부동산투자 어느지역에 해야할까요? :: 써니퍼니의 부동산 이야기

부동산투자 어느지역에 해야할까요?

Posted by sunnyfunny
2018. 9. 17. 17:00 부동산이야기
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부동산투자를 하시려는 분들이 처음에 어디에 투자를 해야 할까 고민들을 하십니다.

남들이 좋다고 하는 곳은 너무 비싼것 같고 그렇다고 비도시지역에 투자하려니 언제오를지 확신도 없고해서 생각이 많으십니다.

그애서 이번시간에는 부동산투자를 할대 어느지역에 하면 좋을지 한번 알아보겠습니다.


1980년 이후 베이비붐 세대의 경제활동과 결혼이 본격화되면서 주택수요는 급증하는데 주택공급은 터무니없이 부족한 전형적인 주택수급 불균형이 생겼습니다. 그러면서 서울, 지방 할 것 없이 아파트, 단독주태그 빌라 등 모든 지역의 주택가격이 급등했습니다. 이때는 절대적인 양의 부족시대였고 부동산 불패 신화가 시작된 시기이기도 합니다.


88올림칙 이후로 부동산가격의 지나친 급등이 사회문제가 되면서 1기신도시를 비롯해 대규모 물량공급으로 안정을 찾기는 했지만 폭락은 상상할 수 없는 시기였습니다. 그런데 1997~1997년 IMF 경제위기를 기점으로 부동산시장은 모든 것이 달라졌습니다. 부동산가격이 폭락하면서 부동산 불패 신화가 깨졌고, 투자자들이 손실의 쓴맛도 보게 된 것입니다. IMF 경제위기는 투자만 하면 무조건 돈 버는 시대의 종말을 알린 중요한 대사건입니다.


IMF 경제위기를 극복하기 위해 전격적으로 시행된 부동산규제 완화와 극심한 침체로 인한 분양물량 급감의 영향으로 2000년 이후 부동산가격은 다시 큰 폭으로 상승하게 되었습니다. 강남 아파트가격이 급등하면서 강남3구, 교육, 교통, 거주편의성이 좋은 목동, 과천, 분당, 평촌 등 1기신도시, 경부라인의 용인, 수원까지 크게 상승했고, 부동산 과열을 잡기 위한 규제대책의 풍선효과로 강북, 경기북부, 인천을 거쳐 지방 부동산까지 상승했습니다.


그런데 IMF 이전의 상승과 다른 점은 예전처럼 모든 지역의 부동산이 상승하는 것이 아니라 학군, 교통, 편의시설 등 거주만족도가 높은 지역의 부동산이 먼저 더 많이 상승하는 질의 부족시대가 시작되었다는 것입니다.


주택보급률이 증가하고 소득수준이 높아지면서 그냥 잠만 자는 집이 아니라 학군이 좋고 학원가가 잘 형성되어 교육환경이 좋은 곳을 찾는 경우가 많아졌습니다. 게다가 지하철역 접근성이 좋고 각종 편의시설이 잘 갖추어진 곳이 주목받았습니다. 이에 따라 강남, 목동이나 신도시 아파트들에 대한 선호도가 높아졌고, 대형 건설회사들이 차별화된 고급브랜드 아파트를 선보이면서 인기지역 아파트와 비인기지역 아파트의 가격 차이가 벌어졌습니다.


부동산의 질의 부족시대는 2010년 이후 경제성장률 둔화, 경기불황돠 인구 감소의 영향으로 더 세분화 되었습니다. 같은 서울이어도 성수, 잠실, 용산, 강남, 마포, 마곡 등 한강변지역이 나누어졌고 강남도 다 같은 강남이 아니라 반포, 삼성, 압구정, 대치 등 인기지역이 생겨났습니다. 신도시도 판교, 광교, 위래 등 강남으로의 접근성이 좋은 신도시의 선호도가 더 높아지면서 본격적인 양극화가 시작되고 있습니다.


이런 양극화시대에는 부동산 상승시기가 오더라도 에전처럼 모든 지역의 부동산이 오르는 것이 아니라 인기지역의 인기 있는 부동산이 더 많이 더 오래 상승할 것입니다. 그러므로 선호도가 높고 미래가치가 있는 핵심지역의 핵심아파트의 가치는 더욱 견고해질 가능성이 높습니다.


부동산시장에는 뱃살이론, 달걀프라이이론, 저수지이론 있는데 이 3가지 이론의 공통점은 핵심이 가장 마지막까지 남는다는 것입니다.

뱃살이론은 살을 뺄 때 가장 마지막까지 빠지지 않는 것이 뱃살인것처럼 중심지역은 가장 늦게까지 남는다는 이론입니다. 마찬가지로 달걀프라이가 식으면 외국에 있는 횐자부터 식고 안쪽에 있는 노른자가 더 늦게 식는데, 이것이 달걀프라이이론입니다.

저수지이론은 저수지의 물이 빠지면 가장자리부터 빠지고 가장 중심의 물이 마지막까지 남는다는 이론입니다.


이 이론들이 공통적으로 말하는 대로 보통 불황이 오더라도 핵심지역은 상대적으로 영향을 덜 받고 다른 지역보다 늦게 조정되면서 마지막까지 버틴다는 것입니다.


우리나라 경제가 고속성장을 하는 좋은 시절은 이미 지나갔습니다. 지금도 그렇지만 앞으로도 저성장시대가 이어질 가능성이 높습니다. 우리나라의 경제성장률은 지속적으로 하향하는 추세입니다. 부동산은 경제의 중요한 부분이고 내수경기와 맞물려 있어서 경제성장률이 낮아도 유동성과 투자심리, 입주물량과 부동산정책에 따라서 움직일 수 있습니다.


또 장기적으로 물가상승률 또는 그 이상은 부동산가격이 상승할 수 있지만 지역과 가격 상승폭은 경제성장기 시절에 비하면 제한적인 가능성이 높습니다.2015~2017년 서울, 수도권 부동산시장은 분위기가 좋았지만 10년 전 부동산시장의 상승기간과 상승폭, 상승지역에 비하면 예전만 못함을 알 수 있습니다.


그렇기에 우리는 저성장시대에도 살아남고 조정기가 오더라도 잘 버텨야 하며, 상승기에는 상승폭이 클 수 있는 핵심지역으로 찾아 들어갈 필요가 있습니다. 예전처럼 자신이 살고 있는 지역, 자신이 알고 잇는 지역에 그냥 감으로 투자할 것이 아니라 경쟁력 있는 핵심지역 위주로 투자전략을 전환해야 할 때입니다.


그렇다면 앞서 말한 이론에서 달걀프라이의 노른자, 저수지의 중심, 잘 빠지지 않는 뱃살인 우리나라 핵심지역은 어디일까요?

경제성장기에는 부동산의 상승 흐름이 서울에서 외곽으로 퍼져 나갔지만 경제침체기에는 외곽에서 서울로 집줄될 가능서이 높습니다.


서울에서도 특히 강남, 용산, 성수, 광진, 마포, 여의도, 목동 등 한겅변 핵심 프레임 지역과 9호선 라인인 강서 마곡과 강동 고덕, 서울의 전통을 지닌 광화문을 중심으로 한 4대문 지역은 불황과 경제침체에도 마지막까지 살아남을 수 있는 지역입니다.


그렇다고 서울만 살아남는다는 것은 아닙니다. 수도권 지역에서는 교통, 학군, 편의시설의 3박자가 잘 갖추어진 신도시와 지하철이나 광역버스 라인이 잘 연결되거나 산업단지 수요가 풍부한 곳들은 여전히 경쟁력이 있습니다. 예를 들어 위례신도시와 신분당선의 판교신도시, 광교신도시, GTX의 동탄, 일산신도시와 송도국제신도시, 의정부와 9호선 연장 가능성이 높은 하남미사강변도시, 8호선으로 연장될 다산신도시, 삼성전자 등 대규모 산업단지 수요가 뒷받침되는 수원, 평택, 파주와 1기신도시 등은 유망합니다.


지방에서는 부산해운대, 세종시, 대구 수성구와 각 지역별 혁신도시들, 산업단지가 있는 울산, 천안, 포항, 구미, 당진, 광양 등은 충분한 경쟁력이 있는 도시입니다.

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