청약으로 돈버는 방법

인기지역에서 인기있는 아파트는 전국의 청약통장 1순위 가입자 수가 1천만 명이 넘을 정도로 청약 대기자가 많아서 당첨 가능성이 매우 낮습니다. 부동산시장 분위기가 침체되어 있을 때는 그나마 당첨확률이 높아져서 실수요자들은 침체기를 잘 활용하는 것이 좋습니다. 반대로 투자목적이 강하다면 부동산시장 분위기가 뜨거워져서 당첨 가능성은 낮더라도 투자자들이 많이 몰리고 프리미엄도 붙어 거래가 잘되는 상황이 유리합니다.

당첨확률은 낮지만 당첨만 되면 투자 수익 확보가 가능한 상황이라면 특정 지역의 아파트만 고집할 것이 아니라 인기지역 인기아파트의 범위를 좀더 넓게 잡고 순차적으로 청약을 하는 것이 좋습니다. 또는 당첨확률을 높이기 위해 부부가 같이 청약을 하는 것이 유리하며, 배우자에게 청약통장이 없다면 빨리 배우자 명의로 청약통장을 만드는 것이 유리합니다.

일반 예금상품보다 주택청약종합저축의 금리가 더 높아서 청약할 생각이 없더라도 청약통장은 만들어 두는 것이 좋습니다.

청약을 할 때는 가급적 사람들이 많이 몰리는 인기지역과 인기단지 위주로 하는 것이 좋은데 서울에서는 강남 재건축단지, 도심재개발 물량이 좋고, 수도권에서는 위례신도시, 하남미사 강변도시, 동탄2신도시 등 새롭게 개발되는 신도시 택지지구 위주로 청약 전략을 짜는 것이 좋습니다.

다만 청약시장 분위기가 지나치게 과열되면 건설사들이 분양물량을 쏟아내면서 분양가를 부풀리는 경향이 있고, 이렇게 되면 고분양가 논란이 재현되면서 규제대책이 나올 수 있습니다. 지나친 고분양가는 향후 큰 후유증이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 분위기에 휩쓸려 '묻지마 투자'를 하지 않도록 하고, 시장이 과열양상을 보일 때는 본인의 투자자금과 투자 목적에 부합하는 아파트 위주로 선별적인 청약을 하는 것이 좋습니다.

여유자금이 있을때 중도금 대출 받는 것이 좋을 까요? 안받는 것이 좋을까요?

청약을 해서 당첨되었을 때 중도금 대출을 받을 수 있으면 받는 것이 좋습니다. 여유자금이 있거나 대출이 싫어도 중도금 대출을 일부러 받지 않는 경우가 종종 있는데, 중도금 대출을 받는 것이 향후 분양권을 팔 때 유리하고 프리미엄도 더 많이 받을수 있습니다.

왜냐하면 분양권을 구입하는 사람들 중 자금에 여유가 있는 사람보다 자금이 부족한 사람들이 더 많기 때문입니다.

가급적이면 투자금액이 적게 들어갈수록 투자자 수는 늘어나고 그만큼 프리미엄도 올라가서 거래가 빨리 잘 됩니다.

중도금대출이 가능하다는 분양관게자 말만 믿고 분양계약을 했다가 중도금대출이 나오지 않아 어려움에 처한 분들이 늘어나고 있고, 심지어는 계약 후 규제가 강화되면서 당연히 나오기로 한 중도금대출이 나오지 않아 낭패를 보는 사례가 늘어나고 있기 때문에 반드시 원하는 중도금 대출이 제대로 나오는지 중도금대출 지정은행에 확인을 해야 합니다. 

따라서 청약 전에 대출에 대해 미리 확인하고 자금계획을 다시 체크한 후 청약을 해야 합니다.

잔금 선납은 다시 한번 신중히 생각해 보세요.

분양을 받으면 계약금을 내고 일정에 따라 중도금 대출을 받아 중도금을 내고 완공되면 잔금을 냅니다.

건설회사 입장에서는 분양대금을 미리 받으면 그만큼 자금확보에 유리해서 잔금을 선납할 경우 5% 정도 할인해 줍니다.

요즘 같은 저금리시대에 어차피 낼 분양대금인데 미리 내고 5% 할인받으면 이득인 것 같지만 투자 목적이라면 잔금 선납은 하지 않는 것이 좋습니다. 공사중 건설회사가 부도가나면 자금 선납분은 주택도시보증공사의 보증대상이 아니므로 잔금을 선납하게 되면 주택도시보증공사에서 분양대금을 보호받지 못할 수도 있습니다.

또한 분양권 전매시 잔금 납입이 완료된 분양권은 투자자금이 부담스러워 거래가 잘 안되고 프리미엄도 상대적으로 낮게 형성됩니다.

그러니 굳이 위험을 높이면서까지 잔금 선납을 할 필요는 없는 것입니다. 다만 실거주 목적이고 꼭 잔금 선납을 하고 싶다면 건설사가 자금이 탄탄하고 부도 위험이 적은 알짜 건설사인지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

청약 전에 반드시 확인해야 하는 것들에 대하여.

선분양제도의 특성상 견본주택인 모델하우스를 보고 청약을 결정해야 합니다.

모델하우스는 청약자들을 위해 다양한 청약정보를 제공하기도 하지만 건설사의 분양성공률을 올리기 위한 목적도 크기 때문에 전략적으로 접근할 필요도 있습니다.

모델하우스를 방문하기 전에 분양사 홈페이지에 접속해서 입주자 모집공고와 e-카다로그 또는 분양정보를 보고, 입지(주변학교, 편의시설, 지하철역, 협오시설 등), 동, 호수 배치(일조권, 조망권), 내부 평면(판상형 구조, 2베이, 3베이, 4베이), 분양가(주변 단지들과 비교)를 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.

모델하우스에 가면 얼마나 많은 사람들이 왓는지를 확인해야 합니다. 사람이 많다는 것은 그 만큼 관심이 많고 투자수요가 풍부해서 향후 프리미엄이 붙을 가능서이 높고, 분양권 거래도 잘 될 가능성이 높기 때문입니다. 물론 그냥 구경만 하러 온 사람도 많고 청약경쟁률이 높아도 계약으로 이어지지 않는 경우도 많으므로 단순히 사람이 많은 것만 가지고 쉽게 판단해서는 안됩니다.

모델하우스 내부에 들어가면 보여주기 식의 화려한 조명과 소품들은 무시하고 평면구조와 동선, 유상옵션, 바닥과 벽면 자재 등 아파트 자체를 보는 것이 중요합니다. 아파트 단지 조형도는 동 배치와 동 사이의 거리, 남향을 기준으로 한 일조권, 출입구와 주변도로 등 소음의 영향을 확인하는 것이 좋습니다. 상담을 받을 때 도우미나 분양관계다들의 말은 지나치게 긍정적이어서 적당히 걸러서 받아들일 필요도 있습니다.

모델하우스를 방문한 후에는 반드시 공사현장을 직접 찾아가 주변 환경과 분위기를 살펴보고 현장 주변에 있는 부동산을 몇군데 방문해서 중개사들의 생생한 의견을 들어보는 것이 좋습니다. 그리고 나서 자금계획과 투자 목적에 부합하고 타당서이 있다고 판단되면 청약을 하면 되는 것입니다.

청약을 할대는 평면구조와 옵션도 중요합니다.

청약시 면적과 더불어 내부 평면구조와 옵션도 선택할 수 있는데 앞서 이야기한 좋은 아파트의 조건에 맞게 선택하는 것이 좋습니다.

성냥갑 아파트의 판상형 4베이 구조는 주방과 거실에 맞바람 통풍이 불고 일조권 확보가 수월하며 동선이 직선으로 편리합니다. 판상형구조가 싫고 타워형 구조가 좋다면 판상형구조 아파트를 분양받아서 전세를 주고 본인은 타워형에 전세로 살면 되는 것입니다.

옵션은 발코니 확장과 시스템 에어컨은 필수로 선택하는 것이 좋습니다. 

분양권전매시 옵션 가격을 다 받을 수 있는 것은 아니지만 옵션이 있으면 같은 값이라도 다른 아파트보다 먼저 거래가 될 수 있고, 이런 옵션들이 없으면 선호도가 떨어져 다른 아파트보다 매매 타이밍을 잡기가 더 어렵습니다. 그 외 대리석 바닥, 빌트인 가전 등은 하고 싶은 사람만 하면 된다고 생각합니다.