토지분할이 금지 제한되는 경우들

토지분할신청 시 제출하는 지적공무원이 분할허가신청서를 심사하는 과정에서 우선관련법이 정한 분할금지와 제한규정에의 위배여부를 검토하게 됩니다.

* 토지분할이란 무엇이며 토지분할 절차에 대하여

현행 국토계획법상 토지분할이 금지되는 경우를 보면 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가, 인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우와 건축법 및 각 지방자치단체의 조례가 정하는 분할제한면적에 미달한 경우 또는 토지에 대한 투지가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역(투지지역)으로서 국토해양부장관이 지정, 고시하는 지역에서의 토지분할은 금지됩니다.

* 투기지역과 투기과열지역, 조정대상지역에 대하여.

그 외 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우에 그 개발행위가 관계법령에 따라 제한되는 경우에는 분할허가가 나지 않습니다. 예를들어 산림형질변경, 농지전용 등이 불가능하여 개발자체가 곤란한 지역, 경사도가 심한 공익용 산지 등에서는 단순매매를 위한 토지분할은 금지됩니다.

그러나 국토해양부장관이 분할금지지역으로 특별히 지정한 지역은 아직 없고, 그 이외의 구체적인 분할금지 혹은 제한에 관한 세부심사기준은 지금까지도 아직 나와 있지 아니합니다. 여기에 각 지방자치단체는 분할필지수, 분할회수, 연속분할기간, 분할목적의 타당성 등에 대하여 각기 나름대로의 분할심사기준을 마련하여 운용하고는 있으며, 일부 지자체에서는 기획부동산의 피해를 막기 위한 분할금지 및 제한 조례를 제정 시행하고 있습니다.(가평, 용인, 남양주 등)

토지분할 제한기준에 대하여는 전국적으로 통일적이고 합리적인 명문화된 심사기준과 지침이 없는 관계로 지역개발에 걸림돌이 되고 있으며, 토지소유자나 토지구입자와의 분쟁도 적지 않습니다. 이에 관한 통일적인 합리적인 지침이나 법규가 있어야 할 것이라고 생각합니다.

1. 건축법상 최소토지면적 분할 제한에 대하여.

건축물이 있는 대지는 시행령이 정하는 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달하게 분할할 수 없습니다. 도시계획지역 안에서 건축물이 있는 토지의 분할은 다음의 최소면적 이하로 할수 없습니다.

- 주거지역 : 60제곱미터.

- 상업지역 : 150제곱미터.

- 공업지역 : 150제곱미터.

- 녹지지역 : 200제곱미터.

- 그 외의 지역 : 60제곱미터.

조례상 최소토지면적 분할제한 : 건축물이 있는 대지는 시행령이 정하는 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달하게 분할할 수 없습니다.

2. 농지법상의 토지분할 제한에 대하여.

농업생산기반사업이 시행된 농지(논과 밭) 경우에는 농업인의 생산성을 감안한 대규모 영농을 권장키 위해 2천제곱미터(600평)이하로의 농지분할이 금지됩니다.

3. 그린벨트 내의 토지분할의 제한에 대하여.

개발제한구역 내에서는 일반필지는 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터(60평), 지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터(100평) 이내로 분할할 수 없습니다.

4. 건축물이 있는 토지의 분할에 대하여.

건축물이 있는 대지의 건축물이 있는 부지와 분할 후 나머지 부분이 있는 대지최소면적 이하일 경우 개발행위허가가 가능할까요?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 건축법 제49조 제1항의 규정에 의한 분할제한면적미만으로 분할하는 경우에는 개발행위허가 기준에 맞는 경우에는 개발행위허가 기준에 맞는 경우에는 개발행위허가를 받아 분할 할 수있으나, 조건이 충족되지 않는 경우라면 개발행위허가를 받을 수 없어 토지분할을 할 수 없다고 판답됩니다.

토지지용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할후 인접토지와 합필하고자 하는 경우에는 다음에 해당하여야 합니다. 이 경우 허가신청은 분할 후 합필되는 토지의 소유권 또는 공유지분을 보유하고 있거나 그 토지를 매수하기 위한 매매계약을 체결하여야 합니다.

- 분할 후 남은 토지의 면적 및 분할된 토지가 합필된 후의 면적이 분할면적제한에 미달되지 않을것.

- 분할전후의 토지면적에 증감이 없을것.

- 분할하고자 하는 기존토지의 면적이 분할제한면적에 미달되고, 분할된 토지와 인접 토지를 합필한 후의 면적이 분할제한 면적에 미달되지 아니할것.

5. 토지분할시 지상건축물이 짤리게 분할할수 있는지여부(적극)

[측량, 수로조사 및 지적에 관한법률 시행령] 제55조제4항에 따르면 분할에 따른 지상경계는 지상건축물을 걸리게 결정해서는 아니됩니다.

다만 1. 법원의 확정판경이 있는 경우, 2. 같은법 제87조제1호(신청의 대위)에 해당하는 토지를 분할하는 경우, 3. 같은법 시행령 제3항제1호 또는 제3호에 따라 토지를 분할하는 경우에는 토지분할이 가능하도록 규정하고 있음을 알려드립니다.

이상으로 토지분할이 금지 제한되는 경우에 대하여 알아보았습니다.

다른것들보다 중요하게 알아두셔야 할것은 "최소토지면적분할"입니다.

그리고 농지는 600평이하로 분할이 금지된다는것도 알고 계시면 좋을듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.