새로운 부동산정책이 계속 발표되는 이유

정부에서는 연일 새로운 부동산정책을 발표하고 있습니다.

발표를 할때마다 어떤 사람은 웃고 어떤사람은 울고 할것입니다.(우는 사람이 더 많겠지만...)

이번 정부들어서는 새로운 부동산정책을 발표하는게 더욱 심한것 같습니다.

물론 잘하려고 노력하는 것 압니다만 조금더 신중하게 진행했으면 좋겠는데 너무 성급하게 부동산정책들을 발표하는것 같아 조금 그렇네요.

* 부동산투자에 대하여

그러면 정부에서는 왜 새로운 부동산정책을 발표할가요?

오늘은 이점에 대하여 이야기 해보도록 하겠습니다.

부동산대책이 한 번이 아니라 계속 발표되는 이유는 무엇일까요?

살아움직이는 부동산시장의 흐름에 따라 대책이 나오기 때문입니다.

부동산시장 흐름이 상한기준과 하한기준선을 넘지 않고 매년 물가상승률 정도의 안정적인 움직임을 보인다면 정부는 굳이 부동산재책을 발표할 이유가 없습니다. 그러나 현실은 정부의 바람과 달리 이상적인 흐름으로 가는 것이아니라 온탕과 냉탕을 왔다 갔다 하면서 상승과 하락을 반복하여 움직이고 있습니다.

부동산시장이 과열되어 상한기준선을 넘어가면 정부는 과열된 부동산시장을 안정시키기 위해 부동산규제 대책을 발표합니다.

반대로 부동산시장이 지나치게 냉각되어 하한가기준선 아래로 내려오면 정부는 얼어붙은 부동산시장을 살리기 위해 부동산규제 완화대책을 발표하게 됩니다.

그런데 부동산시장은 부동산규제 대책이 나온다고 해서 바로 멈추지는 않고 부동산규제가 완화되어도 바로 움직이지는 않습니다.

즉 시차를 두고 움직이는 경향이 있습니다. 이에 따라 정부는 부동산대책을 발표한 후 반응이 없으면 추가 대책을 계속 내는데, 이것은 2~3년 동안 누적되면 과잉대책 후유증을 겪기도 합니다. 다시 말해 온기를 불어 놓고 싶었는데 과열되고 조금만 식히고 싶었는데 냉각되어버리는 반복적인 부작용이 생기는 것이 부동산시장의 특성입니다.

실제로 DJ 정부 시절 IMF 경제외기를 빨리 극복하기 위해 많은 규제를 풀었는데 그 후유증으로 참여정부 시절 부동산가격이 폭등했습니다.

폭등하는 부동산을 잡기 위해 다시 강력한 규제를 계속 내다 보니 MB정부 시절 다시 극심한 부동산시장의 침체를 맛보게 되었습니다.

다시 박근혜 정부가 출범하면서 침체된 부동산거래를 활성화시키기 위해 많은 부동산규제를 풀어주면서 2014년부터 서울 부동산가격이 오르기 시작했습니다.

그렇게 상승세를 이어가다가 2016년 11. 3 대책을 시작으로 2017년 6. 19와 8. 2대책이 발표되면서 본격적인 규제국면으로 전환되었습니다. 만약 시장이 계속 상한기준선을 벗어나 과열되면 대통령이 누구인지와 상관없이 추가 규제대책이 나오면서 규제누적이 될것입니다.

이렇듯 부동산정책은 영원한 규제도 없고 영원한 규제완화도 없습니다.

오직 부동산 시장의 흐름과 분위가에 따라 과열이면 규제 강화, 냉각이면 규제 완화가 반복되는 것입니다.

여기서 우리는 부동산대책이 발표될 때 표면적인 부동산대책의 내용만 알면 되는 것이 아니라 부동산대책이 주는 시그널을 읽을 수 있어야 합니다. 부동산규제 대책이 발표된다는 것은 부동산시장이 과열되어 상한기준선을 넘어섰으므로 부동산시장이 안정될 때까지 부동산규제대책이 추가로 나올수 있다는 시그널을 주는 것입니다.

몇년간 규제가 누적되면 부동산시장은 다시 안정되고, 심하면 하한기준선 아래로 내려가게 됩니다.

반대로 부동산규제 완화대책이 발표된다는 것은 부동산시장이 냉각되어 하한기준선 아래로 내려왔고, 당분간 부동산규제가 더 풀릴것이라는 시그널이기 때문에 투자 타이밍을 잡을 때가 되었다고 이해하면 됩니다.

부동산시장의 과열이 절정이던 2000년대 중반 다주택자 양도세 중과세와 종합부동산세 등 엄청나게 무거운 부동산규제가 쏟아지는 데도 정부의 정책을 비웃다가 몇 년 후 부동산시장이 침체로 크게 후회한 투자자들이 많았습니다. 또 2011~2014년에 부동산 거래를 활성화시키기 위해 부동산규제 완화대책이 계속 발표되면서 투자해도 된다는 시그널을 주었음에도 겁이나서 적극적으로 투자에 나서지 못했다가 부동산시장이 상승세로 돌아서면서 뒤늦게 후회한 사람도 많습니다.

이렇듯 부동산투자자들은 정부의 정책에 맞서면 안되고 부동산정책의 표면적인 내용과 더불어 숨어있는 시그널가지 읽으면서 투자타이밍을 잡아야 성공 확률을 높일 수 있습니다.

2013~2014년에는 부동산 거래를 활성화시켜서 침체된 내수경제를 살리겠다고 많은 부동산규제 완화대책을 발표했습니다. 정부가 부동산대책을 발표하는 이유 중 하나는 앞에서 말한 대로 상한기준선 또는 하한기준선을 벗어나 부동산시장을 안정시키기 위함입니다. 그리고 또 다른 하나는 부동산 거래를 늘려서 침체된 내수경제를 활성화시키기 위한 것입니다.

이와 관련된 예로 8.2대책에서 강력한 규제를 쏟아 부었지만 대부분 과열지역인 서울과 수도권 지방 일부지역이 대상이고, 침체지역은 오히려 위축지역 지정을 검토하고있습니다.

이와 같이 부동산은 내수경기에 미치는 영향이 커서 부동산시장이 살아나면 내수경제 활성화에 큰 도움이 됩니다.

내수경제가 침체되면 부동산투자 심리도 위축되면서 부동산시장이 냉각되며, 부동산시장이 위축되면 투자심리도 동반 위축되면서 내수경제는 더욱 침체됩니다. 부동산과 내수경제가 맞물려 있다고 해도 과언이 아닙니다.

부동산시장은 건설회사, 건설자재, 건설기계, 건설인력 등 건설업종뿐만 아니라, 가전, 가구, 조경, 인테리어, 욕실, 엘리베이터, 전선, 광고, 임대업 등 수많은 업종들에 영향을 주면서 밀접한 관계를 형성하고 있습니다. 2015년 주택거래량이 9년 만에 최대치를 기록한 것은 가구, 대형가전, 이사업체 등이 최고 판매량을 기록한 것과 무관하지 않습니다.

이렇게 거의 모든 업종이 부동산과 밀접한 상관관계가 있고, 우리나라 국민들의 자산에서도 부동산이 차지하는 비중은 70~80% 정도나 됩니다. 부동산시장이 침체되면 우리나라 전 국민의 자산 대부분이 침체되면서 투자심리는 더욱 위축되고 반대로 부동산시장 분위기가 좋아지면 투자심리도 같이 좋아지게 되는 것입니다.

그래서 부동산가격이 오르면 부동산을 팔지도 않았는데 괜히 큰돈을 번 것같아서 외식을 자주 하고 자동차도 바꾸곤 합니다. 반면 부동산가격이 하락하면 지출을 줄이는 경향이 있습니다.

내수경제 회복을 위해서는 부동산시장의 활성화가 필요합니다.

정부는 부동산시장이 과열되어 어쩔수 없이 규제해야 하는 상황까지 내몰리지 않는다면 부동산시장을 쉽게 죽일 수 없습니다.

혹시 무거운 규제가 누적되어 부동산시장의 침체가 지속되면 정부는 부동산시상을 살리기 위해 부동산규제 완화대책을 계속 발표하게 되

는 것입니다.