다운계약과 업 계약에 관하여

부동산에 관심이 별로 없는 사람들도 다운계약이란 말을 많이들 들어보셨을 것입니다.

다운계약이란 실제 거래된 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것으로 매도자는 양도세 절세효과가 있고, 매수자는 취득세를 절세할 수 있기 때문에 작성하는 것입니다.

그런데 사실 취득세의 절세효과보다는 양도세의 절세효과가 더 크기 때문에 매도인이 요구하는 경우가 많고, 계약이 필요한 매수인이 마지못해 협조하는 경우가 많습니다. 예전에는 불법에 대한 개념도 없어서 관행적으로 다운 계약이 이루어졌지만 현재는 엄연한 불법행위이며 적발시 처벌이 무거워 중개사들도 다운 계약을 꺼려하는 분위기입니다.

일반 매매계약에는 다운 계약을 찾아보기 어려워졌지만 주택과 달리 분양권은 양도세 비과세가 되지 않고 보유기간에 따른 양도세율(1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년이상 일반세율, 주정대상지역 50%)도 주택(1년 미만40%, 1년 이상 일반세율)보다 높아서 분양권거래시 아직도 다운 계약이 빈번하게 발생하고 있습니다.

업 계약은 다운 계약과 반대로 거래된 금액보다 더 높은 금액으로 계약서를 작성하는 것입니다. 취득가액이 높아지니 향후 양도할 때 양도차익을 줄일 수 있고, 주택담보대출도 더 받을 수 있어서 매수인이 요구하는 경우가 많고, 양도세 영향이 크지 은 매수인은 보통 협조하는 편입니다.

그러면 다운계약서나 업계약을 했을때 어떤 처벌을 받는지에 대하여도 알아보겠습니다.

다운계약이 의심되어서 거래 당사자 혹은 중개사에게 계약서와 거래대금 지급에 대한 증빙자료 등을 요구했을 때 이를 거부할 경우에는 2천만원 이하의 과태료(거래대금지급증명자료 이외 500만원)가 부과됩니다.

다운계약이 인정되면 실거래가 신고위반으로 취득세의 3배이하의 과태료가 부과되고, 분양권이나 입주권은 취득가액의 5%에 상당하는 금액이 부과될 수 있으며, 국세청 세무조사 대상이 될수도 있습니다. 또한 탈루한 취득세와 양도세를 비롯해 신고불성실 가산세(과소신고액의 40%)와 납부불성실 가산세(1일 0.03%, 연10.95%)까지 납부해야 하며, 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 다운계약에 적발되면 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있습니다.

공인중개사는 취득세의 3배 이하의 과태료와 등록취소 또는 6개월 업무정지라는 중징계 처분을 받을 수도 있습니다. 업계약 역시 적발시에는 양도세, 취득세 누락분에 대한 가산세가 적용됩니다. 양도세 법정신고기간 다음 날부터 10년이 지나기 전까지는 탈루한 양도세를 매도자가 추징당할 수 있습니다. 양도세 부과 제척기간이 10년이기 때문입니다.

이렇듯 다운계약과 업계약은 적발시 세금 폭탄을 맞을 수 있고, 다운계약 이행을 거절해도 계약위반으로 볼 수 없기 때문에 계약시 각별한 주의가 필요합니다. 결론적으로 매수인과 매도인 모두 다운계약 및 업계약을 하지 말아야 할것입니다.