분양권 거래절차, 분양권 거래방법

분양권 거래는 일반매매보다 절차가 다소 복잡합니다.

부동산은 눈에 보이는 목적물이 있지만 분양권은 아직 건축전이거나 건축중인 목적물을 매매하기 때문입니다.

일반 부동산 매매는 계약서를 작성한 후 거래신고를 하고 잔금을 치르고 나서 소유권이전등기를 하면 끝나지만 분양권 거래는 다음과 같은 순서로 이루어 집니다.

분양권 계약 - 계약서 검인 날인 - 중도금 대출채무 승계 - 권리의무 승계 - 양도세 신고

분양권 거래는 분양권 투자를 할 경우 반드시 거쳐야 하는 단계이기 때문에 좀더 상세히 알아보겠습니다.

1. 분양권 계약.

분양권 전매를 위해 거래 당사자인 양도인(분양권을 파는 사람)과 양수인(분양권을 사는 사람)이 공인중개사의 도움을 받아 부동산 중개사무소에서 게약을 작성합니다. 앞서 설명했듯이 분양권은 전매제한등의 규제가 있으므로 전매제한 기간을 넘은 합법적인 물건인지 한번더 확인해 봐야 합니다.

2. 계약서 검인 날인.

일반매매 계약과 다르게 분양권 계약에는 계약서 검인날인 과정이 추가됩니다.

양도인과 양수인이 같이 신분증, 도장, 분양계약서, 분양권 매매계약서를 가지고 해당 물건이 소재한 시, 군, 구청을 방문해서 계약서 검인 날인을 해야 합니다. 공인중개사 사무소에서 진행을 도와줄것 입니다.

3. 대출채무 승계.

분양을 받으면 대부분의 사람들이 중도금 대출을 받고, 분양권을 구입하는 투자자 역시 중도금 대출 승계를 원하기 때문에 양도인과 양수인이 반드시 같이 대출은행을 방문해야 합니다.

양도인은 분양계약서, 검인계약서, 실거래신고서, 분양 매매계약서, 대출통장, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 신분증을 준비해야합니다. 

양수인은 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 주민등록초본, 신분증, 소득금액 증명서류 등을 준비해야 하는데 은행마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있으니 상황에 맞게 준비해야 합니다.

최근에는 대출규제가 강화되는 추세이기 때문에 계약 전 은행에 연락해서 대출승계 유무를 미리 확인해보는것이 좋습니다. 당연히 대출이 가능할거라고 생각하고 있다가 대출이 안될경우 계약금을 날릴수도 있고 이사등 다른 문제가 발생될수 있기 때문입니다.

4. 권리의무 승계.

양도인과 양수인이 같이 건설업체나 공사를 하는 각 지사판매부를 방문해 권리의무승계를 받으면 분양권 명의이전 작업은 끝이 납니다.

양도인은 분양계약서, 검인계약서, 실거래신고서, 매매계약서, 분양대금납부영수증, 매도용 인감증명서, 인감도장이 필요하고 양수인은 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본이 필요합니다. 필요서류는 업체마다 다를 수 있으니 확인후 준비하시면 됩니다.

공인중개사를 통해 거래를 하였다면 중개사가 안내해주는 대로 준비하고 진행하면 되기 때문에 그리 어렵지는 않습니다.

필요서류만 잘 준비하시면 됩니다.

5. 양도세 신고.

양도차익이 발생했다면 양도인은 60일 이내에 양도세 신고를 해야 합니다. 직접 신고를 해도 되지만 세무사를 통해서 진행을 하면 조금의 비용이 발생되지만 편리하게 진행할수 있습니다.

일반매매 거래의 양도세는 보유기간이 1년 미만이면 양도세율이 40%이고, 1년 이상이면 일반세율(6~38%0이며, 1주택은 2년이상 보유시 양도세 비과세가 가능합니다. 하지만 분양권은 2년 이상 보유해도 앵도세 비과세를 받을 수 없고, 1년 미만은 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상인 경에는 일반세율이 적용되며, 조정대상지역에서는 2018년 1월 1일부터 일괄 50% 중과세율이 적용됩니다.

이런 일반매매에 비해 분양권의 양도세가 무거운 것이 일반매매시장에서는 거의 사라진 다운 계약이 분양권시장에서는 사라지지 않는 원인이기도 합니다.

분양권 매매방법에 대하여 알아보았습니다.

어떻게 보면 어려울것 같지만 공인중개사 사무실을 통해서 분양권 거래를 한다면 공인중개사에서 알려주는 대로 하시기만 하면 별 문제없이 진행을 하실수 있을것입니다.