재건축 허용연한에 대하여

오래된 노후 주택을 철거하고 새 아파트로 건축하는 재건축사업은 도대체 언제부터 추진이 가능할까요?

2014년 9. 1 부동산대책이 발표되면서 서울의 경우 1987~1990년에 준공된 아파트는 2~8년, 1991년 준공된 아파트는 10년이 단축되어 30년이 넘으면 재건축 추진이 가능해졌습니다.

건축년도	서울		경기		인천
	허용연한	추진연도	허용연한	추진연도	허용연한	추진연도
1980년	20년	2000년	20년	2000년	20년	2000년
1981년	20년	2001년	20년	2001년	20년	2001년
1982년	22년	2004년	20년	2002년	20년	2002년
1983년	24년	2007년	20년	2003년	20년	2003년
1984년	26년	2010년	22년	2006년	22년	2006년
1985년	28년	2013년	24년	2009년	24년	2009년
1986년	30년	2016년	26년	2012년	26년	2012년
1987년	30년	2017년	28년	2015년	28년	2015년
1988년	30년	2018년	30년	2018년	30년	2018년
1989년	30년	2019년	30년	2019년	30년	2019년
1990년	30년	2020년	30년	2020년	30년	2020년
1991년	30년	2021년	30년	2021년	30년	2021년
1992년	30년	2022년	30년	2022년	30년	2022년
1993년	30년	2023년	30년	2023년	30년	2023년
1994년	30년	2024년	30년	2024년	30년	2024년
1995년	30년	2025년	30년	2025년	30년	2025년
1996년	30년	2026년	30년	2026년	30년	2026년
1997년	30년	2027년	30년	2027년	30년	2027년
1998년	30년	2028년	30년	2028년	30년	2028년
1999년	30년	2029년	30년	2029년	30년	2029년
2000년	30년	2030년	30년	2030년	30년	2030년

위의 표에서 보듯이 1987년 건축한 아파트는 40년이 적용되었다면 2019년 재건축 추진이 가능했지만 30년으로 단축되면서 2017년부터 재건축 추진이 가능해졌습니다. 재건축 허용연한의 수혜아파트들인 1987년에 준공된 아파트는 서울에서만 2만 7,764(노원구 6,412가구, 양천구 6,247가구 등)가 있어서 많은 아파트들이 재건축 추진이 가능해졌습니다. 하지만 현실은 그리 만만치 않습니다.

물론 재건축에 대한 기대심리가 있어서 언젠가는 재건축이 될것이라는 생각에 입주연한이 넘었거나 다 되어가는 아파트에 투자수요가 유입되고 있는데, 30년이 넘었다고 무조건 재건축이 추진되는 것은 아닙니다. 허용연한이 된다고 해도 각 재건축 추진단계에 따라 빨라도 10년 이상의 시간이 필요하며, 조합원 간에 이견이나 분쟁이 있으면 20년 이상 걸리 수도 있습니다.

게다가 사업성이 확보되지 않으면 아예 추진조차 못하는 경우도 많기 때문에 재건축 허용연한만 보고 지나친 기대감에 성급하게 판단하면 안됩니다. 당연히 입지, 사업성, 부동산시장 분위기 등을 종합적으로 검토한 후에 판단해야 할 것입니다.

특히 당장 진행하는 재건축이 아니라 장기적으로 재건축을 추진할것이라는 기대감으로 재건축 허용연한이 임박한 아파트에 미리 투자하는 경우, 재건축 감정평가시 가장 큰 부분을 차지하면서 부동산의 내재가치를 결정하는 대지지분이 얼마나 되는지를 반드시 확인하는것이 좋습니다.