분양광고에 속지 않는 방법

사람들이 많이 모이는 장소에 가보면 어김없이 분양광고를 하는 사람들이 나와서 홍보에 열중인것을 보신적이 있으실겁니다.

유명연애인 사진을 넣은 팜플렛에 각종 선물들과 함께 다양한 홍보를 하고 있습니다.

사람들은 혹해서 계약을 하거나 본인의 전화번호를 남겨놓고 와서 문자에 시달리기도 합니다.

그래서 오늘은 분양광고 제대로 알아보고 투자하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

분양하는 사람들 말만 들으면 금방 아파트가격이 올라가고 돈벌것 같은데 막상 현실은 그렇지 않기 때문에 좀더 조심스런 접근이 필요합니다. 그럼 시작해 보겠습니다.

원금보장을 해준다는 광고, 무조건 믿으면 안됩니다.

분양을 받은 후 시세가 분양가 아래로 떨어지면 원금을 보장해준다는 원금보장형 분양광고는 부동산시장 분위기가 좋지 않을 때 자주 등장합니다. 원금이 보장되면 투자손실에 대한 부담이 줄어드니 참 좋은 혜택인 것은 분명합니다. 하지만 막상 손실이 발생하는 상황이 되면 원금보장을 받기가 쉽지 않은 경우가 많아서 실제로는 분양계약 성공률을 높이기 위한 마케팅 수단일 뿐입니다.

원금보장을 요구하면 보장조건이 지나치게 복잡하거나 불명확해서 충족요건을 만족시키기가 어려운 경우가 많습니다. 건설회사에서 시행과 시공을 같이 하는 경우도 있지만 시행과 시공의 주체가 달라서 건설회사가 시공만 하는 경우, 시행회사에서 발급하는 원금보장확인서를 받았더라도 시행사가 지급을 거부하거나 부도가 나면 원금보장확인서는 그냥 종잇조각이 되어버리는 것입니다. 분양대행사에 분양관련 업무를 외주로 주는 경우 영세한 분양대행사에서 감당하기는 어려운 경우도 있습니다.

'원금보장' 이라는 말에 혹해 덥석 계약하지 말고 꼼꼼히 확인해야 합니다.

임대수익 확정보장 광고? 잘 알아보고 확용하세요.

1년 또는 2년 임대수익 확정보장 광고는 주로 상가나 오피스텔, 빌라분양에서 자주 볼 수 있습니다. 입주 초기 안정화 기간 동안 임대수익을 보장해주는 것은 좋지만 보장기간이 지나도 임대료가 회복되지 않으면 수익률 하락으로 이어지게 됩니다.

가끔씩 계약을 성사시키기 위해 처음부터 현실성 없이 높은 임대료로 게약을 하고 임대료를 지원해주는 경우도 있습니다. 

그러다가 보장기간이 끝나면 그다음부터는 계약자가 책임을 져야 하기 때문에 주변 시세를 알ㄹ아보고 적정성 유뮤를 판단하는 것이 좋습니다.

예를 들어 임대료 주변 시세가 월60만원인데 2년간 80만원 보장조건이라면 시세와 보장금액 차이인 20만원을 2년간 보장하는 것이므로 총 480만원(20만원 X24개월)을 보조해주는 것입니다. 이는 결국 480만원 분양가 할인과 같아서 '조삼모사'라고 할 수 있습니다.

단순 분양가 할인보다 특정기간 동안 보장해준다고 하면 왠지 믿음이 가고 임대보장 기간이 지나도 그대로 유지될 것 같다고 착각하면서 쉽게 계약하는 경향이 많은데 제대로 알아보고 판단해야 합니다. 물론 일시적인 입주물량 증가나 시장 침체로 시간이 해결해줄 수 있는 상황이라면 이런 임대보장을 잘 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

분양조건부 전세광고에 속지 마세요.

부동산시장 침체로 분양계약은 안되고 미분양이 늘어나는 상황이 되면 2년간 전세로 살아보고 분양을 받을지 말지 졀정해도 된다는 분양조건부 전세광고가 등장할 때도 있습니다. 건설회사 입장에서는 전세금이라도 받으면 그나마 자금확보가 가능하고, 살다 보면 정이 들어서 계약하는 경우도 있기 때문에 미분양으로 비워두는 것보다는 이렇게 전세보장제로 전세를 놓는 것이 유리합니다. 계약자 역시 전세로 살아본 뒤 마음에 들면 분양을 받고 마음에 들지 않으면 계약해지를 하면 되니 누이 좋고 매부 좋은 시스템처럼 보입니다. 하지만 현실은 다릅니다.

전세계약으로 알고 계약서에 도장을 찍었는데 나중에 알고 보니 분양계약서여서 울며 겨자 먹기로 분양을 받은 피해사례가 있습니다.

어떻게 되었든 도장을 찍은 것은 되돌리기 쉽지 않아서 분양관게자 말만 액면 그대로 믿지 말고 2년후 전세계약해지가 용이한지 혹시 전세계약이 아닌 분양계약은 아닌지 계약서 내용을 꼼꼼하게 검토한후 결정하는 것이 좋습니다.

투자수익률에 혹하지 마세요.

'무조건 프리미엄 가능'이라는 광고 문구는 분양하는 사람들이 흔하게 사용하는 문구중 하나입니다.

심지어는 계약만 하면 프리미엄을 받고 바로 전매해줄 수 있다는 달콤한 유혹의 속삭임을 하는 경우도 볼수 있습니다. 물론 결과가 잘 나오면 성공한 투자가 될 수  있지만 기대와 달리 프리미엄도 붙지 않고 전매도 되지 않으면 계속 계약자 본인이 알아서 전매해야 하고, 입주 시점까지 전매가 안 될 경우 잔금까지 책임져야 하는 상황이 될 수도 있는 것이 분양권투자입니다.

사랑에는 '무조건'이 있지만 부동산투자에서는 '무조건'이 없습니다.

분양 관계자들이 하는 말에는 계약을 성사시키기 위한 목적이 있다는 것을 항상 염두해 두어야 합니다. 조금 더 믿음을 주기 위해 관계자가 본인의 도장을 찍은 투자책임 확인서를 써주는 경우도 있는데 이는 향후 문제가 생겨도 아무런 안전장치가 되지 못합니다. 실제로 책임을 지는 경우는 거의 없으며, 문제가 생겨서 소송을 하더라도 쉽지가 않습니다.

무조건 쉽고 빠르고 확실하게 투자 수익이 생긴다는 말은 운이 좋으면 진실이 되지만 거짓말일 가능성이 매우높습니다.

모든 투자 수익은 위험에 따른 기회비용이므로 자신이 감당할 수 있는 만큼의 위험을 안고 투자하는 것이 바람직합니다.

유명인 마케팅? 광고는 광고일 뿐입니다.

유명한 연예인들이 건설사 광고무델을 하는 경우가 많습니다. 마치 그 연예인이 해당 건설회사의 아파트에 거주하듯이 자신도 그 모델처럼 살 수 있을 것 같은 생각에 건설회사 이미지도 좋아지고 분양게약도 잘 되는 경우가 많습니다. 하지만 광고모델은 본인이 광고하는 아파트에 거주하지 않는 경우가 더 많습니다. 광고는 광고일 뿐입니다.

연예인보다 조금 더 신뢰도를 높이기 위해 부동산전문가를 이용하는 경우도 있습니다.

부동산전문가를 광고모델로 사용하는 직접 마케팅을 하는 경우도 있고, 강연이나 상담을 통해서 해당 물건을 추천하는 간접 마케팅을 하는 경우도 있습니다. 유명한 부동산전문가가 추천하니 투자가치가 높다고 생각하는 투자자들이 많지만 전문가도 사람인지라 판단 착오가 있을 수 있습니다.

분양회사와 손을 잡고 특정 물건을 추천하는 경우도 가끔 있으며, 전문가의 투자 권유로 계약을 하더라도 투자에 대한 책임은 계약자 자신이기에 전문가의 말을 무조건 믿기 보다는 참고만 하고 충분히 조사해서 타당성을 확인하는 것이 좋습니다. 실제로 몇 년전 한  부동산전문가가 특정 아파트를 작정하고 띄우면서 많은 투자자들이 큰 손실을 본 피해사례도 있었습니다.

개발호재가 있다고 무조건 좋은 아닙니다.

지하철, 공공기관 등의 개발호재가 있으면 더 발전한 것이라는 기대감 때문에 계약이 잘 되는 경향이 있어서 분양광고에서 '개발호재'는 빠지지 않는 홍보문구중 하나입니다. 하지만 개발 계획이 확정되지 않아 무산될 수도 있고, 오래 기다려야 하는데도 금방  될 것처럼 홍보하는 경우도 있어서 지나치게 기대하면 낭패를 볼 수 있습니다.

몇 년 전 한 아파트를 분양할 때 지하철 9호선이 연장될 것이라고 홍보했는데 결국 9호선이 아닌 도시철도로 확정되었습니다. 수원 호매실까지 이어지는 신분당선 연장사업도 당초 계획은 2019년 개통 예정이었지만 2020년 이전에 개통할 가능성은 낮아 보입니다.

지하철 신설이나 연장은 지방자치단체장이나 국회의원 한마디로 되는 사업이 아니라 국가철도망 구축계획에 포함되어야 하고 예비타당성 조사도 해야 하는등 상당히 긴 시간이 걸리는 어려운 사업입니다. 그리고 효과가 크지 않은 호재임에도 가치가 크게 상승할 수 있는 것처럼 부풀리는 경우도 많기 때문에 확인이 필요합니다.

'대학교가 들어온다' '도청이 이전된다' '법조타운이 형성된다' '대형쇼핑몰이 조성된다' 식으로 투자를 권유하고는 하는데 조금 더 냉정하게 생각해보면 이런 호재들은 상권 활성화 측면에서는 도움이 되겠지만 거주 측면에서는 집값이 오를 이유가 별로 없습니다.

그런 논리라면 서울시청이나 서울대학교 근처 집값이 가장 비싸야 하는데 현실에서는 그렇지 않은걸 보면 알수 있습니다.

개발호재는 분명 가격 상승의 기대감을 불어넣어주기 때문에 중요한 것은 분명하지만 너무 기대하기보다는 개발호재의 가능성과 시기에 대해 조금 더 냉정하게 판단할 필요가 있습니다.

지하철역과의 거리는 실제로 확인해봐야 합니다.

지하철역 접근성은 가치에 직접적인 영향을 주기 때문에 지하철역까지 거리를 과장하는 경우가 많습니다.

역세권이라고 하면 성인 여자 걸음 기준으로 도보 5분이내를 말하는데 간혹 부풀리는 경우도 있으니 조심해야 합니다.

실제로는 도보 15분 거리인데도 도보 10분 거리라고 말하기도 하고, 심지어는 차를 타고 10분 걸리는 거리를 그냥 10분 거리로 말하는 곳도 있습니다. 

도보이용거리가 아닌 지도 상에 직선을 그어서 1km 또는 500m 거리라고 하는 경우도 있는데 실제도로로는 더 멀거나 도보이용이 어려운 경우도 있습니다. 지하철역 거리는 이런 점을 감안해 판단해야 합니다. 반드시 현장조사시 직접 걸어가면서 시간을 측정해보는 것이 좋습니다.

언론기사도 간접광고일수도 있다는 것을 알고 계셔야 합니다.

신문이나 인터넷을 보면 뉴스인지 광고인지 헷갈리게 하는 아주 교묘한 광고를 볼 수 있습니다.

많은 사람들이 신문에 나오면 공신력이 높다고 생각합니다. 좀더 자세히 보면 간접광고이거나 뉴스기사 형식을 빌린 광고들도 있으니 미디어에 대한 지나친 환상을 가지지 말고 객관적인 정보만 받아들여야 합니다.

또한 방송에 나와서 전문가들이 설명하는 것들도 가끔은 간접광고가 많이 포함되어 있는 경우가 있으니 미디어에 대한 환상을 절대 가지지 말기 바랍니다.