토지의 도로는 생명이다

부동산 토지를 설명하다 보면 제일 어려운 부분이 도로문제입니다.

물론 법령으로 정해진 기본 테두리 안에서 모든 것이 허용되지만 현장에서 직접 개발을 하다 보면 정말 애매모호한 경우가 한두 가지가 아닙니다. 지자체별로 약간의 차이가 있기 때문에 모든 것은 해당 지자체에 꼭 학인해 보아야 합니다.

우리 몸속에 피가 없다면 살 수 없듯이 토지에서는 가장 중요한 것이 도로입니다. 도로가 생명인 것입니다.

도로로 인해 큰 수익을 볼수도 있고 엄청난 손실을 볼 수도 있습니다.

토지 투자는 개발을 목적으로 하는 경우가 많습니다.

기존 도시의 확산과 신도시 등 새로운 개발을 보면 항상 도로를 중심으로 움직이고 있고 이 도로만 잘 이해한다면 토지투자가 한결 수월해 질것입니다.

토지이용계획 확인서를 보면 '도로(접함)'이라는 용어가 나옵니다. 말 그대로 대상 토지가 도로에 접한다는 말입니다.

즉 도로에 대상 토지가 편입되는 것이 아니고 토지의 한 면 혹은 여러 면이 도로에 접한다는 것입니다.

도로(저촉)은 대상 토지의 전부 또는 일부가 도시계획도로로 포함되었다는 것을 말합니다(결국 저촉된 토지는 수용당합니다)

* 토지이용계획 확인서 발급방법 및 확인하는 방법

접도구역이란 도로 구조의 손궤 및 미관의 보전 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위함으로 그 지정 폭은 다음과 같습니다.

- 고속국도 : 도로의 경계선에서 20m.

- 일반국도 : 도로의 경계선에서 5m.

- 지방도 및 군도 : 도로의 경계선에서 5m이고 접도구역에서느 토지 및 형질변경과 건축물 기타의 공작물의 신축, 개축, 또는 증축하는 행위가 금지되어 있습니다.

* 접도구역이란? 접도구역에 건축이 가능한가요?

* 접도구역과 완충녹지에 대하여

물론 허용행위 또한 있지만 행위 자체가 미미하므로 되도록 토지이용계획확인서 사항에서 접도구역으로 지정되어 있으면 전문가와 상담을 하는 것이 좋습니다. 고속국도, 국도는 전 구간이 접도구역입니다. 나머지는 구역이 정해져 있습니다.

그리고 완충녹지란 대기오염, 소음, 진동 기타에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해에 준하는 재해 등을 방지하기 위하여 설치하는 녹지를 말합니다. 용도지역의 녹지 개념과는 다릅니다.

주로 주거지역이나 상업지역등을 분리시킬 목적으로 두 지역 사이에 설치하는 녹지대와 도로와 철도 하천변에 길게 설치되어 있습니다.

완충녹지의 지정 폭은 보통 10~30m 입니다.

* 녹지란 무엇이며, 녹지지역과의 차이점은?

완충녹지지역으로 지정되면 기존 건물은 상관없으나 신축하는 건물은 허용되지 않습니다.

접도 구역의 경우에는 접도 구역에 포함되어 있지 않은 나머지 토지에는 건물을 지을 수 있지만 완충녹지에는 이면 도로가 없는 한 나머지 토지에 건축을 지을 수 없습니다. 완충녹지 지역을 확인하려면 해당 시청 도시계획과 도시계획도면을 확인해야 합니다.

임도와 농로는 도로가 아닙니다.

말 그대로 임도는 임업 활동을 위한 토지이고 농로는 농업용 토지이고 농업 활동을 위한 토지이기 때문에 건축허가를 위한 도로로는 사용할 수 없습니다.

그리고 도로의 번호를 이해해야 합니다.

부동산 투자에 있어서 투자자들이 주목해야 하는 도로는 일반국도와 지방도입니다. 국도와 지방도로가 지역 개발의 중심축 역할을 하기 때문입니다. 여기서 남북 방향의 일반국도의 도로 번호는 홀수 입니다. 예를들어37번 국도는 경상남도 거창에서 경기도 파주까지 가는 남북 방향의 국도입니다.

동서 방향의 일반국도는 짝수번호입니다. 38번 국도는 충남 서산에서 강원도 동해로 가는 국도입니다.

그 다음 현장답사를 통해 가장 눈여겨 봐야 할 지방도로의 번호는 3자리 또는 4자리로 표시되는데 맨 앞의 숫자는 지방도를 표시합니다.

(경기도3, 강원도4, 충북5, 충남6, 전북7, 전남8, 경북9, 경남10, 제주11)여기서 도를 나타내는 고유번호 뒷자리에 두자리 숫자가 붙는데 이 때 뒤에 번호가 홀수이며 남북을 연결하는 도로이고 짝수이면 동서를 연결하는 도로입니다.

여기서 두 자리의 번호 중 1~50까지는 도내를 연결하는 도로이고, 51~99번호까지는 도내에서 타도로 연결되는 도로입니다.

예를 들어 333도로는 맨앞에 숫자가 3번이므로 경기도 지방도로이고 뒷에 숫자가 33번이므로 경기도 관내 도로입니다.

뒤에 숫자가 홀수이므로 경기도 관내에서 남북 방향의 도로입니다.

소유 토지가 맹지인 경우 건축허가가 불가능합니다. 하지만 토지에 인접한 구거가 있다면 구거의 점용허가를 통하여 소유 토지의 이용 효율을 높이고 토지 가치를 올릴 수가 있습니다.

28개의 지목 중 하나인 구거는 도랑이라고 하며 용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지라고 할수 있습니다.

* 구거란 무엇이며 구거점용허가란?

그럼 구거의 점용허가를 받기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

구거 활용을 위해서는 몇 가지의 관련 법규에 대한 이해가 필요합니다.

공유수면 관리법 제19조에서는 도로 , 제방, 구거, 저수지 기타 공공의 시설 매립으로 인한 용도의 폐지와 양여(자기의 소유를 남에게 넘겨줌) 및 매각 내용을 규정하고 있습니다. 결국 별다른 문제만 없다면 사용할 수 있다는 말로 이해할 수 있습니다.

결국 해당 구거의 점유 사용을 위해서는 점용허가라는 것을 받아야 하며, 이때 실제 구거에 물이 흐르지 않더라도 우수기에 유수가 발생할 것을 대비해서 통상 배관을 묻고 정비하는 것을 조건으로 점용허가를 내주는 것이 통상적인 관례입니다.

하지만 구거를 점용시 지자체별로 차이는 있지만 대부분 구거점용을 종 방향으로 허가를 안 해주고 횡 방향으로 해주므로 주의해야 합니다.

이때 구거사용에 대한 비용은 통상적으로 공시지가의 10%내외입니다.

이상으로 도로란 무엇이며 맹지일때 구거를 이용한 구거점용에 대하여 알아보았습니다.

계속하여 이야기 하지만 토지에서 도로는 가장 핵심적인 문제이기 때문에 반드시 확인하셔야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.