부동산을 판 사람이 내야 하는 세금

부동산을 판 사람이 납부해야 해야 하는세금으로 가장 신경이 쓰이는것이 "양도소득세"입니다.

그럼 양도소득세를 신고, 납부해야 하는 사람은?

자기 명의로 있던 토지, 건물등 부동산을 다음과 같은 원이으로 소유권을 타인에게 이전한 경우에는 양도소득세를 신고 납부하여 합니다.

다만 세법이 정하는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.

- 매매 또는 교환, 법인에 현물출자, 공매 또는경매.

- 토지수용법 및 기타 법률에 의해 수용된 경우.

- 공공용지 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의한 협의 매도.

- 부담보증여.

*"부담보증여"란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 경우를 말하는것으로 인수하는 채무자액에 대해서는 증여자가 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.

- 이혼위자료로 부동산 소유권을 넘겨준 경우, 담보로 제공한 부동산이 경매로 경락된 경우, 가등기에 따라 본등기를 한 경우에도 양도소득세 과세대상이 되므로 신고, 납부해야 합니다.

- 농지소재지에서 거주하면서 8년 이상 자경하던 농지를 양도한 경우와 농지소재지에 거주하면서 4년이상 자경하던 농지를 팔고 법이 정한 일정기간동안 직접 경작할 목적으로 새로운 농지를 취득한 경우(대토)에도 양도소득세를 신고(양도소득세는 감면)하여야 합니다.

양도소득세의 계산은 어떻게 할까요?

일반과세대상일 경우에는 다음과 같이 합니다.

* 양도가액 - 취득가액 -필요경비(취득세, 등록세) = 양도차익.

* 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득.

* 양도소득 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준.

* 양도소득과세표준 X 세율 = 양도소득세 산출세액.

중과 대상인 경우에는 다음과 같이 합니다.

* 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세,등록세등) = 양도차익.

* 양도차익 = 양도소득 - 장기보유특별공제.

* 양도소드 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준.

* 양도소득과세표준 X 세율 = 양도소득세 산출세액.

양도차익 계산은 어떻게 할까요?

양도차익 = 양도가액 -취득가액 - 필요경비.

실지거래가액에 의한 양도차익.

부동산을 양도하고 실지거래가액에 의해 양도소득세를 계산하는 경우에는 실지 양도가액에서 다음의 비용 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액을 공제하여 양도차익을 계산합니다.

- 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제수수하느 거래금액을 말합니다.

- 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

- 기타필요경비(1+2+3)-4

1. 취득시 부대비용 : 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세 및 등록세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용과 소유권 확보를 위한 소송비용, 명도비용, 인지대 등도 포함합니다.

2. 취득 후 지출비용(자본적 지출액) : 부동산을 취득한 후 용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용과 샤시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용등을 포함하고 토지이용편의를 위하여 해당 토지 또는 인접한 타인소유의 토지에 도로를 신설할 경우 그 시설비등을 포함합니다.

3. 양도비용 : 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용들을 말합니다.

4. 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입한 감가상각비등 입니다.

* 실지거래가액에 의한 양도가액 및 취득가액 적용방법.

실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 경우 그 양도가액 및 취득가액의 적용방법은 납세자가 신고하는 경우와 정부에서 결정, 경정하는 경우를 구분하여 차이를 두고 있습니다. 이를 요약하면 다름과 같습니다.

- 실지거래가액에 의한 양도가액 또는 취득가액 -

1. 납세자가 실거래가로 신고시 적용할 양도 ,취득가액.

양도가액 : 반드시 실지거래가약으로 신고해야 합니다.

- 매매사례가액, 감정가액, 환산가액은 인정하지 않습니다.

취득가액 : 원칙은 실지거래가액임, 단 실가를 확인할 수 없는 경우는 매매사례가액, 감정가액환산가액을 순차적으로 적용 가능합니다.

2. 정부가 실거래가 결정, 경정시 적용할 양도 ,취득가액.

양도가액 : 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 순차적으로 적용할수 있습니다.

- 환산가액은 인정하지 않습니다.

취득가액 - 실지거래가약, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용할 수 있습니다.

 - 정부에서 양도가액에 대한 실가, 매매사례가액, 감정가액을 모두 인정, 확인할 수 없으면 양도 및 취득가액을 기준시가에 의햐 결정, 경정할수 있습니다.

양도당시 실지거래가액이란?

- 실지거래가액 : 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

양도당시 실지거래가액.

1. 원칙 : 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가격입니다.

2. 정부 추계결정. 경정시 : 실지거래가액이 인정, 확인 안되면 매매사례가액, 감정가액 적용합니다.

취득당시 실지거래가액이란?

1. 원칙 : 양도자산의 취득에 소요된 실제거래가액입니다.

2. 거주자가 부동산 취득시 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률] 제 27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격([주택법] 제80조의 2에 따른 주택거래가액을 말합니다.)을 관할세무서장이 확인한 경우 그 가액(등기부기재가액을 말하며, 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한합니다)을 그 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 봅니다.

다만 해당 자산에대한 전 소유자의 양도가액이 소득세법 제114조에 따라 결정되거나, 전 소유자의 해당자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로써 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것을 확인한 경우에는 적용하지 않습니다.

3. 상속 또는 증여([상속세 및 증여세법] 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외합니다)받은 자산은 상속개시일 또는 증여일 현재 [상속세 및 증여세법] 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로봅니다.

4. 실지거래가액을 확인할수 없는 경우 : 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용가능합니다.(납세자 신고시도 적용가능합니다.)

5. 정부가 추계결정, 경정하는 경우 : 실지거래가액이 인정, 확인 안되면 매매사례가액, 환산취득가액 적용가능합니다.

환산가액(환산한 취득가액)이란?

환산가액이란 양도당시 실지거래가액 드의 가액에 취득및 양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 환산된 취득가액을 말합니다.

* 건물환산가액 적용에 따른 가산세(소득세법 제 114조의 2)

신축건물을 5년이내 양도하는 경우로서 환산가액을 취득가액으로 사용하는 경우에는 해당 건물의 환산취득가액의 5%에 해당하는 금액을 양도소득결정세액에 가산합니다.

이경우 양도소득산출세액이 없는 경우에도 적용합니다.

토지 건물등을 함께 거래시 실지거래가액의 안분계산 방법에 대하여 적어보겠습니다.

1.양도가액 또는 취득가액을 실지거래거래가액에 의하여 산정하면서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 각각의 자산에 대한 실지거래가액은 구분 기장된 가액에 의합니다.

2.그러나 당해 토지와 건물 등의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 감정평가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액 등을 기준으로 안분하여 각각의 실지거래가액을 게산하여야 합니다.

* 안분계산시 감정평가 가액이란?

공급계약일이 속하는 부가가치세법상의 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급계약일이 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인이 평가한 감정가액을 말합니다.

3.이경우 공통되는 취득가약과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산합니다.

* 당해 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우.

토지, 건물 등을 함께 양도하는 경우 양도소득의 계산을 위하여 자산별로 구분하여 기장한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액이 100분의 30이상 차이가 나는 경우는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 2016.1.1 이후 양도분부터느 기준시가 등을 고려하여 취득가액 또는 양도가액을 안분한다.

조금 지루하셨나요?

그만큼 중요한것입니다.

원래 학교다닐때도 중요한건 지루하고 시간이 잘 안가는 것입니다.

천천히 잘 읽어보세요.

많은 도움이 되실겁니다.