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부동산이야기

지역주택조합이란?

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가끔 다니다 보면 지역시세보다 저렴한 분양가를 볼수 있습니다.

많은 분들이 가격만 보고는 투자를 해볼까 생각을 하시는데 확인해보면 대부분이 지역주택조합물건입니다.

지역주택조합은 사업이 길어지거나 추가비용이 발생할 수 있고, 사업자체가 삼천포로 빠지는 경우도 간헐적으로 발생하기 때문에 꺼려하는 분들이 많고, 그래서 주변시세대비 조합원분양가가 많이 낮게 책정되는 경향이 있어서 확인이 필요한 경우가 많습니다.


많은 구성원들이 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합을 주택조합이라고 합니다.

지역주택조합은 직장주택조합, 리모델링주택조합 같은 주택조합 중 하나로, 국내에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합입니다. 지역주택조합은 사업자 선정 - 추진위 - 조합원 모집 - 조합설립 - 사업계획 승인 - 착공 - 청산 - 해산의 단계를 거칩니다.


지역주택조합의 설립 인가를 받으려면 창립총회 회의록, 조합장선출 동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원명부, 사업계획서, 조합원자격 확인서류와 함께 주택건설대지의 80% 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부한 인가신청서를 가지고 시장이나 군수, 구청장의 인가를 받아야 합니다.


주택건설예정 세대 수의 50% 이상을 조합원으로 구성해야 하고, 조합원은 최소 20명 이상이어야 하며, 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우에는 소유권을 95% 이상 확보해야 합니다. 이런 지역주택조합 아파트는 주변 시세 대비 분양가가 저렴하고 좋은 층을 우선 배정받을 수 있으며, 청약통장이 필요 없어서 많은 투자자들이 관심을 보이고 있습니다. 계획처럼 완공이 잘 된다면 투자 수익도 발생하고 좋은 투자상품이 될수 있습니다.


그러면 지역주택조합의 문제점은 무엇일까요?

지역주택조합의 조합원은 아무나 가입할 수 있는 것이 아니라, 지역주택조합원설립 인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주가능일가지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1채 소유자로서, 조합설립 인가 신청일 기준 6개월간 동일 시, 도 지역에 거주해야 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.


조합설립 인가를 받은 후에는 조합원의 사망, 조합원 탈퇴 등으로 조합원 수가 예정 세대 수의 50% 미만이 되는 경우 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우, 주택건설예정 세대 수가 변경되어 조합원 수가 그 세대수의 50% 미만이 되는 경우 등의 예외조항이 아니면 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없습니다.


이렇듯 조합원 탈퇴가 쉽지 않고 조합설립 조건 때문에 일부 대행사 직원들이 조합원 모집을 위해 허위, 과장 광고를 하기도 하고 불법, 편법 행위를 하는 경우도 있습니다. 토지 확보가 용이하지 않은 경우 사업기간이 늘어나고 사업비가 증가하면서 조합원의 추가분담금이 늘어나 조합원 간의 갈등이나 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 처음 계획과는 다르게 투자자금이 오래 묶이는 등 피해사례들이 종종 발생하고 있으므로 주의가 필요합니다.


그렇다면 지역주택조합의 투자전략에 대하여 알아보겠습니다.

세상에 리스크 없는 투자는 없기에 리스크를 무조건 피하기보다는 리스크에 대해 정확히 분석해서 타당성을 확인한 후 투자를 결정하는 것이 좀더 안전한 투자일것입니다.


지역주택조합이라는 이름만으로 무조건 투자하면 안된다는 색안경을 낄 필요는 없습니다. 다만 분양관계자의 말만 믿고 덜컥 투자하지 말고 다음과 같은 부분을 객관적으로 꼼꼼하게 확인한 후에 투자해야 합니다.


1. 지역주택조합에 가입하기 전에 토지사용승낙을 얼마나 받았는가?

2. 분양가는 확정분양가인가? 추가분담금 발생 가능성은 없는가?

3. 자금관리는 투명한가> 신탁회사에서 관리하는가?

4. 아파트규모 등을 결정하는 지구단위계획이 수립되었는가?

5. 시공사는 확정되었는가?

6. 대행사 직원이 조합원 알선 모집광고를 하고 금품을 받는 것은 아닌가?


참고로 조합원이 아닌 대행사 직원이 조합원 알선 모집광고를 하고 금품을 받는 것은 불법입니다. 조합설립 인가를 받은 날로부터 2년이내에 사업계획 승인을 신청하지 않으면 조합설립 인가가 취소될 수도 있다는 것도 알고 계셔야 합니다.

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