농지취득자격증명서 발급요건과 취득자 요건에 대하여

지난시간에 농지취득 자격요건에 대하여 알아보았습니다.

* 농지취득 자격요건에 대하여 

농지는 전시간에 알아본 것과 같이 영농목적, 주말체험 영농목적, 기타목적 사유 중 어느 하나에 해당되지 않으면 취득할 수 없습니다.

그리고 관할 기관으로 하여금 각 취득요건사유에 해당하는지 여부를 심사토록 하기 위하여 '농지취득자격증명서제도'를 두고 있는 것입니다. 농지취득자격증명서제도는 우리 법제가 물권변동에 있어서 등기가 효력발생요건이 된다는 점과, 부동산등기법 제29조제9호에 따라 동 증명서를 첨부하지 않으면 농지에대한 소유권이전 등기신청이 각하된다는 점에서 매우 강력한 효력을 갖고 있는 것으로 볼수 있습니다.

농지취득자격증명서는 일반적으로 농지에 대한 소유권 이전등기 신청시 첨부해야 하는 필요서면이라는 점에서 소유권 취득 전제 요건으로 볼수 있지만, 민사집행법에 따른 경매절차에서는 매각결정기일까지 동 서류를 제출하여야 한다는 점에서 매각허가결정 요건이 되기도 합니다. 그리고 국세징수법등에 따른 협의의 공매사건인 경우에는 이미 취득한 농지에 대한 소유권을 등기부에 단순히 등재하는 절차요건에 불과한 서면으로 볼수 있습니다.

그러나 법적으로 농지의 소유권을 취득하였는가를 불문하고 농지취득자격증명서는 매우 중요한 문제로 작용하고 있다는 점에서 관심을 가져야 하는 것입니다.

농지취득 자격요건과 관련된 사항은 기본적으로 농지법과 그 하위 법령에서 규정하고 있지만 농림수산식품부장관이 정하고 있는 농지예규에 규정된 사항도 매우 중요합니다. 

1. 농지취득자격증명서 발급요건에 대하여.

농지취득자격증명은 다음과 같은 각 요건에 부합될 경우에만 발급하게 됩니다.

따라서 관할 시, 구, 읍, 면장은 동 증명서 발급에 따른 확인, 심사 등을 실시 할 경우에는 신청인이 투기 등의 목적으로 농업경영계획서를 허위로 작성하였거나 농업경영을 위장할 목적으로 수목, 묘목 등의 다년생 식물을 식재하려는 것이라고 판단될 경우에는 농지취득자격증명서를 발급하지 못하도록 제한하고 있습니다.

* 농지취득자격증명서 취득자 요건에 대하여.

- 매수자의적격성 : 농지를 취득하기 위해서는 우선 농업경영을 할 수 있는 적격성을 갖춘 자이어야 합니다. 농사를 지을수 있느 ㄴ주체가 될수 있어야 한다는 점입니다. 기본적으로 자연인은 모두 이에 해당되는 것으로 볼수 있습니다.

다만 미성년자, 고령자, 학생, 군인, 수감자, 외국인 등에 해당할 경우에는 영농이 불가할 것이므로 신청이 반려될 수 있습니다.

그러나 미성년자, 고령자, 학생, 외국인이라도 영농에 종사할 수 있는 여건이 된다면 적격성이 인정될 수 있습니다. 제외국인이나 외국국적 동포는 거소신고를 한 경우라면 국내 부동산을 취득, 보유, 처분함에 있어 내국인과 동등한 지위를 인정받게 된다는 점에서 농지취득과 관련해서도 특별한 규제가 없는 것을 볼수 있습니다.

자기나 가족의 소유에 속한 농지를 취득할 경우에도 역시 농지취득자격증명서가 필요합니다. 이러한 사정은 경매, 공매, 증여 등으로 소유권을 취득할 때 필요하게 되는데, 경매의 경우에는 매각허가결정기일 전에 공매나 증여등으로 취득할 경우에는 농지에 대한 소유권 이전등기를 신청하기 전에 필요하게 됩니다.

자연인이 아닌 법인이나 비법인은 원칙상 적격자가 될수 없습니다. 영농의지라는 것은 자연인에게 한정되는 것으로 볼수 있기 때문입니다.

다만 농업을 주목적으로 하여 설립된 농업회사 법인이나 영농조합 법인에 대해서는 자연인과 같은 자격요건을 인정하고 있고, 기타 법인이나 비법인 등에 대해서는 농지법에서 특별히 허용하고 있는 요건자에 대해서만 농지취득자격을 허용하고 있습니다.

한편 주말 체험영농 목적으로 농질르 취득할 경우라면 영농목적으로 농지를 취득할 수 없는 자라도 농지를 취득할 수 있습니다.

즉, 미성년자, 신체 또는 정신장애자, 고령자 등에 속할 경우라도 특별한 사정이 없으면 농지를 취득할 수 있습니다.

다만 법인이나 비법인의 경우에는 주말 체험영농 목적으로도 농지를 취득할 수 없음은 물론입니다.

- 취득목적의 부합성 : 농지를 취득하고자 하는 자는 영농목적, 주말체험 영농목적, 기타 특수목적이 있어야 함은 앞에서 누누히 이야기 한적이 있습니다. 그런데 영농목적과 체험 영농목적은 자연인에게만 해당되는 요건이고, 법인이나 비법인에게는 원칙상 인정되지 않습니다.

자연인이 농지를 취득할 경우에는 영농의지나 체험 영농의사가 분명히 존재해야 합니다. 따라서 단순한 시세차익 목적으로 구입할 경우에는 취득이 불가능합니다.

영농목적인 경우에는 자경을 원칙으로 해야 합니다.

자경이란 농지를 취득하는 자가 해당농지에서 농작물의 경작이나 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력으로 경작, 재배하는 것을 말합니다. 그리고 영농행위도 년간 90일 이상 종사하여애 하는 조건도 있습니다. 따라서 농지를 취득하는 자는 영농에 사실상 종사할 수 있는 시간적 여유가 있어야 한다는 점에서 상시근로자 등에 속한 경우라면 취득에 한계가 있을 수 있습니다.

* 자경과 자경농지에 대하여

- 영농 의지성 : 영농의지는 신청 당시를 기준으로 농지를 매수하려는 자에게 영농 또는 주말체험 영농의지가 있느냐를 심사하는 것입니다. 농업경영계획서에도 '향후 영농여부'를 기재하는 난을 두고 있습니다. 영농의지느 주관적인 것이기는 하지만 객관적인 것이기도 합니다.

즉 정신 또는 신체장애가 상당하다면 주관적 의지만으로는 영농이 곤란할 것이기 때문입니다.

정신장애를 적시하는 부분은 없지만 이는 영농의지 문제로 보아야 할 것입니다. 신체적으로는 건강하고 아무 문제가 없더라도 정신적인 장애가 있다면 정상적인 영농행위를 할 수 없기 때문입니다. 다만 장애정도가 심하지 않다면 주말체험 영농목적으로 취득하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다.

보유하고 있는 농지에서 자경하고 잇는 지 여부도 영농의지를 판단하는 중요한 근거가 됩니다. 농업경영계획서에는 농지취득자격증명신청 당시 신청인이 보유하고 있는 농지의 소재지번, 지목, 면적 등을 적시하는 난이 있습니다. 기존 보유하고 있는 농지를 자경하지 않고 임대하고 있거나 미경작 상태로 방치하고 있다면 취득하려는 농지에 대한 영농의지를 인정하기 곤란하기 때문입니다.

영농장비와 관련하여서도 이를 판단할 수 있을 것입니다. 기존 보유하고 있는 농기구 뿐만 아니라 차후 구입코자 하는 농기계의 종류나 내용을 통하여 이를 추단할 수 있기 때문이니다. 물론 농기계 등은 일시 임차할 수 도 있지만 상당한 규모의 농지를 구입하면서도 이에 상응하는 농기계 등을 구입하지 않는다면 영농의지가 없는 것으로 볼수 있기 때문입니다.

- 신체조건의 적격성 : 신체적으로 영농에 적합한 조건을 갖추고 있어야 합니다.

이는 장애가 있다면 영농이 불가능하거나 곤란할 것이기 때문입니다. 예컨데 손가락, 손목, 팔 등이 없거나 다리 등의 장애로 보행이 곤란하다면 아무리 영농의지가 있더라도 취득자 요건에 부합될 수 없습니다. 실무적으로 이러한 점을 체크하고 있습니다.

- 경작가능 거리성 : 취득하고자 하는 농지 소재지와 취득자의주소지, 거주지에 대한 거리요건은 문제되지 않습니다.

과거에는 원거리 농지르 취득하고자 할 경우에는 영농이 불가능한 것으로 보고 농지취득자격증명서를 발급할 수 없는 것으로 처리하고 있었으나 현재는 교통수간이 발달하고 도로조건이 잘 구비되었기 때문에 거리 제한은 문제 삼지 않습니다.

그러나 육지와 많이 떨어진 도서지역, 교통거리가 반나절 이상 걸리는 곳에 소재한 농지라면 거리요건도 의미가 없는 것은 아닐 것입니다.

이러한 요건을 판단함에는 농작물의 종류 등을 종합적으로 고려할 때 경작지를 왕래하면서 영농하는 것이 경제성이 있는 것인지 여부를 기준으로 하면 될 것입니다.

이상으로 농지취득자격증명서 발급요건과 취득자 요건에 대하여 알아보았습니다.

글로는 까다로워 보이지만 실제로는 그렇지 않다는 것을 알아두시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.