누수에 의한 계약종료, 임대인의 수선의무

보통 이사하는 순서가 이렇습니다.

이사갈 집에 가서 집을 잘 살펴봅니다. 물이 잘나오는지 보일러는 잘 작동을 하는지 집은 밝은지 주변에 뭐가 있는지 등등을 확인한후 집이 마음에 들면 계약을 하고 보증금을 치루고나서 이사를 들어 갑니다.

임대인은 임차인이 들어오면 바로 사용하수 있게 수리가 된 상태에서 임대를 해야 하고 임차인은 그 수리된 상태를 잘 관리하면서 임대기간이 종료될때까지 생활을 하면 됩니다.

하지만 임차인이 꼼꼼히 확인을 해본다고 해도 들어와서 몇일 있다보면 집에 대한 하자부분이 보이기 시작합니다.

이럴경우 임대인에게 수리 요청을 할수 있는데 임대인은 정당한 요구라면 들어주어야 하지만 일부 못된 임대인들은 나몰라라 하는 경우들이 있습니다.

이럴경우 어떻게 해야 할지에 대한 사례입니다.

1. 사건의 개요.

신처인은 피신처인과 서울 강동구 소재 주택 지층 일부에 관하여 보증금 50,000,000원, 기간 2018년 2월 28일 부터 2년간으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

신청인은 위 목적물에 입주한 당일 주방 및 작은 방 장판 아래의 누수를 발견하였고 피신청인에게 위 사실을 알렸으나 피신청인은 지하방은 원래 다 그렇다고 말하며 별도의 조치를 취하여 주지 않았습니다.

신청인은 누수 현상이 해결되지 않는 한 정상적인 거주가 불가능하다고 판단하여 임대차계약의 해지, 그에 따른 보증금의 반환, 이사 비용 및 중개보수의 지급을 요청하고자 조정위원회를 찾게 되었습니다.

2. 조정과정.

피신청인은 신청인이 계약을 체결하기 전에 방을 꼼꼼히 살펴보았기 때문에 뒤늦게 목적물을 흡잡는 것은 부당하다고 주장하였습니다.

또한 만약 신청인이 계약 해지를 원한다면 해지하되 이사비용 및 중개보수는 지급하지 않겠다는 입장을 밝혔습니다.

현장 조사 결과 장판 아래에서는 지속적으로 누수가 진행되고 있는 사실이 확인되었으며, 그 상태로는 목적물에서 거주하기 어려울 것으로 판단되었습니다. 임대인은 계약 존속 등 임대차목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무의 이행을 게을리 하여 목적물의 정상적인 사용, 수익이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해지할수 있으므로(대법원 2010. 4. 29 선고2009다96984 판결 참조), 신청인은 피신청인의 수선의무 불이행을 이유로 계약을 해지할 수 있을 것으로 검토되었습니다.

신청인은 입주 전에 교체한 전등 등에 관한 유익비는 청구하지 않을 것이며 최대한 조속히 다른 곳으로 이사하고 싶다는 의살르 밝혔습니다. 이에 따라 양 당사자 사이의 계약을 종료하되 피신청인이 수선의무를 다하지 않아 계약이 종료되는 것임을 고려하여 피신청인으로 하여금 이사 비용 등 손해배상금을 지급하도록 하는 방향으로 합의를 유도하였습니다.

3. 결과.

위와 같은 조사, 검토 결과를 바탕으로 임대차계약을 해지하고 목적물과 보증금을 서로 동시에 반환하되 피신청인은 신청인에게 손해배상조로 이사비용 350,000원을 추가로 지급하기로 하고, 다만 신청인이 목적물에서 거주한 기간에 대한 수도, 전기요금 및 관리비는 보증금에서 공제하기로 하는 내용의 합의가 성립되었습니다.

하자보수 문제는 돈이 들어가기 때문에 서로가 조심해야 할 문제입니다.

임대인 입장에서는 최대한 돈이 안들어가게 하려고 할것이고 임차인 입장에서는 내집도 안닌데 내돈내고 수리를 할수는 없다는 입장입니다.

그렇기 때문에 입주전 꼼꼼히 확인을 한후 계약서에 수리할 부분과 파손된부분이 있다면 명시를 해야 임대차계약이 종료되었을 때도 문제가 없게 됩니다.

특히 유리나 집기의 파손은 시간이 지나면서 자연스럽게 임차인의 책임으로 전가시키는 임대인들이 많습니다.

그렇기 때문에 필히 입주전이나 입주를 했다고 해도 바로 임대인에게 하자부분에 대하여 이야기 하는 것이 좋고 사진을 찍어서 임대인에게 보여주고 보관하는 것이 좋습니다.