로 사용할수 없고 분할할 경우 매수자가 알아서 길을 내는 경우도 있습니다.

그러면 맹지탈출을 위한 맹지에 길을 내는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

1. 국가 또는 지방자치단체의 도로를 이용하는 경우.

국가 또는 지방자치단체에 의해 도로가 개설되는 경우는 이를 공도라고 하며, 가장 이상적이고 또 문제가 없습니다.

다만 이 경우 도로로 지정하거나 도로로 고시하는 경우 외에도 도시계획에 의하여 도로예정지로 지정되어 있는 경우에도 이를 이용하여 건축허가가 가능합니다.

2. 자기 토지에 사도법에 의한 사도를 개설하는 방법.

사도는 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로로서, 도로법상의 도로에 연결되는 도로를 말합니다.

사도는 토지소유자 또는 토지소유자로부터 사용권한을 부여받은 자가 특별시장, 광역시장, 시장, 군수의 허가를 받아 개설합니다.

사도는 사도를 개설한 자가 관리하며, 사용료를 징수하고자 하거나, 정당한 사유가 없으면 사도의 통행을 금지하거나 제한하지 못합니다.

사도법이 정하는 금지 제한의 정당한 사유로는 구조보전, 통행상의 위험방지이며, 통행제한금지허가신청서에는 구간과 기간, 제한 금지의 내용과 이유, 제한금지의 대상자, 기타 참고사항을 기재한 허가신청서를 직할시장과 군, 구에게 제출하여야 합니다.

사도는 토지소유자나 토지사용권을 가진 자가 개설신청을 하는데, 맹지인 토지매입 시부터 자기 땅의 내부에 일부 토지를 잘라내어 도로를 내거나, 전원주택 단지의 경우에는 단지 진입도로와 내부 통행도로를 개설합니다. 개인의 전원주택지인 경우에는 도로용 토지를 따로 매입하여 기존 도로와 연결하게 됩니다. 이 때에 단독으로 진입도로용 토지를 매입하기 힘들다면 자기 땅 뒤나 주변의 지주와 공동으로 진입도로용 토지를 공동으로 매입하는 방법이 좋습니다.

물론 다른 지주와는 공유지분이 되지만 이 지분의 토지는 자기 토지의 일부로서 진입도로로 활용하여 후일 매각 시에도 함께 팔게 되면 되는것입니다. 반대로 맹지를 사게 되는 경우에는 이러한 지분이 있다면 함께 구입하여야 할것입니다.

또한 경제활성화를 지원하기 위하여 사도개설이 가능한 범위를 2012년12월18일 부터 확대하였습니다. 시행은 2013년 6월19일.

사도법 제2조 : 개발사업을 위한 진입로를 확보하기 위하여 [도로법]상 도로나 [도로법]의 준용을 받는 도로뿐만 아니라 [농어촌도로 정비법]에 따라 설치된 도로에 연결되는 곳에도 사도의 개설이 가능하게 하였습니다.

3. 도로부분 토지의 단독 또는 공동매입.

맹지인 경우 인접토지의 토지사용승락으로 진입도로를 개설하는 것이 가장 보편적인 방법이지만, 후일의 안전과 토지가치 상승을 위해 도로부분을 아예 사두는 것이 좋습니다. 다만 이 경우 지주 가 토지의 가격을 너무 비싸게 요구하는 경우가 있는데 이럴 때는 교환계약으로 내 토지의 일부를 토지가격으로 대신 잘라 주는 방법도 있습니다.

또 내 뒤로도 맹지를 가진 토지소유자들이 많다면, 그들과 함께 공유지분으로 토지를 사서 등기해 두는 방법도 있습니다. 도로지분등기를 해 두면 내가 도로로 사용하는데 전효 지장이 없을 뿐더러 후일 내 토지를 팔 때에도 도로지분을 포함하여 잘 팔수 있기 때문에 합의만 잘 된다면 실제 아주 유용한 방법이라고 할수 있습니다.

4. 도로부분 토지의교환 취득.

토지의 분필과 합병이 동시에 일어나는 경우 이를 분합필등기 혹은 합병등기라고도 합니다.

갑지를 분할하여 그 일부를 을지에 합병하는 경우 분합필의 등기를 하며, 이 경우에는 갑지에는 분할이 발생하고, 을지에는 합병이 발생합니다. 이 경우 갑지의 등기용지가 폐쇄되거나 을지의 등기용지가 개설되는 것은 아닙니다.

토지의 분합필 시 교환계약의 활용하여 이웃한 토지에 있어서 진입도로를 내고자 하는 경우, 맹지소유자와 도로변 소유자 간에 일정 비율로 토지를 교화하는 방법이 실무에서는 활용되고 있습니다. 교환계약을 이용하면 돈도적게 들고 한결 수월하게 일을 처리할 수 있습니다.

5. 토지사용승락서에 의한 도로 개설.

맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 것이 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승락을 받는 방법입니다. 도로개설을 위한 토지사용승락서는 따라 법적인 양식은 없으나, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 사용목적을 명기하고, 사용하는 자의 주소, 성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부해야 합니다.

그리고 필요한 경우에는 후일 도로개설을 위한 토지분할을 위해 측량과 설계도면을 작성해서 첨부합니다. 사용승락 시에 지주가 요구하면 사용료를 낼 수도 있고, 아니면 무상으로 사용할 수도 있습니다.

6. 농로, 임도, 관습상 도로, 사실상도로 등 현황도로를 이용한 진입도로 확보.

일반적으로 폭 4m의 공도인 진입도로 등을 확보하지 못하면 건축허가를 받기 어렵습니다.

그러나 지방에 있어서 때로는 이 도로조건이 다 완비되지 않아도 집을 지을수 있는 경우가 있습니다.

* 도로란 무엇이며 왜 건축을 위해서는 4m도로가 필요한가?

* 현황도로란 무엇이며 현황도로상황에서 건축이 가능한가?

* 4m도로만 있다면 내가 원하는 건축을 할수 있을까?

예컨데 농로도 지역에 따라서는 조례로 진입도로로 인정되는 시, 군도 있습니다. 5호 이상이 오랫동안 관습적으로 이용해 온 좁은 농로나 마을 안 도로라도 진입도로가 될수 있습니다. 진입도로의 조건에 미달하는 어느 도로를 이용하여 이미 어느 집이 건축허가를 받았다면, 같은 도로를 이용하는 그 이웃이나 근처의 다른 곳에서도 건축허가가 가능할 수도 있습니다.

20년 된 마을의 관습상 도로나 사실상의 도로를 이용한 건축허가도 지방의 시, 군에 따라서는 조례로 허용되기도 합니다.

지방의 토지를 볼때는 분명이 지적도 상 길은 없으나 현황도로가 있는 경우, 그 토지를 구입하려 할때에는 혹시 이런 예외조치가 가능한지도 한번 쯤 검토해볼 일입니다.

이런 방법 외에 기본의 현황도로가 있다면 이를 정식도로로 만들도록 해보아야 합니다. 예컨데 내 토지에 이르는 오래된 농로가 있어서 현재 차량과 사람이 통행하고 있다면 시, 군, 구에 관습상도로로 하여 도로개설을 요구해볼수도 있습니다.

일부지방의 경우 지방자치단체에 따라서는 이런 관습상 도로는 토지소유자의 승낙없이도 도로로 개설할 수 있다는 조례의 근거가 있습니다.

또한 오랜 기간 길로 사용한 제방이나 복개된 구거의경우도 마찬가지입니다. 이 외에도 도시계획에 의하여 도로예정지로 지정되어 있는 경우에도 이를 이용하여 건축허가가 가능합니다.

7. 구거, 하천점용허가로 도랑에 다리 놓기.

내 땅에 진입하는데 구거나 하천이 가로막고 있다며, 하천점용허가를 받아 다리를 놓아 진입도로를 개설하는 방법이 있습니다.

지방 임야의 경우 산의 입구와 지방도로 사이에 하천이 흐르거나 구거가 놓여 있는 경우가 많습니다. 이런 임야는 맹지인 셈인데 이런 경우 산에의 진입로를 만들수 있다면 임야는 맹지에서 벗어나고, 임야의 주인은 토지의 가격을 올릴 수 있습니다.

그렇다면 어떻게 다리를 놓아서 도로를 만들 수 있을 까요?

이 경우에는 우선 임야와 도로 사이의 구거에 구거점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부채납합니다. 이 후 이를 도로로 사용하면서 도로로 고시토록 하여 정식도로로 인정받으면 됩니다.

다만 구거 중의 어떤 것은 농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청의 목적외 사용허가를 받아야 하는데, 심사기준이 까다롭고, 검토기간이 깁니다. 기존 점용허가자나 하천사용자의 기득권 보호조항도 있습니다. 따라서 이를 도로로 만들기는 실무상 그리 쉽지는 않습니다.

8. 통로를 개설하기 위한 민법상 통행지역권의 설정.

산 중에 있는 내 논이나 밭으로 농사를 지러 경운기를 타고 가기 위하여는 남의 산을 지나야 합니다. 시골에서는 통상 관습상으로 마을사람들은 종중땅이나 사유지에 농로나 산길을 내어 마을공동으로 오랜기간을 내려오며 사용하고 있습니다. 이것을 관습상의 지역권이라고 합니다. 

지역권이란 이와 같이 내 토지를 이용하기 위하여 내 토지와 이웃해 있는 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리로서 등기된 것을 말합니다.

지역권은 현행 민법상 물권의 하나로 인정됩니다.

맹지의 소유자는 자기 토지로 출입하기 위한 토지를 확보하기 위하여 타인의 토지 중 도로에 해당하는 부분 만큼에 지역권을 설정할 수 있습니다. 설정된 지역권은 특약이 없으면 양측의 어떤 측의 소유자가 바뀌어도 여전히 효력이 있으며, 맹지의 양도와 처분이 있어도 함께 따라갑니다. 따라서 맹지소유자로 보면 대단히 유용하며, 작은 비용으로 토지르 사는 것과 동일한 효과를 누릴 수 있어 매우 좋을 것입니다.

판례에 따른 통행지역권의 시효취득 : 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 민법 제245조의 규정을 준용하도록 되어 있으므로, 통행지역권은 요역지의 소유자가 승역지 위에 도로를 설치하여 승역지를 사용하는 객관적 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 계속된 경우에 한하여 그 시효취득을 인정할 수 있습니다.

9. 민법 상 주위통행요구권에 의한 통행권 확보.

본인의 토지에 진입통로가 없어 농사나 심지어 일상생활을 위한통행조차 못학 함은 매우 가혹한 일입니다. 굳이 토지공개념을 들먹이지 않아도 내 땅을 뻔히 보면서도 접근하지 못하게 한다면 이는 사람의 공동생활에서 바람직하지 않은 부당한 일인 것입니다. 그래서 민법은 게르만인의 공동체 법규에 기원하여 상린관게에 관한 규정을 두어 이웃간 토지간의 이용을 도모하고 상호간의 형평과 이해관계를 조절하고 있습니다. 토지의 공동개념에 입각하여 인정되는 토지의 상린관계의 하나로 민법에 의하여 보장되고 있습니다.

이 규정 중의 하나로 맹지의 소유자는 토지의 용도에 필요한 범위 내에서 토지출입에 꼭 필요한 경우 또는 다른 방법이 있더라도 과다한 비용이 들 경우에는 맹지와 도로의 중간에 있는 타인소유 토지의 일부를 통행에 쓸 수 있도록 해 달라는 요구를 할 수 있게 되어 있습니다.

이를 민법상 주위토지통행권이라고 부릅니다. 민법 제219조와 220조에 규정되어 있습니다.

민법은 인접한 토지 주인들의 이해관계를 조정하기 위하여 상린관계 규정을 두고 있습니다. 이 중 주위토지통행권을 이용하여 개발행위에 필요한 진입로를 개설할 수 있는가에 대한 논의가 있습니다.

민법

제219조 (주위토지통행권)

1. 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과도한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 한다.

2. 전항의 통행권자는 통해지 소유자의 손해를 보상해야 한다.

제220조 ( 분할, 일부양도와 주위통행권)

1. 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이경우에는 보상의 의무가 없다.

2. 전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.

주위토지통행권은 민법 제219조에 의하여 통행로가 없는 맹지소유자에게 공로에 접한 인접지 소유자에게 요구하여 인정되는 사법상 권리로서, 통로개설청구권이라고도 합니다. 이를 근거로 길을 내달라는 소송이 통로개설청구소송입니다. 주위투지통행권을 인정하는 목적은 포위된 토지(맹지)소유자의 개인적인 이익을 보호하기 위해서라기 보다는 오히려 이웃하는 토지 상호간의 장소적 이해관계를 조절하고, 모든 토지로 하여금 그 본래적 기능을 완전하게 발휘할 수 있도록 하려는 사외 경제적인 공동체 목족에 더 중심이 있다고 할수 있습니다.

그러나 민법상의 상린관계 규정은 인접하는 토지 상호간의 이용관계를 조정하기 위하여 인지소유자에게 소극적인 수인의무를 부담시키는데 불과하고, 사권의 설정은 아닙니다. 따라서 주위토지통행권을 행사할 경우에는 통행이용은 통행지소유자의 피해가 가장 적도록 해야 하고, 또 그 피해를 보상해야 한다는 제약조건이 있습니다. 또 현재의 이용상태에 필요하고 적합한 범위의 통로만 인정해 주고 있습니다.

주위토지통행권을 갖는 자는 토지소유자 또는 지상권자, 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게만 인정되는 권리입니다. 토지소유자는 그 토지에 대한 소유권 등기를 경료하지 않은 경우에도 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. "통로가 없는 경우"란 다른 토지에 둘러 싸인 경우, 늪, 하천, 해양 등이 가로막아 외부로 나갈 수  없는 경우 및 토지와 통로 사이에 심하 고저의 차가 나는 경우를 말합니다.

다만 기존의 임차권 지역권 등을 포기한 결과로 통로가 막힌 경우는 통행권을 주장할 수 없습니다.

그런데 판례는 과연 몇 미터를 통로로 인정할 것인가에 대하여는 분명한 입장이 없는 상태입니다. 

1.5미터의 폭으로 통행로를 인정하면서 그 정도면 통행에 충분하므로 건축허가조건을 충족할 필요는 없다는 판례가 있는가 하면, 건축허가요건 충족을 위한 2미터 도로 확보 규정을 참작하여 통해로 폭을 2미터로 인정한 것도 있습니다.

이상으로 맹지에 길을 내는 방법에대하여 알아보았습니다.

맹지탈출이 결코 쉬운일이 아닙니다.

하지만 방법이 없는 것도 아니기 때문에 잘 알아두시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.