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토지이야기

농지취득 자격요건에 대하여

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농지란 기본적으로 전, 답, 과수원을 지목으로 되어 있는 토지를 말합니다.

다만 농지법에서는 법적 지목여하를 불문하고 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 실제 이용하고 있는 토지와 그 개량시설 및 농축산물 생산시설지로 사용되고 있는 토지를 의미하고 있습니다.


한편 초지법에 따라 조성된 초지, 측량, 수로조사 및 지적에 관한 법률에서 정한 전, 답, 과수원 지목이 아닌 토지로서 농작물의 경작지나 다년생식물 재배지로 계속 사용된 3년 미만인 토지, 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 다년생식물 재배지로 이용하고 있는 토지라면 농지에서 제외되는 것으로 하고 있습니다.


위와 같은 농지에 대해서는 아무나 취득할 수 없도록 제한하고 있습니다.

이는 농지가 농업생산성을 높이는 방향으로 소유, 이용되어야 함은 물론, 투기의 대상이 되지 않아야 하기 때문입니다.

따라서 농지를 취득하고자 하는 자는 자기의 농업경영에 이용할 경우가 아니면 소유하지 못하도록 제한을 가하고 있는 것입니다.


다만 다른 권리 즉, 용익권인 지상권, 임차권, 사용차권, 담보권인 저당권, 가등기권 등에 대해서는 아무 제한 없이 자유롭게 설정하거나 취득할 수 있습니다. 전세권은 명문규정으로 설정을 금지하고 있으므로 취득이 불가능하지만 채권적 전세권인 경우에는 등기를 요건으로 하지 않으므로 취득이 가능합니다.


농지는 영농목적이 있는 경우에만 취득할 수 있도록 엄격한 제한을 두고 있습니다.

그리고 취득한 경우라도 영농의사가 없게 되거나 영농할 수 없다면 역시 농지를 계속 보유할 수 없도록 하고 있습니다.

농지는 신규 취득자나 농민을 불문하고 농업경영 목적이 있을 경우에만 취득할 수 있게 하였습니다. 

다만 영농목적이 없는 경우라도 주말 등을 이용하여 체험영농을 할 의사가 있는 등 특례사유에 해당하면 예외적으로 취득할 수 있는 것으로 하고 있습니다.




1. 영농목적.


농지는 농민 여부를 불문하고 영농목적이 없으면 취득할 수 없습니다. 농지는 먹거리를 생산하는 토지이므로 생존과 직결되는 기능을 담당하고 있기 때문입니다. 식량은 안보와 직결되는 문제이기 때문에 농지에 대한 보전문제는 엄격한 관리가 필요한 것입니다.

농지는 국민에게 식량을 공급하기도 하지만, 국토환경을 보전하는 데 필요한 귀중한 자원이므로 소중하게 보전하고 공공복리에 적합하게 관리되어야 합니다. 


따라서 농지에 대한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따를 수 밖에 없습니다.

이러한 취지에서 영농목적이 있는 자에게만 취득을 허용함으로써 식량생산 기지로서의 기능을 다하도록 하고 투기목적으로는 소유할 수 없도록 제한을 가하고 있는 것입니다.


농지를 취득하고자 하는 자는 농지를 관할하는 시, 구, 읍, 면장으로부터 농지취득자격증명서를 발급 받아야 소유권 이전등기를 할 수 있습니다. 농지취득자격증명서를 발급 받기위한 신청서에는 매수자의 영농의지와 조건 등을 확인할 수 있는 내용을 담고 있는데, 영농의지는 신청 당시를 기준으로 할 뿐 일정한 기간 동안 지속될 것을 요구하지는 않고, 영농거리도 적시하고 있지만 특별히 심사하지는 않습니다.

따라서 영농목적 여부 등을 제대로 심사, 판단할 수 없으므로 형식적 심사로만 진행될 수밖에 없는 한계가 있습니다.


취득하는 면적에도 일정한 제한이 있습니다. 즉 영농목적으로 농지를 취득할 경우에는 원칙상 1000제곱미터 이상 되어야 합니다. 소유하고 있는 농지가 있다면 기존 농지와 합하여 1000제곱미터이상이면 됩니다. 다만 예외적으로 330제곱미터이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 축사가 설치되어 있거나 이를 설치하려는 농지인 경우에는 1000제곱미터 미만이라도 영농목적으로 취득할 수 있도록 하고 있습니다.


영농목적인 경우 원칙상 1000제곱미터 이사의 농지를 요구하는 취지는 소규모 농지로는 농업경여이 곤란하다는 점과, 농업경쟁력 확보를 위해서는 일정규모의 농지가 필요할 것이라는 이유 때문입니다. 따라서 농지법에서는 최소면적 요건만 두고 있을 뿐 상한에는 아무런 제한이 없습니다. 최소면적요건인 1000제곱미터는 1필지를 기준으로하는 것은 아니며 수 필지의 면적을 합산해도 됩니다.

그리고 주말체험 영농목적으로 농지를 취득할 때첳럼 세대별 합산규정도 없으므로 개인별로 위 면적요건을 갖추어야 합니다.




2. 체험 영농목적.


농지는 영농목적으로취득할 수 있도록 제한하고 있지만 시대 변화에 부응할 필요가 있으므로 주말 등을 이용한 체험 영농목적으로도 취득할 수 있는 특례를 인정하고 있습니다.

체험영농이란 영농목적이 없는 도시민이나 비농업인이라도 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농지에서 소박하게 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배할 수 있도록 허용하는 것을 말합니다.


이러한 제도를 둔 취지는 농업을 장려하고 외지인의 투자를 촉진함으로서 농촌의 소득수준을 향상시키기 위함입니다.

다만 주말체험 영농목적으로 농지를 구입한 경우라도 자경하여야 하고 특별한 사유 없이 농지를 임대하거나 사용대 할 수 없도록 하고 있습니다.


농지를 영농목적으로 취득할 경우에는 취득요건에 일정한 제한을 두고 있지만, 체험 영농목적으로 할 경우에는 비농업인들이 쉽게 농지를 취득할 수 있도록 농지취득자격 여건등을 대폭 완화하고 있습니다. 즉 농지취득자격증명신청서에 농업경영계획서를 첨부할 필요가 없는 것으로 하고, 신청서 처리기한도 접수일로부터 2일 내에 수리여부를 결정하도록 하고 있습니다.


다만 체험 영농목적으로 농지를 취득할 경우라면 농지의 규모화는 필요 없으므로 소규모 농지만 취득할 수 있도록 하고 있습니다.

즉 세대원 전원이 소유한 기존 농지면적을 합하여 1000제곱미터 미만에 한해서만 소유할 수 있을 뿐입니다. 

면적은 세대원이 동시에 매수하는 경우뿐만 아니라 기존 보유하고 있는 농지를 합산하여 판단하게 됩니다.

따라서 위 면적 이상일 경우에는 주말체험 영농목적으로는 취득할 수 없고 영농목적으로만 취득할 수 있을 뿐입니다.


영농목적인 경우에는 1000제곱미터 이상을 요건으로 하고, 체험 영농인 경우에는 1000제곱미터 미만일 것이 요건입니다.

그런데 330제곱미터 이상의 비닐하우스 등을 설치할 경우에는 1000제곱미터 미만이라도 영농목적으로 취득할 수 있다는 점에서 330제곱미터이상 1000제곱미터 미만인 농지라면 최초 취득자의 의사에 따라 취득목적을 선택할 수 있는 여지가 있습니다.


결국 최초 취득하는 농지가 330제곱미터 미만이라면 주말체험 영농목적으로만 취득할 수 있고, 330제곱미터 이상 1000제곱미터 미만이라면 주말체험 영농이나 영농목적 중에서 선택할 수 있으며, 1000제곱미터 이상인 경우라면 반드시 영농목적으로만 취득할 수 있는 셈입니다.


3. 기타 특수목적.


농지는 앞에서 이야기 한 바와 같이 영농목적 내지 체험 영농목적으로만 취득할 수 있을 뿐입니다. 그러나 이러한 목적으로 구입할 수 있는 것도 원칙상 자연인에게만 인정될 뿐 법인 기타 비법인 등에게는 허용되지 않습니다. 농지는 경자유전원칙상 그 소유를 엄격하게 제한해야 하기 때문입니다. 다만 예외적인 사정도 있을 것임을 고려하여 농지법에서는 특수목적등의 사유가 있는 개인, 법인이나 기관단체 등에 대해서도 농지를 취득할 수 있도록 허용하고 있습니다.


이상으로 농지취득 자격요건에 대하여 알아보았습니다.

영농목적이나 체험 영농목적, 기타 특수목적등 3가지 경우여야 농지취득자격을 갖출수 있다고 말씀드렸습니다.

다음시간부터는 좀더 자세하게 농지취득 자격요건에 대하여 알아보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.


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