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부동산이야기

미분양 아파트 투자잘하는 방법

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부동산 투자방법중에 미분양아파트에 대하여 투자하는 방식이 있습니다.

미분양이 되었기 때문에 아파트가 문제가 있을거라고 생각하고 투자자체를 꺼리는 경향이 있지만 역으로 생각해보면 투자가치를 찾을수도 있습니다

그래서 오늘은 미분양아파트에 대한 투자방법에 대하여 이야기 해보겠습니다.


미분양은 분양물량보다 청약자 수가 적어서 계약되지 않고 남은 가구로, 건설회사들이 가장 피하고 싶어하는 상황이 생기는 경우입니다.

선분양제도에서 대출을 받아 토지를 확보하고 분양계약을 통해서 받은 분양대금으로 아파트 건축을 해야 하는데, 미분양이 발생하면 미분양 수만큼 건축자금이 부족해져 자금난에 빠지게 되고 심한 경우 부도로 이어지기도 합니다.


계약자들이 심리적 동요를 막고 미분양 아파트라는 꼬리표를 붙이지 않기 위해 '회사보유분'이라는 표현을 쓰기도 하지만 말이 좋아서 회사보유분이지 사실은 말 그대로 미분양일 뿐입니다.

그래서 미분양이 발생하면 건설회사에서는 선착순으로 동과 호수를 선점해 계약할 수 있는 기회를 주기도 하고, 분양가 할인 등 각종 혜택을 주면서 미분양을 소진하기 위해 온갖 노력을 합니다. 때에 따라서는 이런 미분양도 좋은 투자상품이 될 수도 있습니다.


미분양투자는 청약통장이 필요 없으니 전매제한, 재당첨금지 등 청약제한 규정이 적용되지 않고, 사용하지 않은 청약통장으로 다른 인기지역에 청약을 할 수도 있습니다. 또한 선착순으로 동과 호수를 선점할 수 있어서 발 빠르게 움직이면 좋은 동과 좋은 층의 아파트를 선점할 수 있고 미분양 할인 혜택까지 받으면 분양가보다 더 낮은 가격으로 아파트를 잡을 수 있어서 미분양 아파트를 잘 잡으면 이득을 볼수 있습니다. 삼성동 아이파크, 반포 래미안퍼스티지, 목동 하이페리온등 이름만 들어도 쟁쟁한 이 아파트들도 당시에는 모두 미분양이 발생되었던 아파트들 입니다.


하지만 미분양은 어쨌든 계약되지 않고 남아 있는 분양물량으로 1차적으로 투자자들의 외면을 받은 상태이기 때문에 분양에  성공한 아파트보다는 선호다가 낮아서 투자가치가 낮을 가능성이 있습니다. 선착순으로 동과 호수를 배정하기 때문에 늦으면 원하는 동과 호수 잡기 어렵고, 미분양 기간이 긴 경우 그 만큼 입주준비기간이 짧아지기 때문에 분양대금 마련에 어려움이 있을 수도 있습니다. 미분양 혜택에 취해 섣부르게 투자하지 말고 장단점을 고려해 전략적으로 접근해야 합니다.


미분양의 숨은 진주를 찾으려면 미분양 원인부터 확인해야 합니다. 아파트시장 침체나 정부의 규제정책, 주변 지역의 실시적인 공급과잉으로 미분양이 발생한 것이라면 시간이 지나면 해결될 수 있는 문제들이기 때문에 이런 아파트는 숨은 진주일 가능성이 높습니다.


반면 주변 아파트 시세보다 지나치게 높은 고분양가이거나 나쁜 학군, 불편한 교통, 편의시설, 적은 세대 수 등 시간이 지나도 해결될수 없는 근본적인 문제를 안고 있는 미분양 아파트는 단점들이 극복 될 정도로 파격적인 할인 혜택이 없는 한 계약하지 않는 것이 좋습니다.


주변에 소음 또는 악취를 유발하거나 이미지를 나쁘게 하는 협오시설이 있어서 미분양이 발생한 경우는 이런 협오시설이 향후 이전하거나 폐쇄 가능성이 있는지를 따져 보는 것이 좋습니다. 이전 가능성이 있다면 단점이 기회가 될 수도 있지만 해결될 가능성이 낮다면 굳이 무리수를 던질 필요는 없습니다. 한번 잘못 선택하면 10년이 지나도 극복되지 않을 수도 있습니다.


미분양이 발생하면 건설회사에서도 미분양 소진을 위해 많은 노력을 하는데도 불구하고 1년 넘게 소진되지 않는다면 그 미분양은 문제가 있을 가능성이 높습니다. 특히 부동산시장 분위기가 좋은 상황에서 미분양이 발생했고 미분양 기간이 길다면 수요자의 관심을 받지 못한 것이기에 미래가치도 낮을 가능성이 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.


신도시 택지지구는 학교, 편의시설, 도로 등 기반시설이 충분히 갖추어진 계획도시이기 때문에 거주만족도가 높습니다. 그래서 분위기가 좋지 않을 때는 미분양이 발생할 수 있지만 시간이 지나면서 인프라가 좋아지면 선호도가 높아지기 마련입니다.

강남도 초기에 개발할 때는 선호도가 낮아서 지하철 2호선과 8학군을 강남으로 옮기고서야 겨우 자리를 잡았고, 분당과 일산신도시도 처음에는 선호도가 낮은 지역이었으며, 동탄2신도시 시범단지도 처음에는 미분양이 발생하기도 했습니다.


인프라가 잘 갖추어진 신도시 택지지구 아파트는 당장 미분양이 발생하더라도 회복 가능성이 높기에 혹시라도 미분양이 생긴다면 관심을 가져보는 것도 나쁘지 않습니다.


미분양 발생시 빠른 판단이 필요합니다.

일찍일어나는 새가 먼저 먹이를 잡듯이 미분양도 먼저 움직이는 사람이 똑같은 돈을 주고도 더 좋은 동, 층수, 조망까지 잡을 수 있습니다.

미분양이 발생할 경우 빠르게 원인을 분석한 후 타당성이 있다고 판단되면 빨리 움직여서 좋은 동과 층의 물건을 선점하는 것이 좋은 방법입니다. 하지만 굳이 서두를 필요가 없는 상황이라면 시장 상황을 예의주시하면서 기다려보는 것도 나쁘지 않습니다.


만약 미분양이 빨리 소진되지 않으면 건설회사는 더 좋은 조건을 내걸 수밖에 없을 것입니다. 결국 미분양이 발생했을 경우 빨리 판단해서 빨리 계약하는 것이 유리하다면 서둘러서 좋은 동과 층의 물건을 잡는 것이 좋고, 굳이 그럴 필요가 없다면 더 좋은 조건을 기다리거나 포기하면 됩니다.


건설회사에서는 미분양을 소진하기 위해 파격적인 분양조건 외에도 각종 경품과 이벤트를 하는 경우도 많은데 이런 알맹이가 없는 미분양 혜택에 현혹되면 안됩니다. 미분양은 분양시 이미 수요자의 외면을 받았던 물건들이기 때문에 다른 분양보다 더욱 신중하고 충분한 검토가 필요합니다.

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