부동산투자에 대하여

지난시간에는 부동산 투자 타이밍이란 주제로 이야기를 해보았습니다.

그러면 부동산 투자 타이밍은 처럼 주변을 보고 알수 있는 것이 아닌 지표같은 것으로도 확인을 할수 있지 않을까요?

그래서 이번시간에는 부동산투자중 현실 지표를 보고 알수 있는 것들을 한번 이야기 해보려고 합니다.

부동산 특히 주거용 부동산인 주택은 공급물량이 늘어나면 가격이 하락하고, 공급물량이 줄어들면 가격은 상승합니다.

우리나라의 주택 보급률은 이미 100%가 넘었습니다.1인가구를 포함해 다가구주택을 한 채로 보지 않고 개별 가구 모두를 주택 수에 포함시켜 산정한 새로운 기준의 주택보급률을 적용하더라도 2015년 기준 103.9%로 100%를 넘었습니다.

오피스텔, 원룸, 고시원 등 대안 주거형태까지 주택 속에 포함한 실질주택보급률도 107.9%로 이제는 더이상 주택공급이 부족한 상황은 아니며, 2020년이 되면 주택보급률은 105.8%까지 상승할 예정입니다.

2006년 서울 부동산이 천청부지로 올랐을 때 지방 부동산시장은 조용했습니다. 당시 서울의 주택보급률이 91.3%인 데 반해 부산의 주택보급률은 100%가 넘었습니다. 이 주택보급률을 근거로 지방 부동산시대는 끝났다는 말이 돌았지만 2009년부터 부산을 중심으로 지방아파트 전성시대가 열린 후 아직가지 지방 부동산은 호황을 누리고 있습니다.

물량앞에는 장사 없고 주택보급률이 100%가  넘어 더이상 주택이 부족하지 않을 것 같은데 도대체 왜 부동산은 계속 상승하는 것일까요?

그것은 단순 주택보급률만 볼 것이 아니라 1천명당 주택 수와 자가보유율을 다른 국가와 비교해보면 우리나라 주택이 많은 수준이 아님을 알수 있습니다.

부동산 공급물량을 따질 때 주택보급률보다 더 중요한 것은 실질적으로 수요자들이 원하는 새로운 주택의 공급물량인 입주물량입니다.

주택보급률은 예전에 공급된 오랜된 아파트, 다세대 빌라, 심지어 지하 단칸방가지 모두 포함된 통계수치입니다.

과거와 달리 물질적으로 풍요롭게 살아온 요즘 젊은 세대들과 그 부모님들은 주거 환경이 나쁜 지역의 오래된 집이 아니라 쾌적한 환경의 새 주택을 원하는 경향이 높습니다. 2000년대 중반에는 신규 공급물량이 부동산시장 분위기가 좋았던 서울, 수도권에 집중되었습니다.

미분양 우려가 높았던 부산, 대구 등 지방은 신규 공급물량이 줄어들면서 요즘 수요자들이 원하는 새 아파트 입주물량 부족이 현실화 되었습니다. 그러면 서 2009년 부터 부산을 시작으로 지방 부동산은 큰 폭으로 상승하면서 지방 부동산 전성시대를 맞이하게 된 것입니다.

아파트를 중심으로 주택가격을 결정하는 공급물량은 이미 공급된 주택보급률보다 새로운 주택이 공급되는 입주물량이 더 중요합니다.

입주물량이 늘면 주택가격은 하락하고, 입주물량이 줄면 주택가격은 오르게 됩니다. 결국 입주물량과 부동산가격은 시차를 두고 반비례합니다.

부동산가격의 흐름을 결정할 수 있는 입주물량에 대해 조금 더 알아보도록 하겠습니다.

2011~2013년 입주물량이 큰 폭으로 감소했다가 서서히 회복되고 2017년 이후 크게 늘어나고 있습니다.

서울 부동산시장은 2013년부터 조금씩 회복하다가 2015~2017년에는 큰폭으로 상승했습니다.

이렇듯 신규 입주물량이 감소하면 공급 부족의 영향으로 서서히 부동산시장은 강세가 되며, 입주물량이 증가하면 증가의 영향으로 서서히 약세로 전환됨을 알 수 있습니다.

부동산 흐름을 예측하기 위한 공급물량은 신규 입주물량이 특히 중요합니다.

예측한 입주물량이 현실이 될 때는 이미 물이 엎질러진 상태이고, 그 전에 미리 예측해야 한 발짝 앞선 투자 타이밍을 잡을 수 있기에 입주물량을 미리 예측하는 것이 중요한 것입니다.

신규 분양물량을 알면 입주물량을 예측할 수 있습니다.

통상적으로 분양을 하면 2~3년 후에 입주하기 때문에 입주물량은 2~3년 전 분양 물량이며, 현재의 분양물량은 2~3년 후 입주물량입니다.

서울 수도권은 2010년까지 분양물량이 크게 감소했고, 2013년 부터 회복세를 보이다가 2015년 큰 폭으로 늘어났으며, 2016~2017년에는 소폭 줄어들긴 했지만 예전에 비하면 여전히 많은 수준입니다. 분양물량이 2~3년 후 입주물량으로 이어지는 점을 감안하면 서울, 수도권은 빠르면 2018년 하반기나 2019년 전도에 입주물량 증가의 영향이 있을 것을 예상됩니다.

분양물량뿐만 아니라 주택 인허가물량도 관심을 가지면 입주물량을 예측하는데 도움이 됩니다.

분양물량은 입주물량보다 3년정도 시차가 있는데 주택 인허가물량은 분양물량보다 6개월에서 1년정도 더 빠르게 움직입니다.

다만 주택 인허가 지표가 주택공급의 선행지표가 되어 왔고, 이를 근거로 주택수급을 조절해왔기 때문에 향후 주택공급물량을 예측하는 중요한 지표인 것은 맞습니다. 하지만 주택 인허가물량 가운데 20%만 예측 가능한 공공물량이고 나머지 80%는 민간건설사의 물량이기 때문에 주택공급량과는 큰 폭의 차이를 보입니다. 또한 소멸하는 점을 감안하면 실제 착공되는 주택 수는 더 줄어듭니다.

이렇게 실제 인허가물량의 60%정도가 착동되지 않는 등 허점이 많아서 주택 인허가물량은 분양물량을 예측하는데 참고만 하는 것이 좋습니다.

2018년 이후 상승세가 둔화되고 조정기가 온다 하더라도 너무 걱정할 필요는 없습니다.

변수가 많아서 입주물량만 가지고 부동산가격의 전체 흐름을 판단할 수는 없고, 부동산시장 분위기라는 것이 한번 자리를 잡으면 쉽게 꺾이지 않아서 예상과 달리 더 오래 지속될 수도 있습니다.

설사 2019~2020년 입주물량 증가로 부동산시장에 조정기가 오더라도 3년정도의 침체기를 잘 이겨내면 분양물량이 감소하고 3~4년 후 입주물량 감소로 이어지면서 또다시 상승 기회를 잡을 수 있습니다. 또한 서울은 신규 택지 공급 위주의 수도권, 지방과 달리 재건축, 재개발로 인한 멸실이 동반되는 공급이기 때문에 수도권 지방보다 입주물량 영향은 제한적입니다.

입주물량 증가와 부동산정책 등의 영향으로 부동산시장 분위기가 상승세를 이어가지 못할 수는 있지만 큰 경제위기가 발생하지 않느 한 폭락 가능성은 낮습니다. 입주물량 영향이 제한적이거나 개발호재가 있는 지역은 가격이 오르면서 투자 수익이 발생할 것이기 때문에 항상 공부하고 준비한다면 혹시나 위기가 오더라도 그 속에서 기회를 잡을 수 있을 것입니다.